中美贸易摩擦

对中国商业地产市场的潜在影响 㼆絑崸㽻꬗涸䕧ㆇP202 㼆䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇP6033.1 中国写字楼市场5.1 对中国大陆投资市场的影响3.2 中国零售市场3.3 中国工业地产市场 㼆껺度䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇP1204 㼆䫏餴䋑㖞涸䕧ㆇP16055.2 对中资在美投资的影响 䚪絕P2406 第一部分 ⰻ㺂皍➝ 近几个月，美国与中国的贸易摩擦逐步升级，双方都在其征收额外进口关税的名单上不断增加产品以应对来自彼此的威胁。 自美国首先宣布对中国部分产品增收额外关税之后，双方进行了多轮高层会谈，并在今年 5 月就关税问题达成了和解。但是，在世界两个最大的经济体之间的贸易争端看似平复之时，六月中旬，美国再次宣布将对从中国进口的价值 500 亿美元的“工业重要性技术”产品增加进口关税。中国立即采取报复措施，对同等金额的美国商品加征关税。截止到本报告发布之日，两国贸易紧张局势仍在加剧，美国宣称将有可能对价值 2,000 亿美元的中国进口商品加征关税，与此同时，中国商务部也宣布正在考虑“定量和定性”的对策，而这些措施可能会危及美国企业的利益。 目前我们很难预测两国之间贸易摩擦的升级可能带来的后果，双方决策者之间就此问题的高层讨论仍在进行，从目前观察形势仍然十分严峻。 房地产是全球经济的支柱产业，中国和美国之间的贸易关系同房地产行业息息相关，中美贸易摩擦的升级对中国商业地产和投资市场会产生何种影响？ 本报告表明，基于两国领导人在贸易摩擦问题上的磋商结果，其对中国房地产市场的不同板块将产生或轻微或严重的影响。尽管中国的房地产市场可能对贸易摩擦的升级表现出较高的弹性，并且能够承受高等级贸易摩擦带来的影响，但如果全面的贸易战爆发，其仍将会对商业地产市场带来较大的负面影响。 本报告就中美两国之间日益严重的贸易争端可能对中国写字楼、零售和工业物流地产的影响进行了分析，并聚焦在贸易摩擦升级的前提下，中国大陆大宗物业投资市场以及中国资本在美投资的现状及未来走势，同时探讨了中国在大的宏观经济背景下面临的贸易挑战。 第二部分 㼆絑崸㽻꬗涸䕧ㆇ ⴀ〡僽⚥㕂絑崸涸ꅾ銳絆䧭鿈ⴔ㽍Ⱖ僽㼆✵♧❈Ⱒꝶ䚍遤⚌涸珘㹁㟞Ɤ荛Ⱒꅾ銳嫱㥵歏㶩ծ劼唒霃㢊ⵖ鸣⟄⿺菔瑟菔㣔ㄤ歏⥌瘝넞猰䪮湱Ⱒ涸❡⚌կ 鵂⿡⼧䎃勻⚥㕂佟䏎♧湬荝⸂✵㼆㕂ⰻ涸絑崸絕匬鵳遤靈侮䎇⢪絑崸鷶幯Ⲹ㼱✫㼆ⴀ〡涸⣜饆罜刿㢴涸⣩ꅾ嶊餩㼆絑崸涸䬘⸓կ⚥㕂ⴀ〡❡ㅷ䚪괄⽑ (%1 涸嫱ꅾ䊺絑➢  䎃涸 ꣭荛  䎃涸 կ♸姼ず傞㕂ⰻ嶊餩ⴭ♶倗㟞Ɤ㾀字嶊餩⽑ (%1 涸嫱ꅾ➢  䎃涸 ⼮넞ⵌ  䎃涸 㕃 կ㽴盗㥵姼 