Think-In - 城市科技 - 上海

城市科技 智能地产成就智慧上海 作者 Shaun Brodie中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 目录 摘要4 简介6 智慧城市⸺概况9 智慧城市⸺对中国和上海的意义27 科技及智能房地产51 总结75 摘要 全 球 正 处 于 城 市 化 进 程 中，中 国 也 不 例 外 。上 海 等 城 市 正 在 展 现 它 日 益 增 长 的 经 济 重 要 性，科 技 应用 不 断 发 展，然 而 资 源 却 变 得 稀 缺 。通 过 充 分 利 用 新 科 技 和 它 所 提 供 的 解 决 方 法，智 慧 城 市 能 够 更有效地提高资源利用效率 。 当 智 慧 城 市 投 入 运 行，它 可 以 改 善 城 市 居 民 的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 源 消 耗，加强政府和人民的互动，从而提高城市的竞争力 。 中 国 目 前 有 超 过 3 0 0 个 政 府 批 准 的 各 种 形 式 的 智 慧 城 市 发 展 规 划 。随 着 智 能 发 展 需 求 越 发 旺 盛，未来这个数字将不断增加 。 中 国 上 海，已 经 通 过 了 一 系 列 智 慧 城 市 的 发 展 规 划 。以 2 0 1 1 年 为 例，上 海 出 台 了 名 为“智 慧 上 海”的三年发展规划 。从那时起，上海明确了以居民生活为导向的智慧城市规划和目标 。 未 来 短 期 内，上 海 智 慧 城 市 发 展 将 受 到 国 家 目 前“ 五 年 规 划 ”的 影 响 。根 据 这 项 规 划，智 慧 城 市 将 会在 五 个 重 要 的 领 域 发 挥 积 极 作 用，包 括 ：实 现 政 府 管 理 现 代 化，加 大 科 技 利 用，推 动 教 育 创 新，鼓 励环境可持续发展以及促进社会进步 。 上 海 本 身 的“十 三 五”规 划（2 0 1 6 - 2 0 2 0）对 城 市 的 发 展 同 样 至 关 重 要，其 目 标 为 实 现 2 0 2 0 年 的 经 济发展计划，扩张服务业，升级制造业，努力将城市发展为创新中心，并优化城市整体规划 。 最 后，在 实 施 智 慧 城 市 规 划 的 时 候，中 国 城 市（比 如 上 海）应 该 认 真 考 虑 其 商 业 地 产 功 能 和 价 值 。智能 房 地 产 开 发，成 功 整 合 并 利 用 了 最 新 科 技，可 以 提 高 效 率，提 升 资 产 价 值，增 加 可 持 续 性 。以 智 能办公为例，通过建筑信息模型平台（BIM）与综合办公管理系统的使用，可以更有效地进行办公管理 。智 慧 购 物 中 心 则 可 以 通 过 充 分 利 用 大 数 据 和 店 内 科 技 来 丰 富 购 物 体 验 ，从 而 实 现 资 产 增 值 。最后 ，智 能 物 流 仓 储 可 以 通 过 有 效 使 用 物 联 网（ I o T ）硬 件 与 软 件 管 理 能 源 消 耗 减 少 相 应 的 成 本 ，从 而 增 加 其 可 持 续 性 。 简介 此份报告涵盖了什么？ 本报告探讨了科技如何被城市，特别是商业物业所利用，从而使城市环境更加智能化。我们将从智慧城市的定义开始，重点探讨在智慧城市中，科技对房地产市场的改变。 接下来，我们将关注中国，尤其是上海，在智慧城市发展方面所取得的成就。我们同时也会解释像中国“十三五”规划这样的政策如何与智慧城市发展接轨，特别在上海这样的主要中心城市。 然后，我们将把目光投向国际舞台。在这一部分，我们将看到世界上几个主要城市对智慧城市所做的最佳实践。 其后，我们将就智能办公、零售及工业物流物业的开发，探讨智能商业房地产。这部分我们将主要关注科技如何： 提高办公物业的效率；增加零售物业的资产价值；提高工业物流物业的可持续性。 