中国物流冷库

目录 摘要 近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。 根据物联云仓数据显示，重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），上海的冷库存量最大，为902,286平方米,其次是广州和北京。 鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁空间的短缺，会导致一些市场的租金出现上涨。 根据中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会（以下简称“中物联冷链委”）和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元。 据 RCA 数据显示，中国工业物流在2021年的投资交易宗数中位居榜首，占比37%。其中96% 的交易为“其他工业”，而冷库物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%。 最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势正影响着中国冷库市场的发展，其中三大主要方面是： 推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括： •消费者购买力的提升；•食品安全意识的提高；•食物保障的持续重视；•增值服务需求的增加，以及；•药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。 •可持续发展；•技术，以及；•仓储设计。 介绍 本报告重点关注中国冷库市场。 本报告首先介绍了中国冷链物流行业概况。接着详述了一些行业驱动因素，例如消费者购买力、食品安全和食品保障。 中国冷库市场是本报告研究的第三个主题。最后，报告对最新的冷库行业趋势进行了分析。 冷链行业概况 近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。 根据中物联冷链委和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元（图1）。 这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（图2）。 在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%。 资料来源：物联云仓, 戴德梁行研究部 目前中国冷链企业的区域分布广泛。2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区（图4）。 行业驱动因素 推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括： •消费者购买力的提升；•食品安全意识的提高；•食物保障的持续重视；•增值服务需求的增加，以及；•药品运输、储存和配送需求日益增长，尽管医药冷链服务需求量相对较小。 消费者购买力 以家庭为基础，我们看到中国家庭的可支配收入正在持续上涨。而随着可支配收入的增加，消费者也会愈加愿意购买质量更好、口味各异的食品。 2022年上半年，全国居民人均可支配收入18,463元，同比上年增长4.7%（图5）。 从城乡来看，城镇居民人均可支配收入为25,003元，同比增长3.6%。农村居民人均可支配收入为9,787元，同比增长5.8%。 从全国居民人均消费支出构成来看，2022年上半年，居民人均食品烟酒支出为3,685元，同比增长4.2%；且占全国居民人均消费总支出的最高份额，为31.3%（图6）。 近年来，消费者在线上消费和生鲜消费方面消费力的提升，带动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021年，中国生鲜电商行业交易额4,658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，与2020年实现的数字相比，增长了1.93%（图7）。 未来，生鲜食品将继续成为中国家庭消费的重要组成部分，这将继而增加市场规模以及此类农产品储存在优质仓库空间的需求。 食品安全 目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了新冠肺炎疫情之后，全国居民的健康和安全意识已普遍提高。 冷链行业将依靠现有的最新技术，以确保食品保持冷冻和/或新鲜的状态，例如： •大数据；•物联网（IoT）；•人工智能（AI）和机器学习；•自动驾驶汽车；•智能冷链货架，以及；•冷链机器人。 大数据 数据是关键，是冷链系统的命脉。当我们以最佳的方式来采集、分析、处理和执行数据时，冷链系统的运作将变得更加高效（图8）。 物联网： 物联网包括进行反复收集、处理和传输相关数据（这里指的是企业冷链数据）的软件和连接设备。在冷链行业中，这些数据可用于实时跟踪货品、优化运输路线、避免产品假冒、监测流程和情况、发现冷链瓶颈以及生成系统报告等（图9）。 人工智能和机器学习: 人工智能和机器学习技术可用于快速处理和分析大量数据。此外，该技术可以使得自动化系统在任何给定时间内，以既定底层算法规则进行操作（图10）。 自动驾驶汽车： 全自动驾驶汽车将显著地改善冷链行业的运输服务，包括安全性、交付准时性、更多免停行程、燃料使用效率等（图11）。 智能冷链货架： 智能冷链货架的推广可以改善冷链服务中的三个环节，即库存管理、订单拣选以及仓库货架空间规划和利用（图8）。 库存管理 订单拣选 货架空间规划和利用 冷链机器人： 无论何时何地，冷链机器人均可执行多种任务，从而提高工作效率。以下为冷链机器人可以执行的四种任务示例： •装卸拖车；•在窄道或高架上放取货物；•拣选和分拣，以及；•清洁和消毒（图13）。 