来源：国家统计局，戴德梁行研究部 ⴀ〡➠搬僽⚥㕂絑崸涸♧⚡ꅾ銳絆䧭鿈ⴔ㽍Ⱖ僽㼆✵♧❈Ⱒꝶ䚍遤⚌涸珘㹁㟞Ɤ荛Ⱒꅾ銳嫱㥵歏㶩ծ劼唒霃㢊ⵖ鸣⟄⿺菔瑟菔㣔ㄤ歏⥌瘝넞猰䪮湱Ⱒ涸❡⚌㕃 կ 㖈鵯㖞館僒䷑亭⚥⚥㕂涸ⴀ〡꬗⚰满⚙方꬗涸♶ⵄ㔔稇կ껷⯓繠㕂僽⚥㕂痦♧㣐ⴀ〡湡涸㖑紨⽑⚥㕂䨾剣海㢪ⴀ〡䚪⧩涸❀ⴔ⛓♧㕃 կ暵ⵆ僽ꆄ㾩ծ歏㶩ㄤ歏⥌霃㢊⟄⿺鲽䊨⚌瘝遤⚌涸ⴀ〡㼆✵繠㕂䋑㖞涸⣜饆玐䏞ꬋ䌢넞կ Ⱖ妃館僒Ȿ瑲〳腊⠔⵴Ⲹ⚥㕂侮⡤絑崸涸㟞Ɤկ䷑呏㡦⚸ⵄ곫崵㖈館僒Ȿ瑲⼮紩涸⵸䲿♴⚥㕂  䎃涸(%1 㟞鸟㼜鳅⾲劥涸곫崵⧩♴꣭  ⚡百ⴔ挿կず傞⚥㕂➚䎃涸ⴀ〡괄ず嫱㼜♴꣭ ⛲㽠僽霹蕯⟄暋峸絑崸灇瑕䨾곫崵涸  䎃⚥㕂  万➉繠⯋涸䎃ⴀ〡 来源：国家统计局，戴德梁行研究部 来源：国家统计局 ⚥㕂鸑鵂ⵄ欽♧䌄♧騟㹊梡ⴀ〡䋑㖞㢴 ⯋ ⻊ 䊺 絑 》 䖤 ✫ ♧ 㹁 玐 䏞 涸 鵳 㾝կ 勻荈⚥㕂㉁⸉鿈涸侨䰘儑爙♧䌄♧騟屠絁㕂㹻㖈⚥㕂ぢⰌ椕ⴀ〡涸劼歏❡ㅷ⚥䨾⽑⟧괄䊺絑歋  䎃涸  㟞Ɤⵌկ♸姼ず傞⚥㕂㼆繠㕂ず碫❡ㅷ涸ⴀ〡괄㖈  䎃鳅  䎃♴꣭✫♧⚡百ⴔ挿կ䭽撑ⴀ〡괄勻溏⚥㕂ⴀ〡ⵌ♧䌄♧騟屠絁㕂㹻涸导鲨ㄤ雦皾劼ず嫱㟞Ɤⴔⵆ鴪ⵌ  ㄤ  馄鵂✫䔲䎃⚥㕂侮⡤ⴀ〡 涸ず嫱㟞䌴կ 괄⚹ⲥ 䎃⚥㕂涸ⴀ〡괄㼜嫱곫劍⧩Ⲹ㼱   ➉繠⯋կ ⚹䫻嶊㖈⚥繠館僒䷑亭⚥涸悶㖈䰀㣟㼆ⴀ〡⣜饆鳅㣐涸⚥㕂⟱⚌姻⸖⸂㼊䪪倝涸䋑㖞嫱㥵♧䌄♧騟屠絁涸㕂㹻կ鴺➚⚹姺䊺絑剣㣐紨  ⚡♧䌄♧騟屠絁㕂㹻⿬♸ⵌ鵯⚡嶍⿺紨  万➉繠⯋涸㛇炄霃倶䒊霃⿺絑崸〄㾝涸㸪㣐雦ⴢ⚥✫䫋⡞鵯❈㕂㹻䘯鸟㟞Ɤ涸꨽宠㼆✵⚥㕂ⴀ〡㉁罜鎊悶㖈劼⠔䊭㣐կ⚥㕂ⴀ〡㉁⛲剣腊⸂⚹齡❈⾲勞俱⿺㉁ㅷ⣘䎾瀊緃涸䋑㖞䲿⣘佅䭯⟄⸔⸂Ⱖ絑崸涸㟞Ɤ㽍Ⱖ僽ꛩ꜈ծ歏劼ծ劼唒ㄤꝍ拝霃㢊ծ雦皾劼ծ䩛劼ㄤ导鲨瘝կ ♧䌄♧騟⦸雳エ䒸✫屠絁馄鵂  ⚡㕂㹻⿬♸ⵌ鵯⚡嶍⿺紨 8♰➉繠⯋涸㛇炄霃倶䒊霃⿺絑崸〄㾝涸㸪㣐雦ⴢ⚥鵯❈㕂㹻䘯鸟㟞Ɤ涸꨽宠㼆✵⚥㕂ⴀ〡㉁罜鎊㶲肫满䊭㣐涸悶㖈劼⠔կ 来源：中国商务部，戴德梁行研究部 第三部分 㼆䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇ 㼆ⰻ餴⟱⚌罜鎊㼆繠ⴀ〡♴꣭⠔㼆➭⟌涸⚌⸉䌄勻餏꬗䕧ㆇⵖ鸣⚌ㄤ館僒湱Ⱒ遤⚌涸⟱⚌瀊劍ⰻ〳腊⠔ꅾ倝罌贊➭⟌㼆⸅Ⱆ瑟ꢂ涸꨽宠կ 增长（图 5）。这些内资企业对于优质办公空间需求的不断增加为当前的写字楼租赁市场带来了强有力的支撑，从而在一定程度上缓解了经济动荡给写字楼市场带来的冲击。 ⚥㕂ⱗ㶶嚁䋑㖞1 相对于内资租户，外资租户目前在写字楼市场的占比较低，因此由外资租户方面引发的变化不会对中国整体写字楼市场产生重大的影响。在北京，2017 年写字楼市场的外资租赁占比仅为 15%（图 6）。