六大另类资产——中国地产市场新焦点

体验式零售17 摘要第一章 中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有： 生物科技商业地产 ο宏观经济趋势；ο不断变化的人口动态；ο技术;ο新的工作和生活方式；ο可持续性意识的提升，以及；ο新冠肺炎疫情。 中国各大城市正通过激励和促进政策来改变地产的“基因”，因为生物科技产业将成为未来城市经济发展的主要驱动力。 本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展： 数据中心 展望未来，中国数字经济的快速发展预计将带来数据中心机架需求量的激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，市场对这些数据服务的刚性需求亦将强势上涨。 酒店 体验式零售 最后，人口结构变化，旅游消费行为变化，对便利性的更高追求，健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望都是影响酒店另类资产发展的关键因素。对于酒店投资者、开发商以及运营商来说，关注这些关键因素变化有利于他们及时地抓住酒店市场涌现的商业机遇。 购物中心和商业街不仅是消费购物的场所，而且也是具备公共文化、时尚商业、艺术展演、休闲娱乐等功能和特色的体验空间，同时能够满足中国消费者的精神消费需求。 长租公寓 随着越来越多的公众意识到健康住宅（包括健康长租公寓）的重要性，可以预见未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将会迎来进一步增长。 冷库 未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的优质仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。 介绍第二章 中国另类资产的兴起受到多重因素的影响，主要因素有： ο宏观经济趋势；ο不断变化的人口动态；ο技术;ο新的工作和生活方式；ο可持续性意识的提升，以及；ο新冠肺炎疫情。 本报告旨在研究这些关键因素，以及它们如何积极推动以下六大另类资产的发展： ο生物科技商业地产；ο体验式零售；ο冷库；ο数据中心；ο长租公寓，以及；ο酒店。 另类资产第三章 在提及传统投资时，我们通常会想到股票和债券。而在讨论另类投资的概念时，大宗商品、货币、贵金属、数字加密货币、艺术品、收藏品、高端酒，甚至房地产等都是许多人会想到的典型例子。 然而，有些投资者会认为房地产投资是一种传统投资，因为他们的投资方向通常是主流房地产物业类型，例如甲级写字楼、优质购物中心、高标物流仓储设施和住宅等。 生物科技商业地产 体验式零售 六大另类资产中国地产市场新焦点 事实上，房地产属于另类资产。在房地产投资标的中，除了主流房地产物业类型之外，还有诸如，加油站、医院、停车场、俱乐部和学生宿舍等物业类型。在中国，另类房地产投资和另类物业资产亦备受投资 者青睐。在本报告中，我们根据当前地产市场分析和未来行业前景预判，精选了六大投资者感兴趣的另类资产。同时，本报告也介绍了各项另类资产发展的影响因素、基本要素和主要特征。 生物科技商业地产 另类资产01 最近尤其新冠肺炎疫情以来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高，政府加大相关支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。 选址考量： 房地产在任何生物科技企业的商业成功中都起着不可或缺的作用，各业务运营地点的选择通常可以决定企业的成败。 好的选择往往来自于战略研究和分析。经过反复检验，许多生物科技企业选择了大中华区作为其在亚太地区的业务运营点（图1）。 中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括： ο行业的有机增长；ο人口结构的变化；ο公共及个人开支；ο国家健康保障覆盖；ο宏观政策和改革；ο研究和创新…… 中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。 