最后，我们梳理总结了报告中关于智慧城市发展和智能房地产，并对上海未来城市发展有重要影响的要点。 智慧城市⸺概况 什么是“智慧城市”？ 什么是“智慧城市”？这是个非常宽泛的问题，它具有多面性，涵盖了广泛的领域 。巴西里约热内卢现任市长Eduardo Paes最近的一段讲话，与我们智能地产的三个主题⸺效率、价值与可持续性⸺联系紧密，十分简洁地回答了这个问题： “ 智 慧 城 市 是 指 那 些 有 效 管 理 其 资 源 的 城 市，其 交 通 、公 共 服 务 和灾害应对，应实现智能操作以 ⸺Eduaro Paes（里约热内卢市长） 基于Paes的定义，智慧城市可以看作是这样一个城市，其能够使用通讯科技去搜集、处理和传播信息，从而做出更好的决定 。当智慧城市投入运营，它能够： 提高生活质量；升级城市服务的功能和交互性；减少成本和资源的消耗；加强城市居民和政府组织的联系 。 为实现智能管理的目的，目前已经运用并推进智慧城市技术的行业部门包括： 政府服务；公共安全；房地产；能源管理；水资源管理；交通运输管理；教育；医疗保健；社会福利（图 1）。 在 智 慧 城 市 中，这 些 部 门 已 经 实 施 了 智 慧 城 市 的 应 用，不 仅 提 高 了 城 市 规 划 管 理 、城 市基 础 设 施 管 理 和 城 市 社 会 管 理，而 且 提 高 了 实 时 处 理 的 能 力 。因 此，智 慧 城 市 是 一 个 准备更充分以应对各种挑战的城市，而不是一个与居民只有“事务性”关系的城市 。 全球发展⸺从布莱切利园到2025年的88个城市 智 慧 城 市 的 概 念 已 经 兴 起 有 一 段 时 间 了 。第 一 个 智 能 社 区 是 英 国 的 布 莱 切 利 园，它 是 二战 期 间 英 国 电 码 译 员 的 集 中 地 。4 0 年 后，到 了 1 9 8 0 年 代，智 慧 城 市 的 概 念 才 真 正 开 始 兴起 。1986年，伦敦是第一个提供开放性数据的城市（图2）。 1 9 9 2 年，里 约 热 内 卢 举 行 的 环 境 和 发 展 会 议 就 关 于“智 慧 发 展”的《2 1 世 纪 议 程》进 行 了 讨 论 。从 那时起，许多城市 开 始 实 施 智 慧 城 市 技 术 与方案，比如开发宽带网络，建立电子服务，连接传感器和数据，藉以提高城市基础设施生态系统 。其中比较知名的城市包括（图3）： 美洲： 亚太地区： 欧洲： 里约热内卢（巴西）圣保罗（巴西）卡尔加里（加拿大）埃德蒙顿（加拿大）圣艾伯特（加拿大）多伦多（加拿大）温哥华（加拿大）滑铁卢（加拿大）波士顿（美国）芝加哥（美国）拉格朗日（美国）纽约（美国）旧金山（美国）西雅图（美国） 悉尼（澳大利亚）北京（中国）香港（中国）上海（中国）台北（中国）三鹰（日本）东京（日本）横滨（日本）新加坡首尔（韩国）松岛（韩国）水原（韩国） 维也纳（奥地利）赫尔辛基（芬兰）巴黎（法国）柏林（德国）阿姆斯特丹（芬兰）巴塞罗那（西班牙）斯德哥尔摩（瑞典）格拉斯哥（英国）伦敦（英国）密尔顿凯因斯（英国）南安普顿（英国） 到 2 0 2 5 年，预 计 全 球 人 口 将 达 到 8 0 亿 左 右，届 时 全 球 将 至 少 有 8 8 个 功 能 性 完 全的智慧城市（图4）。 基 于 美 国 H I S 咨 询 公 司 对 智 慧 城 市 的 定 义，智 慧 城 市 的 数 量 从 2 0 1 3 年 的 2 1 座 城市 不 断 增 长 。2 0 1 3 年，欧 洲 - 中 东 - 非 洲（E M E A）地 区 拥 有 最 多 数 量 的 智 慧 城 市 。然 而 到 2 0 2 5 年，亚 洲 智 慧 城 市 数 量 将 超 过 全 球 其 他 大 洲，达 3 2 座 。与 此 同 时，欧洲将会有31座智慧城市，美洲为25座 。 为什么要推广智慧城市？ 