中国房地产投资最新动态：SPG Land香港NDR外卖

2013年5月22日中国房地产投资动态SPG Land香港NDR外卖店➢SPG Land（337 HK，未予评级）宣布了一项股份认购交易，交易完成后，格陵兰将成为SPG Land的最大股东，并拥有该公司60％的所有权。 SPG Land从我们的NDR中获得的主要收益包括：SPG Land目前持有人民币2.0亿元的现货现金，我们预计交易完成后现金余额将升至人民币2.60亿元。格陵兰为购买SPG Land的新股份（每股1.90港元）的价格是0.5倍的市净率，每股特别股息后的账面价值为3.80港元。 SPG Land将以其公允价值将上海半岛酒店出售给其董事长，而不会给SPG Land带来任何收益或损失。格陵兰打算放弃获得特别股息的权利。➢我们预计，绿地集团将注入与SPG Land现有业务非常接近的项目，包括昆明和贵州的项目。我们认为，资产注入的规模不会很大，因为其规模受到SPG Land净资产规模的限制。因此，我们预计未来两年内资产注入不会超过70亿港元。即便如此，格陵兰仍渴望与SPG Land建立一个融资和房地产开发平台，该平台在三年内将能够产生每年50亿人民币的合约销售（复合年增长率为50％）。我们认为SPG Land最好通过格陵兰的本地网络收购新的土地储备，而不是进行一系列需要获得股东批准的资产注入。这将是一种更加直接的方法，也将增加净资产值。这将导致公司的估值更高，而无需获得股东批准。➢该股目前的市净率为2.5倍市净率（5月21日行业平均水平为1.1倍），反映出人们预期格陵兰可能会向SPG Land注入质量和可观的土地储备以进行进一步的开发，等待格陵兰的进一步细节。我们指的是当中国海外（688 HK，优于大市）于2009年9月9日宣布类似交易以收购COGO 29.99％的股份时，COGO（81 HK，未予评级）的价格倍数，是预期市净率的2.0倍。➢SPG Land股价的主要推动因素包括：落实资产注入计划，降低借贷成本（银行借贷和优先票据）以及1H收入的预期转机。风险。在短期内，仍然可能进行其他财产控制，包括征收财产税。 SPG Land的大多数项目可能都是高端项目，因此可能会受到影响。但是，我们认为影响已经计入价格；此外，由于格陵兰的国有企业背景，该股票具有防御性。请阅读最后一页的分析师证明和其他重要披露中国/香港中国房地产爱迪生·比安(852) 2532 6123刘El博士(852) 2532 254920Jun-08 Dec-08 Jul-09 Jan-1 Aug-10 Mar-11 Sep-11 Apr-12 Oct-12 Oct-12 May-13资料来源：彭博社，CCBIS估计1.00倍 41.25倍 6 1.50倍8中国房地产开发商的关键指标目标股票CCBIS 2013财年价格2013F 2013F公司代码评级*资产净值（港元）市盈率（x）市净率（x）敏捷3383 HK N 15.20 9.88 5.1 0.9中海外688 HK O 29.48 26.53 10.7 1.9国家花园2007香港O 6.40 5.12 8.4 1.5CR土地1109 HK O 29.92 25.43 15.4 1.8绿城3900 HK O 21.20 19.08 4.8 1.0世茂813 HK O 23.20 18.56 9.2 1.2远洋地产3377 HK O 7.42 5.94 7.7 0.6KWG 1813 HK O 10.56 5.81 5.1 0.7富力2777 HK N 18.92 13.24 6.1 1.2SUNAC 1918 HK O 12.45 7.47 3.7 0.9* CCBIS评级：O =优于大市； N =中性； U =跑输大盘资料来源：彭博社，公司数据，CCBIS估计COGO的P / B波段（81 HK，未评级）港币16142.00倍121.75倍10 中国房地产投资动态2013年5月22日2公告中的逐字详细信息SPG Land宣布，于2013年5月8日：（a）本公司（作为发行人）和认购人（作为认购人）订立有条件认购协议，以建议发行认购股份（认购价为每股认购股份1.90港元） ）总现金代价约29.96亿港元; （b）本公司（作为卖方），买方（作为买方）和王先生（作为契约人）订立有条件买卖协议，以建议出售Delta Link和股东的全部已发行股本总代价约为人民币10.77亿元（相等于约13.40亿港元）的贷款。认购事项完成后，认购人及王先生各自持有的股份（包括有关收件人持有的股份）将不计入公众持股量。为方便维持公众持股量规定，本公司拟于认购前实施红股发行（王先生已承诺就此发行红股，以向相关收件人发行无投票权的CPS）完成，并在订阅完成时向订阅者发布订阅CPS。由于发行红股将导致已发行股份总数增加，从而导致股份交易价格相应降低，因此，本公司建议实施股份合并（有效期相同）。发行后紧随其后，以抵消每股红利发行的降价效果。现建议增加股本及修订以实施认购及红股发行。 中国房地产投资动态2013年5月22日3行业估值中国房地产行业评级和估值目标净负债)物业销售追踪器中国房地产–每月合同销售更新合同销售额（人民币b元）公司股份代号年初至今实现了FY12AFY13F的目标估算同比增长（％）2013财年实现百分比数据高达敏捷3383 HK9.933.042.027.323.5四月科力688港币41.389.989.90.052.0四月碧桂园2007香港23.147.662.030.337.2四月华润置地1109 HK23.252.257.09.240.6四月绿城3900港币17.954.755.00.532.5四月世茂813港币18.347.055.017.033.3四月远洋地产3377 HK11.831.135.012.533.7四月克格勃1813 HK5.312.216.031.133.4四月富力2777 HK12.632.242.030.430.0四月苏纳克1918年香港14.531.645.042.632.3四月行业可比万科000002 