为了适应这种不断扩大的投资，产业对相关的生物科技房地产（包括相关的另类资产）的需求将持续存在，其中包括大型生物科技园区空间，实验室空间，办公空间，分销仓库空间以及药房等零售商店空间等等。在本章节中，我们将介绍相关物业的选址考量，特别是生物科技园和生物科技企业的办公室。 从战略角度考虑企业的选址问题，生物科技企业必须考虑到一个国家的当地城市市场，以及这些城市市场中的区域市场动态，还有目前的专业生物科技园区。 此外，还需要考虑与生物科技行业相关的专业房地产，无论是研发实验室、制造工厂、办公室、仓库或药店，甚至是数据中心（图2）。 关于研发实验室，目前在中国生物科技房地产市场出现了一个新的现象，那就是联合研发实验室。 随着越来越多的生物科技初创企业的涌现，近年来医疗领域新发现的潜力也越来越大。然而，许多初创企业都没有资金来建造和运营专门的实验室来测试和开发他们的生物科技医疗产品。联合实验室就因此可以发挥作用，向包括初创生物科技公司在内的企 这些专业房地产资产的位置也必须仔细考虑，以确保业务优化的成功。例如，在特定地点（如特定的生物科技园）建厂，可能会使整体业务有资格获得税收减免和/或在未来寻求进一步业务扩张时受到当局的青睐。 业租赁实验室设施来提供急需的产品测试和开发。 以合适的方式建造和运营灵活的联合实验室都有助于吸引和留住人才，并缩短从产品探索和开发到实现完全治疗性医疗产品的时间。 生物科技园： 从区位上看，中国的生物科技园对于那些刚起步或首次进入中国的生物科技企业来说都是一个良好的开端。如今，中国许多地方政府都设立了生物科技产业园，或更专业的生物医药产业园（BIP）。越来越多的国内外生物科技企业被吸引入驻园区。在这种情况下，这些园区一直是中国生物科技产业快速增长的主要推动因素之一。 据新浪网报道，截至2019年底，全国共有387家国家级产业园区⸺219家国家级经济技术开发区和168家高新技术开发区。其中，有193家的重点发展方向之一是生物医药产业（图3）。 据中商产业研究院统计，2020年中国生物医药产业园区产值超过2.51万亿元人民币，预计到2025年将超过5.84万亿元人民币（图4）。 从地理分布上看，我国的生物医药产业园主要分布在环渤海地区、长三角地区和珠三角地区。根据新浪网的数据，就特定地点而言，江苏、山东和广东是中国此类产业园数量最多的省份（图5）。 目前，中国的生物医药产业园在招商引资上的相互竞争中不断发展（表1）。 更重要的是，园区基础设施、系 统、 管 理、 配 套 服 务 及 相关政策都在不断完善和调整。此外，创业企业、高校、投资机构、公共服务平台和政府机构都正在融入园区发展，希望这些园区能够创造优势，支持未来进一步的投资和业务的增 长 和 扩 张。 在 中 国， 苏 州BioBAY是综合性生物医药产业园区的典范（图6和附录中的案例研究1）。 办公室： 无论是在生物科技园、郊区还是市中心的CBD，办公室都是生物科技企业房地产投资组合的关键组成部分。在考虑租赁甲级写字楼时，在不同城市，生物科技企业当中内外资企业占比不同。最近，合同研发组织（CRO）、合同生产组织（CMO）和合同销售组织（CSO）也已成为中国多个城市市场高质量办公空间需求的新驱动力。 在具体考虑写字楼选择时，生物科技企业在选择最佳办公地点有一些特定标准（图7）。 资料来源：戴德梁行研究部 生物科技行业正在渗透并影响中国城市的诸多领域。许多城市现在都强调生物科技行业未来发展的重要性。通过扶持政策，这些城市正在改变其房地产的基因，以便生物科技行业成为未来各城市经济发展的重要驱动力。 体验式零售 近年来，伴随我国消费市场的不断扩大、智能科技的进步、利好政策的密集出台和雄厚资本的加持，品牌商与零售物业的业主积极抢占新消费市场风口。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。 