但是我们为什么要大力推广智慧城市呢？当前，随着全球城市化的不断推进，城镇地区经济比重日益增加，新科技的使用不断增加，而城市资源日益短缺。更重要的是，联合国估算目前全球大约70%的温室气体排放量来自于城市。为了解决这些问题，以及不断增加的市政服务需求，并且持续提高效率，城市需要变得更智慧。智慧城市可以通过提供合适的技术及其自身的解决方案，来解决相关的问题，如城市拥挤、能源及水资源浪费的问题、同时更有效地分配资源，从而提高城市环境中的生活质量。 在世界各地，很多城市正在不断扩张成更大的城市集群，并吸引越来越多的人来城市工作和生活。据联合国统计，到2050年，约70％的世界人口将实现城市化。城市化趋势在新兴国家尤为明显，其城市扩张速度非常之快。例如，中国在1980年城市化率仅为14%。在2014年，这一数字迅速提升至55%（图5）。 城 市 人 口 迅 速 增 加，如 交 通、能 源、供 水 及 废 物 处 理 等 公 共 服 务 压 力 巨 大 。为 了 减 轻 资 源 压力，发展中的城市必须建立更加智能化的系统，来提高城市资源利用效率 。 随 着 全 球 城 市 化 的 不 断 推 进，世 界 各 地 的 城 市 集 群 将 逐 渐 成 为 全 球 经 济 增 长 的 主 要 驱 动力（图6）。 据 美 国 有 线 电 视 新 闻 网 全 球 撰 稿 人 、新 加 坡 国 立 大 学 李 光 耀 公 共 政 策 学 院 亚 洲 和 全 球 化 研 究所 资 深 研 究 员 Pa ra g K h a n n a 预 测，未 来 世 界 经 济 将 由 4 0 到 5 0 个 巨 型 城 市 主 导，而 非 2 0 0 个主权国家 。主要城市集群将容纳全球大部分的人口，并成为整体经济发展的主要贡献者 。 基于这一点，城市作为整体经济发展的主要贡献者，其重要性日益增加 。以全国的服务业（主要在城市范围内产生进行的经济活动）作为中国经济发展的因子，可以看到服务业对全国整体经济的重要性 。1980年，中国的服务业占比达到全部GDP的21％，为人民币4,550亿元 。到2014年，这项指标已激增至人民币63.6万亿元，占总体GDP的48％（图7）。 随着世界各地的城市，尤其是中国的城市，成为越来越重要的经济中心，城市之间的竞争变得更加明显 。具有前瞻性，并希望不断提升自身竞争力的城市，不仅已经制定了一个智慧城市的规划，还在城市发展的同时，不断提高完善其现有的规划，使它们能够在区域经济中保持领先的地位 。Urban 如今，人们在众多设备中使用新科技，其方法和目的非常多样化 。用量的上升带来了人们对于数据和信息需求的不断扩大（图8）。 资料来源: 金融时报，国际金融学会，高德纳咨询，毕马威，福布斯，大数据，Wikibon，戴德梁行研究部 现 在，我 们 生 活 在 一 个 每 秒 钟 有 2 9 0 万 封 电 子 邮 件 被 发 送，每 分 钟 有 1 0 0 小 时 的 视 频 被上 传 到 Yo uTu b e，每 天 有 5 亿 个 推 特 被 发 出 的 世 界 。到 2 0 2 0 年，可 以 预 见，世 界 各 地 被 连接 起 来 的 设 备 将 达 到 2 0 0 亿 个 ；到 2 0 2 6 年，大 数 据 产 业 将 可 以 产 生 8 5 0 亿 美 金 的 经 济 效益 。随 着 对 新 科 技 使 用 的 增 长，对 数 据 和 信 息 需 求 的 增 长 以 及 对 相 关 的 信 息 和 数 据 的 实时性需求的不断扩大，世界各地对于智慧城市的需求将会更加普遍 。 那么智慧城市的作用在哪里？ 一 旦 启 动 智 慧 城 市 规 划，哪 些 方 面 可 以 受 益 呢 ？为 了 使 城 市 化 增 加 带 来 的 的 不 良 影 响 最小 化，同 时 为 城 市 经 济 的 发 展 提 供 帮 助，可 以 采 用 更 智 能 的 解