CH56141.2141.20.039.7四月盼望960港币13.440.146.014.729.1四月恒大3333港币2592.3100.08.325.0四月霍普森开发公司754港币3.511.615.029.323.5四月佳沙1638港币6.617.322.027.230.0四月资料来源：公司数据，CCBIS估算股票市场cap关闭p白饭 资产净值姜黄素租金资产净值建银国际价钱上升空间截至装备ÿ市盈率（X）市净率（x）产量 （％）公司码（港元b（港元）（港元）折扣（％）评分*（港元）(%)2012财年（％）贝塔2013F2014F2013F2013F敏捷3383 HK33.89.8015.20(35.5)ñ9.880.852.91.635.14.10.94.1科力688港币196.124.0029.48(18.6)Ø26.5310.620.51.4510.78.81.91.5碧桂园2007香港79.84.386.40(31.6)Ø5.1216.966.81.558.47.01.54.3华润置地1109 HK139.323.9029.92(20.1)Ø25.436.444.81.4515.413.11.82.1绿城3900港币32.014.8421.20(30.0)Ø19.0828.648.11.474.83.91.04.1世茂813港币59.517.1223.20(26.2)Ø18.568.469.91.439.27.51.23.3远洋地产3377 HK30.15.137.42(30.9)Ø5.9415.742.51.397.76.50.64.2克格勃1813 HK15.85.4510.56(48.4)Ø5.816.650.41.695.14.10.73.9富力2777 HK46.514.4218.92(23.8)ñ13.24(8.2)86.01.456.15.31.26.4苏纳克1918年香港19.05.7312.45(54.0)Ø7.4730.499.71.293.72.80.92.7平均覆盖率(31.9)11.656.17.66.31.23.7行业可比股票市值收盘价截至时的净负债公平市盈率（x）市净率（x）产量 （％）公司码（港币$ b）（当地货币）2012财年（％）贝塔2013F2014F2013F2013F万科000002 CH169.412.0329.60.886.95.81.42.1盼望960港币93.713.6444.41.309.17.91.72.1恒大3333港币66.9.30101.91.724.94.20.85.5霍普森开发公司754港币28.412.9274.31.519.55.70.50.2保利地产119港币25.15.4592.51.797.26.10.73.7佳沙1638港币14.92.4071.21.164.23.30.60.0部门平均值（涵盖的和可比较的）60.97.46.01.13.1* CCBIS评级：O =优于大市； N =中性； U =截至2013年5月21日收盘价跑输大盘资料来源：公司数据，彭博社和CCBIS估计 中国房地产投资动态2013年5月22日等级定义优于大市（O）–未来十二个月的预期回报率> 10％中性（N）–未来十二个月的预期收益在-10％到10％之间；劣于（U）–未来十二个月的预期收益<-10％分析师认证：本报告的作者特此声明：（i）本报告中表达的所有观点均准确反映了他们对任何及所有标的证券或发行人的个人观点； （ii）他们的任何报酬的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，或将直接或间接相关； （iii）他们没有收到与标的证券或发行人有关的内幕信息/对非公开价格敏感的信息，而这可能会影响他们的建议。本报告的作者进一步确认（i）他们或他们各自的合伙人（由香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则所定义）均未买卖或买卖本研究报告涵盖的证券在发布报告之日前30个日历日之内进行报告； （ii）他们或其各自的联系人均未担任本报告所涵盖的任何香港上市公司的高级管理人员； （iii）他们或他们各自的联系人在本报告涵盖的证券中均没有任何财务权益。免责声明：本报告由建银国际证券有限公司编制。 建银国际证券有限公司是建银国际（控股）有限公司（“建银国际”）和中国建设银行股份有限公司（“建银”）的全资子公司。 本文中的信息是从相信可靠的来源获得的，但建银国际证券有限公司，其分支机构和/或子公司（统称为“ CCBIS”）不保证其针对任何目的或任何人的完整性或准确性或适当性。 截至本材料之日，观点和估计构成我们的判断，如有更改，恕不另行通知。 投资涉及风险，过去的表现并不代表未来的结果。 本报告中的信息无意构成或解释为任何潜在投资者的法律，财务，业务，税务或任何专业建议，因此不应以此为依据。 本报告仅供参考，不得视为购买或出售任何产品，投资，证券，交易策略或任何形式的金融工具的要约或招揽。 CCBIS或任何其他人士均不对因使用本报告或其内容或与之相关的其他任何损失承担任何责任。 本文提到的证券，金融工具或策略可能并不适合所有投资者。本文中的意见和建议未考虑潜在投资者的情况，目标或需求，也无意作为对任何潜在投资者的特定证券，金融工具或策略的建议。 本报告的接受者应独自负责对本报告中提及的公司的业务，财务状况和前景进行独立调查。 告诫读者，实际结果可能与此处任何前瞻性陈述中所述的结果有实质性差异。 尽管已采取所有合理的措施以确保本文所陈述的事实准确无误，并且本文所包含的前瞻性陈述，观点和期望均基于公平合理的假设，但CCBIS仍无法独立核实此类事实或假设，并CCBIS对其准确性，完整性或正确性不承担任何责任，并且对此不做任何明示或暗示的陈述或保证。 收件人必须对本报告中所包含信息的相关性，准确性和充分性进行自己的评估，并进行他们认为必要或适当的独立调查。如果接收者对本报告的内容有任何疑问，应寻求独立