食物保障 冷链行业可以为食物保障提供多种解决方案。其中两项包括：在生产高峰期储存农产品；在歉收时期调拨食物，并减少食物损耗。 中国拥有14亿人口，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国有许多山脉，山区面积占国土总面积的三分之二。此外，中国还经历了大规模的城市化进程，并且受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，中国特别注重农业生产和食物保障。 食物损耗已经成为世界级的重大问题。欧洲食品信息委员会统计，全球范围内供人类消费的所有食物中，就有三分之一是损耗或浪费的（图14）。 果的最佳储存温度为5到7.5摄氏度之间。因此，冷藏车、冷库和成熟室等冷链物流基础设施对于构筑完备的食物保障体系至关重要。另外，在确保食品安全和质量方面，合适的冷冻、冷藏或冷却条件亦必不可少，并且温度控制必须非常精确，以避免出现快速腐烂或低温冷害的情况。 此外，在环境成本方面，据估计，高达10%的温室气体排放可归因于食物损耗和浪费。 根据联合国环境规划署的统计数据，约50%的食物损耗发生在供应链的初始阶段，原因是缺乏先进的冷藏设备和冷链运输。此外，如果食物生产产量超过了当地冷链物流承载能力，食物损耗的问题就会出现。 为改善食物储存条件、减少食物损耗，冷链服务供应商通常采用两种与温度相关的现代食品保鲜技术，它们分别是： 食物自成熟收获起，便慢慢开始腐烂。其腐烂过程和速度受温度和湿度的影响。即使微小的温度变化也会影响食物的营养水平和保质期。例如，香蕉的最佳储存温度为13到14摄氏度之间。而苹 •超高压灭菌处理（HPP）和高温短时间杀菌法（HTST），以及；•鼓风冻结。 超高压灭菌处理（HPP）和高温短时间杀菌法（HTST）： 鼓风冻结： HPP和HTST，通常应用于果汁、牛奶和肉制品，可以在短时间内完成经济高效的灭菌处理，同时保留食品原有的营养和风味。然后，经过加工处理的食品被码垛，并转移到冷库等待配送。 与左边重复，替换内容：吹风冻结类似于HPP和HTST，可以延长食品的保质期。这一技术是利用强制循环的流动冷空气使食品冻结。 增值服务 目前冷链行业的一个关键发展方向是增值服务，以下是两个例子: •食品加工和包装，以及;•托盘定制（图15）。 托盘定制： 食品加工和包装： 通常情况下，食品（无论是谷物，蔬菜，水果，乳制品还是肉类）都是批量到达中国农业区附近的冷库设施。为增加这些食品的附加价值，冷库工作人员往往先进行加工，然后再将食品重新包装到较小的容器中。例如，水果经过清洗、去皮、切片、混合（多种水果）以及定制包装，最后再以高价批发给个体零售商或连锁超市。 这是一项冷库设施在初始运营阶段提供的额外增值服务，目的是为了节省后续配送的时间和成本。通常情况下，承载食品的托盘到达仓库时，仓库操作员可以重组和定制托盘，以便后续与客户的其他货品一起配送。接下来，客户就可以直接将托盘运送到他们的销售点，如商店、餐馆、超市等。 药品 目前，中国需要冷链处理的药品种类和数量正在不断地增加，主要原因包括： •公共医疗保健体系的推进和改善；•居民医疗保健意识的提高；•居民医疗保健方面支付能力的提升，以及；•新冠肺炎疫情的影响。 受疫情的影响，医药冷链物流市场规模大幅增长，2021年市场规模超4,800亿元，同比增长23.3%，随着人们对生命安全的重视，医药冷链市场规模有望进一步扩大，预计2022年规模将超过5,600亿元（图16）。 为此，中国冷链行业应该不断地学习、调整和投资于专业的加工技术、运输服务、仓储空间和设施等关键要素，以满足日益增长的消费需求。 鉴于冷链药品的特殊性，中国冷链运营商必须遵守一些严格的准则，包括： 冷链 大多数冷链产品需要在2到8摄氏度的条件下储存和运输，而冷冻产品需要保持在零下10摄氏度以下。 •按照建议的流程进行包装（如果是服务的一部分）和运输；•在仓库储存和运输期间，将药品贮藏在建议的温度范围内。 至于储存的温度，某些药品需要储存在精确的温度范围内。这些药品种类繁多，包括疫苗、生物制剂、肿瘤药物和某些类型的胰岛素。 超冷链 一些新冠疫苗需要在零下80摄氏度以下的“超冷链”条件下储存。 不同药品的储存温度范围各异。有些药品储存的温度范围为2到8摄氏度之间；而有些药品需要在深度冷冻的条件下储存，比如低于零下10摄氏度；某些新冠肺炎疫苗则需要在低于零下80摄氏度的条件下储存（图17）。 资料来源：美国医药流通协会，戴德梁行研究部 展望未来，我们预计随着居民医疗保健意识的不断提升，中国医药冷链服务需求将持续增加。尽管与食品相比，医药冷链服务需求量相对较小。 冷库市场 行业政策 政策在中国房地产（包括冷链行业）的发展中扮演着重要的角色。最近，国家和地方都出台了一些冷链行业相关的重要政策（表1）。 除这些政策外，政府还推动氨制冷的逐步淘汰以及规划设计院制定冷库的建筑标准提升内部结构分区明确化等政策。 存量分布 根据物联云仓数据显示，在重点关注中国的七个城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆中），上海的冷库面积最大，为902,286平方米，其次是广州和北京（图18）。 空置率和租金 目前，上海的空置率为5.5%，是我们选定的中国七个城市中最低的，紧随其后的是北京和深圳（图19）。 在租金方面，截至2022年第二季度，在我们选定的七个城市市场中，租金最高的是深圳，为4.3元/平/天。位居第二和第三位的是北京和上海，分别为3.9元/平/天和3.8元/平/天。 展望 展望明年，在我们选定的七个城市市场中，将有近800,000平方米的优质冷链物流仓储空间入市（图20）。 鉴于对此类空间的持续需求，我们预计大部分供应将被去化，并且由于可用租赁空间有限，优质冷链物流仓储空间租金也会增加（图21）。 行业投资 据 RCA 数据显示，中国内地工业物流在2020年的投资交易宗数中排名第三，仅次于写字