外资企业选址大多位于城市核心区域，这在一定程度上可能会给核心区域的优质写字楼带来某种程度的风险，但一般而言，跨国公司及大的外资 全 球 金 融 危 机 之 后， 中 国 政 府 在2009 年至 2010 年实施的 4 万亿元的大规模经济刺激措施让中国很快走出了金融危机的阴影，中国一线城市潜在的贸易风险大大的降低，同时也激发了中国内资公司的快速 企业都拥有应对经济风险的金融储备，并且在核心区域优质写字楼中办公也是其品牌形象和业务提升的一种保证。因此总体而言对写字楼市场的影响将会很小。 勻彂䨥䗞咿遤灇瑕鿈 美国和中国之间的贸易问题恶化可能会导致目前在中国的一些美国租户对在中国进一步投资变得更为谨慎，人员招聘也可能会冻结。鉴于目前的不确定性，我们预计一些美资公司可能会选择重新审视他们现有的扩张或搬迁计划。这可能对于外资企业比较集中的市场产生一定的影响，作为中国金融中心的上海，截至 2017 年，外资企业对甲级写字楼的吸纳占据了全部吸纳的 46.7%（图 6），我们预计这种影响更多的将体现在中长期对写字楼的需求上，短期内我们预计外资企业不会大幅缩减其在中国的办公空间。 来源：戴德梁行研究部 对于一些内资企业来说，对美出口下降会对他们的业务带来负面影响，制造业和贸易相关行业的企业短期内可能会重新考虑他们对办公空间的需求。鉴于美国对中国全面实施关税措施可能仍需要一段时间，预计 2018 年中国写字楼市场的内资租户将不会受到实质性影响。 ⚥㕂ꨪ㈒䋑㖞2 由经济因素导致的零售业下滑此前已有发生。在2009 年受全球金融危机影响最严重的期间，当年中国社会消费品零售额增速也同比下降 6.6 个百分点，而城市消费增速则同比下降 8.6 个百分点。与此同时，在全球需求乏力的情况下，广东、江苏、山东等主要以出口拉动经济增长的省份的社会消费品零售额增速同比平均下降了 7.4 个百分点。 总体而言，中国稳健的经济基础还是为中国零售业的发展提供了充足的保障，虽然零售业的增幅会放缓，但仍将保持相对强劲的增长态势。根据麦肯锡的预测，到 2022 年，中国中产阶级人口将达到 4亿人，随着中产阶级的崛起及消费群体的日益扩大，无论是电子商务还是在实体商业的消费，对于更高品质的产品和更好的购物体验的需求都将越来越旺盛。此外，中国农村消费力的快速增长也不容小觑。自 2013 年以来，中国农村社会消费品零售额的增速一直高于城市，2017 年农村消费已占中国社会消 中国经济放缓将会间接的影响到中国一些城市的零售市场。随着贸易密集型行业就业人数的下降，反映在零售业方面则可能出现中国消费者消费能力的下降。这一现象在传统制造业密集的沿海城市可能会更加明显，这些城市的经济往往更依赖出口。因此，零售商在这些地区的营业额预计会出现一定程度的下降，继而这些区域零售物业的租赁需求也会相应减少。 