ο“国潮”品牌从线上走到线下； ο生活方式品牌方兴未艾；ο元宇宙引领商业和社交体验新浪潮；ο“社交+”场景为品牌和购物中心赋能；ο都市文旅综合体正在兴起。 “国潮”品牌从线上走到线下 随着中国经济的发展和文化自信的提升，约七亿的新中产群体和Z世代群体越来越多的愿意为中国品牌买单，从而找到其文化认同感和归属感。根据戴德梁行的调研数据，高达52.2%的中国消费者会优先选择国货（图8）。 与此同时，中国的制造业与零售业积极转型创新，在产品品质、设计审美、营销模式和专利技术等方面均具备了极强的市场竞争力。根据戴德梁行的调研数据，影响消费者选购中国品牌排名前六的主要因素为新颖设计、价格优势、消费体验好、产品品质提升、品牌影响力和专利技术（图9）。 相较于二十年前，消费者选购国货的原因不再是价格优势一个因素，而是多方面的原因。 此外，国货品牌不断挖掘细分赛道和新兴领域的机会，正在弯道超车，迅速抢占本土市场份额。脱颖而出的新国货品牌得到了资本加持，在公司规模上也具备了跟国际 品 牌 竞 争 的 实 力。2021年，国货或国潮品牌企业共发生融资事件数1,356起。食品饮料、餐饮连锁、个护美妆、服装配饰、生活服务和数码产品成为热门赛道，中国消费领域的投资规模不断增长（图10）。 随着中国智能手机的普及和5G网络的建设，网络视频、直播和短视频因其社交属性、立体的视觉体验、互动性和鲜明的话题性，受到用户的热捧。2021年，抖音、哔哩哔哩和小红书的用户规模增长率分别为25.6%、112.1%和59.9%（图11）。 直播带货的出现增强了商家与消费者的互动，使得两者间的关系更为亲密。在直播间，网红主播除了介绍产品功能、特性等内容，还会现场试用产品，并且描述产品的使用体验。 相较于传统媒体广告，消费者可以获取更全面的产品信息，商家也更容易获得消费者的信任，取得更好的营销效果。与此同时，在直播间里，商家可以将营销活动直接呈现出来。消费者可以与主播在线即时沟通，还可以通过“打赏”表达对主播的态度。消费者更容易沉浸于购买产品的过程中，产生消费愉悦感。而商家也可以实时收到消费者的反馈，从而改进产品和服务。 很多国货品牌抓住了这一风口，凭借新媒体平台扩大品牌影响力并且提升销售业绩。相较于2016年，六年间“国潮、国货和中国风”关键词的百度搜索引擎热度分别上涨520.2%、74.1%和66.3%（ 图12）。 2021年“双十一”，淘宝电商平台成交额过亿的品牌中，国货品牌占比达到45%，同比增长17%（图13）。手机、珠宝、零食类成交额前五的品牌，均为国货品牌。 在此情形下，积极拓展线下渠道或门店成为国潮品牌赢得品牌价值提升、招揽新消费人群的“破圈”方式。国潮店在线下门店玩出花样，打造与消费者看得见、摸得着的信任感与情感纽带。据戴德梁行的不完全统计，自2017年开始，美妆类和服饰类的国潮品牌在国内一二线城市快速拓店，年均门店数量增长率分别为27%和8%；生活方式类国潮品牌主要在一线城市拓店，并逐步布局二线城市和下沉市场，年均门店数量增长率高达67%（图14）。 国潮品牌在经历了大众消费时代和互联网营销时代之后，走到了一个转捩点。消费者对很多国潮品牌的印象还停留在网红推荐、朋友种草的阶段，对品牌尚未产生深刻的印象。同时，线上流量红利放缓，商家在线上获客成本大幅增长。 展望未来，国潮品牌将以“人”为中心，打通线上与线下的数据、商品、价格与服务，为消费者提供全面的购物体验。一些传统老字号国货品牌和中国驰名品牌通过提升品牌价值、吸引年轻消费者和采 用新技术，重塑品牌形象。而新锐的国潮品牌则通过寻找商业蓝海，开发新品满足消费者的新消费需求，从而扩大市场占有率（图15）。 生活方式品牌方兴未艾 随着中国中产阶级群体日益扩大，中产阶级已构成中国消费市场的中坚力量。新中产阶级的消费升级带动了品牌和购物中心的发展。现在大多数国人的物质生活较为丰富。中国的中产阶级已不再满足物质追求，而是更加注重精神生活品质。在消费市场中，高品质、新潮设计的产品只是打动中国消费者的基础，精神层面上的满足消费者需求才是品牌间竞争的核心。 生活方式品牌并不以提供“产品”为目标，而是为消费者描绘生活方式图景、以及所