中国最新对外房地产投资政策解读
对外房地产投资政策解读 论国办发【2017】74 号文件对中国房地产市场的影响 2017 年 8 月 近日，国务院联合国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部四部委共同发布了今年第 74 号文件《进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》( 以下简称《指导意见》)1，该政策实际上是对去年 11 月底四部委答记者问的总结和重申2，其中特别对境外房地产、酒店等投资流程及政策进行了规范。该指导意见旨在通过进一步规范境外投资流程，使国内投资者进行谨慎、理性的投资，最终推动境外投资持续合理、有序的健康发展。 “该指导意见旨在通过 进 一 步 规 范 境 外 投资 流 程， 使 国 内 投 资者 进 行 谨 慎、 理 性 的投 资， 最 终 推 动 境 外投 资 持 续 合 理、 有 序的健康发展。 事实上，该指导意见的出台显示出中国政府对于现阶段全球投资热潮背后所潜藏风险的担忧。他们希望通过密切监管这些投资行为，以降低其对中国商业以及银行业所带来的危机。这在此次 8 月 18 号的公告里也有体现：“为加强对境外投资的宏观指导，进一步引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展，有效防范各类风险，更好地适应国民经济与社会发展需要…”。 12017 年 8 月 18 日，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部关于进一步引导和规范境外投资 方 向 指 导 意 见 的 通 知 , 国 办 发〔2017〕74 号 :http://www.gov.cn/zhengce/content/2017-08/18/content_5218665.htm 22016 年 12 月 6 日发展改革委、商务部、人民银行、外汇局四部门负责人就当前对外投资形势下加强对外投资监管答记者问 http://www.mofcom.gov.cn/article/ae/ai/201612/20161202082006.shtml 《指导意见》的主要内容解读 对于一带一路，该《指导意见》特别指出要推进与其建设相关的一系列境外投资。事实上，在“一带一路”沿线国家的投资中，大多数投资收益仍充满了较大的不确定性。因此，现阶段仍主要是国有企业涉足这一领域，其他也有一些能够容忍高于平均风险水平的民营企业参与其中，但其投资在境外投资总额中占比较小。 此次国务院办公厅发布的《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》将境外投资划分为国家鼓励、限制和禁止三种类型。房地产、酒店等投资由于其通常涉及大量资本被划分在限制类境外投资类别。据 Real Capital Analytics 数据显示，自 2009 年以来中国境外房地产投资累计已超过 1,236 亿美元。如果不加以监管，该境外交易所涉及到的大量资金将很有可能对国家的外汇储备和人民币汇率造成重大挑战。 《指导意见》不但没有明确阻止中国企业“走出去”，同时它为中国企业境外投资的健康有序发展提供了建议。该政策要求企业在进行境外投资时自主决策、自负盈亏、自担风险。 未来展望 但重要的是中国并未完全禁止境外房地产和酒店的投资。截止目前为止，政府也并未对这类境外投资设置投资金额上限。《指导意见》一文中主要强调的还是对投资标的和监管的规范化，这类投资仍将是被允许的。而交易能否顺畅进行的关键取决于该交易是否以理性审慎的方式进行，同时外汇储备是否处于相对平衡状态，以及政府是否具备了相应措施能够鉴别出“非理性”的境外投资。 鉴于最新的颁布的《指导意见》以及下半年即将召开的中共十九大，可以预见的是，那些有意向进行海外投资的投资者们近期将会保持谨慎的态度。总体上来说，《指导意见》将进一步影响企业投资包括前期调研、资产配置平衡以及以使其更理性对待海外资产投资，这无疑将对海外房地产投资及中国企业自身产生正面积极的影响。然而，物业交易的时间可能因此会被延长。 数据来源：RCA / 戴德梁行研究部45 我们预测 >> 中国大型的房地产开发商仍将会积极在部分成熟国际市场中参与住宅项目开发，同时他们在“一带一路”沿线城市中的活跃度也将进一步提升。 物流此次属于国家鼓励开展境外投资的板块之一，未来关注度将持续升温。在此次政府的支持下，各项物流投资组合以及新设施开发将势必吸引大量投资者关注。预计未来中国买家对此类海外物业的投资需求将呈上升趋势，这也包括直接收购那些核心业务并不是房地产开发但物流资产占其资产负债表中很大比例的公司。 作为另一个国家鼓励开展的境外投资板块，研发中心也将因此受益。一些投资者可能会开始着眼于在境外建设收益较为稳定的商务园区项目。 