第一章 摘要
中国另类资产的兴起受到宏观经济趋势、人口动态变化、技术发展、新的工作和生活方式、可持续性意识提升以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响。这些因素积极推动以下六大另类资产的发展：
- 生物科技商业地产：中国各大城市通过激励政策改变地产“基因”，生物科技产业成为未来城市经济发展驱动力。
- 体验式零售：购物中心和商业街成为具备公共文化、时尚商业、艺术展演、休闲娱乐等功能的体验空间，满足中国消费者精神消费需求。
- 冷库：中国居民收入水平提高，对食品种类、质量、营养以及口味的多样化消费需求显著增加，推动冷链物流行业高速发展。
- 数据中心：中国数字经济发展，预计将带来数据中心机架需求量激增，市场对这些数据服务的刚性需求强势上涨。
- 长租公寓：中国许多大型城市地区存在住房压力问题，长租公寓成为新的选择，未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将迎来进一步增长。
- 酒店：人口结构变化、旅游消费行为变化、对便利性的更高追求、健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望，都是影响酒店另类资产发展的关键因素。
第二章 介绍
本报告研究上述关键因素如何推动六大另类资产的发展。
第三章 另类资产
生物科技商业地产
- 影响因素：行业有机增长、人口结构变化、公共及个人开支、国家健康保障覆盖、宏观政策和改革、研究和创新等。
- 选址考量：生物科技园、研发实验室、办公室、仓库、药房等，需考虑业务集群、同行业企业、办公场地租赁条款、便利设施、政府支持等因素。
- 生物科技园：中国许多地方政府设立生物科技产业园，吸引国内外生物科技企业入驻，成为生物科技产业快速增长的主要推动因素。
- 办公室：生物科技企业租赁甲级写字楼时，会考虑写字楼品质、业务集群、同行业企业、租赁条款、便利设施等因素。
体验式零售
- 影响因素：“国潮”品牌崛起、生活方式品牌方兴未艾、元宇宙引领商业和社交体验新浪潮、“社交+”场景为品牌和购物中心赋能、都市文旅综合体正在兴起。
- “国潮”品牌：中国消费者对国货的消费态度积极，国货品牌不断挖掘细分赛道和新兴领域的机会，迅速抢占本土市场份额。
- 生活方式品牌：为消费者描绘生活方式图景，代表目标消费群体对自身美好生活的向往，通过品牌与消费者之间的互动，让消费者产生共鸣。
- 元宇宙：元宇宙技术底座相应技术应用场景正在改变我们的生活以及消费方式，影响着零售行业的创新与发展。
- “社交+”场景：剧本杀、潮玩、小酒馆、潮流室内运动中心等，迎合年轻人的社交需求和圈层文化。
- 都市文旅综合体：结合文化和旅游新形式，文化和旅游元素的植入能在内容上丰富商业空间，让原本以购买为目的的商业模式转换为一个群体沉浸式体验的空间场所。
冷库
- 影响因素：消费者购买力的提升、食品安全意识的提高、食物保障的持续重视、增值服务需求的增加、药品运输、储存和配送需求日益增长。
- 行业驱动因素：消费者购买力提升、食品安全意识提高、食物保障持续重视、增值服务需求增加、药品运输、储存和配送需求增长。
- 行业趋势：可持续发展、技术、仓储设计。
- 技术：大数据、物联网、人工智能、机器学习、智能冷链货架、自动驾驶汽车、冷链机器人等，提升冷链行业效率，降低成本。
- 食物保障：冷链行业为食物保障提供多种解决方案，包括储存农产品、调拨食物、减少食物损耗等。
- 增值服务：食品加工和包装、托盘定制等。
- 药品：中国冷链行业应该不断学习、调整和投资，以满足日益增长的消费需求，冷链药品的特殊性要求冷链运营商遵守严格的准则。
数据中心
- 市场：中国数据中心市场迅速发展，预计2022年机架存量将超过400万，京津冀、长三角和珠三角地区数据中心建设势头强劲。
- 政府政策：《新型数据中心发展三年行动计划(2021-2023年)》，重点任务包括新型数据中心建设布局优化、网络质量升级行动、算力提升赋能行动等。
- 投资：国内数据中心融资渠道丰富，包括股权融资和债权融资，投资者通过多种方式执行投资交易。
- 可持续性：中国数据中心行业探索节能和“绿色”技术举措，提高能源效率和节约能源，并采取措施应对产能及能耗带来的可持续性问题。
长租公寓
- 影响因素：中国许多大型城市地区存在住房压力问题，长租公寓成为新的选择。
- 居住者期望：居住者关注物业和居住环境的舒适健康，健康住宅概念逐渐普及。
- 健康住宅：健康住宅体系集健康设计、材料、产品和技术于一体，提升居住者的生活健康。
酒店
- 影响因素：人口结构变化、旅游消费行为变化、对便利性的更高追求、健康、安全和清洁意识的提高、对独特体验的渴望。
- 发展趋势：酒店业发展受到上述因素影响，投资者、开发商以及运营商需关注这些变化因素，抓住商业机遇。
第四章 要点总结
- 中国冷库市场预计将迎来更多优质仓储空间供应，满足生鲜商品和易腐类医药的储存和分销需求。
- 中国数据中心市场正在转型，通过全面了解市场、政府政策、投资动态以及与可持续发展相关的因素，投资者和开发商能够在数据中心房地产投资方面做出正确的决策。
- 中国认证的健康住宅供应量将在未来几年里进一步增长。
- 人口结构变化、旅游消费行为变化、对便利性的更高追求、健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望，都是影响酒店另类资产发展的关键因素，有利于酒店投资者、开发商以及运营商抓住商业机遇。
第五章 附录
- 案例研究1 苏州BioBAY：打造世界一流的生物产业生态圈，为创新创业公司提供完善的服务和优质的平台。
- 案例研究2 上海北外滩来福士：突破城市商业边界，魔都灵感之城，为游客和顾客提供业态层次丰富、主题性强、特色多元化的广域型购物中心。
- 案例研究3 上海前太古冷链物流（现属于万科物流）：集精细化温控与可持续发展于一体，为生鲜食品企业提供了完善的温控仓储与冷链物流服务。
- 案例研究4 红木城 Equinix：通过结构性业务变革确保业务增长，成功转型为房地产投资信托（REITs），获得税收优惠并增加股东价值。
- 案例研究5 杭州 朗诗乐府：以人为本的新时代健康住宅项目，融入健康建筑设计理念，在健康和安全方面优化建筑材料，并采用了多种健康住宅建筑技术。
- 案例研究6 深圳 乐易住智慧酒店：人工智能和物联网技术的创新使用，引领酒店运营革新，打造新型智慧酒店模式，以利用科技提供无人服务为特色。