近期原先用于海外投资的资本因受政策影响而只能滞留国内的这一趋势将会延续，这将进一步支撑国内已经火热的投资市场。 预计明年年初我们可能会看到更多关于对外政策的进一步解读，在此之前全球写字楼板块的投资活动将可能会小幅回落。 就投资区域而言，即便最新《指导意见》加强了对外投资监管政策，但香港仍是许多中资企业寻求多元化投资组合的不二选择。2017 年至今，内地开发商已经买下了香港政府出售的七块住宅开发用地中的六块，其中多块土地刷新了历史土地成交记录。 考虑到土地开发作为开发商的核心业务，以及当前国内地房地产市场面临着巨大的风险敞口，我们不难理解这些在香港的投资其实是有理可循的，并且它也成为了国内地产开发商业务稳定增长的一个重要组成部分。 毫无疑问，在政府的支持下美国物流业将会吸引众多国内投资者的目光。通常，中国投资者在美国的地产投资类别较为分散，但我们发现近期投资交易有土地开发蔓延的趋势。这主要是由于国内投资者期望高收益的投资需求所致，而他们认为美国门户城市的核心或核心增值型项目的收益率偏低。 投资者将资金投入到这些住宅开发项目中时已做好了放慢脚步的准备，他们已经意识到企业需要将重心转向发展资产管理和物业开发的能力，并以此建立良好的信用记录。在追求交付高品质项目过程中，也能为未来银行寻求融资和产品多样性提供帮助。 英国可能是受此次政策相对影响最重的国家，因为今年在对英投资中有近70% 的资金都用于投资英国稳定的写字楼市场。这一类别将面临更为严格地审查，因为这不是中国投资者和开发商传统的核心业务，他们通常只是短期持有这些投资项目。 由于政策导致的中国内地投资者对英国写字楼市场需求的下降将有可能被成熟的香港投资者的投资热情所抵消。此时对于那些对英国抱有长期投资愿景的投资者来说可谓是难得的机会，英镑贬值带来的优惠，以及英国本地和内地投资者减少而趋于缓和的竞争环境都有助于其实现投资目标。 可以预见，从中期来看，国内投资者对英国投资兴趣仍将将继续保持。随着中国开发商对现有建筑重新定位和更新的经验日趋丰富，对英国现有物业的更新改造将成为一个值得关注的领域。另外，我们也将很有可能见到中国对英国和欧洲等地的物流地产投资需求。 业务联系人 海外投资部 张令青大中华区海外投资部高级董事jason.lq.zhang@cushwake.com 一带一路小组 符锦滔大中华区策略发展顾问部高级助理董事richard.jt.fu@cushwake.com 徐天大中华区策略发展顾问部助理董事Tim.T.Xu@cushwake.com 大中华区研究部联系人 魏东北中国区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com 缪舒怡华中区研究部主管gracie.sy.miao@cushwake.com 薛惠珍台湾研究部主管wendy.hj.hsueh@cushwake.com 贺凯香港研究部主管及董事reed.hatcher@cushwake.com Shaun Brodie大中华区租户研究及华东区研究部主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 这篇报告是由戴德梁行大中华区研究部董事总经理 JamesShepherd 所撰写。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等。James 现拥有近 20 年的中国房地产市场研究经验，同时他也是我们大中华区对外投资卓越中心的负责人。如对戴德梁行大中华区及对外地产投资研究有任何问题，请联系： 林荣杰大中华区研究部董事总经理james.shepherd@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球 70 多个国家 , 拥有 45,000 名员工，在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户和投资者创造更大价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，年营业收入达 60 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务 (C&W Services)、全球企业服务、投资及资产管理 (DTZ Investors)、项目管理、租户代表以及估价及顾问服务。2017 年是 Cushman & Wakefield 品牌创立 100 周年，标志着我们将理念付诸行动已持续整整百年。更多详情，请浏览 www.cushwakecentennial.com, www.cushmanwakefield.com.cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 © 戴德梁行 2017 年