䚪⡤罜鎊⚥㕂珘⨴涸絑崸㛇炄⚹⚥㕂ꨪ㈒⚌涸〄㾝䲿⣘✫⯎駈涸⥂ꥻ赡搬ꨪ㈒⚌涸㟞䌴⠔佞綕⡎➠㼜⥂䭯湱㼆䔂⸢涸㟞Ɤ䙖⸷կ 费品零售总额的 14.2%（图 7）。在中国，高达 5.7亿的农村消费群体将成为缓解一些城市零售市场因贸易放缓而受到影响的关键力量。 中国是大批制造设备和物流运营的发源地，承担着世界大部分区域日常所需的商品及零部件的供应、组装和分销。来自中国发改委的数据显示，在过去几十年中，作为“世界工厂”的中国制造业占据了全球制造业四分之一的份额。因此全面的美中贸易战爆发，可能会对全球供应链产生巨大影响。 ⚥㕂䊨⚌㖑❡䋑㖞 为避免对进口自中国的货物征收关税的冲击，美国一些以贸易为导向的公司已开始考虑将其部分产能转移到区域内其他不受影响的国家。从“金融时报”一篇最近的报道得知，运动服饰品牌彪马已经制定了一份中美全面贸易战爆发后将生产线迁出中国的应急计划，不过目前该公司还尚未采取此类行动。 鉴于重新选址将涉及的巨额成本和资源整合，且美中贸易问题依然在不断的变化中，目前尚不清楚是否有许多公司会选择将业务迁出中国。假设这种情况发生了，那么将很快反映在中国沿海省份对物流服务及仓储空间的需求上。广东、江苏和浙江等与美国有密切贸易往来的省份，未来 6-12 个月内的物流仓储物业的空置率将上升。 ⚹鼙⯝㼆鵳〡荈⚥㕂涸餗暟䖄佐Ⱒ玘涸Ȿⴁ繠㕂♧❈⟄館僒⚹㼋ぢ涸Ⱆ぀䊺䒓㨤罌贊㼜Ⱖ鿈ⴔ❡腊鲮獴ⵌ⼓㚖ⰻⰦ➭♶「䕧ㆇ涸㕂㹻կ 而对于中国其他的区域，如内陆和西部省份，则基本不会受到此类关税问题的影响。在中国“一带 一 路” 倡 议 下， 中 国 中 部 及 西南区域的省份近年来物流仓储物业需求增长迅速，并且仍在不断的提升其物流承载能力以服务与“一带一路”参与国的贸易往来。戴德梁行研究 部 的 统 计 数 据 显 示，2016 年 至 2017 年， 上述两个区域的物流供应同比分别增长了 82％和 69.4％。尽管增长强劲，但这两个区域高标物流项目的存量仍仅占全国总存量的 20%，而华东区域的存量则占据了全国总存量的 52%。由于华东区域受贸易摩擦升级的影响更大，因此预计这将导致全国整体高标物流市场面临下行压力。 第四部分 㼆껺度䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇ ⡲⚹ꅾ銳涸⼓㚖䚍度〡㙹䋑ㄤ⚥繠⛓ꢂ涸館僒鸑麤⟣⡦〳腊涸館僒䧶鿪⠔㼆껺度絑崸❡欰餏꬗䕧ㆇկ ⡲⚹杝用涸Ⱒ玘⼓껺度剣〳腊㖈⚥繠♶倗⼮紩涸館僒䷑亭⚥鼙⯝「ⵌ湬䱹涸Ȿⴁկ搬罜鵯䎇♶䠑㄂满껺度㼜嬗〄偽䰀կ⡲⚹ꅾ銳涸⼓㚖䚍度〡㙹䋑ㄤ⚥繠⛓ꢂ涸館僒鸑麤⟣⡦〳腊涸館僒䧶鿪⠔㼆껺度絑崸❡欰餏꬗䕧ㆇկ  䎃껺度涸館僒䚪괄鴪ⵌ  万➉度䋏ず嫱㟞Ɤ 館僒涸鴽枡㟞Ɤ⚹껺度絑崸涸䔂⸢㟞Ɤ䲿⣘✫䔂剣⸂涸佅丒 䎃껺度(%1 㟞䌴鴪 鵯僽荈  ⟄勻㟞Ɤ剒䘯涸♧䎃կ 䎃♧㷍䏞껺度絑崸䒁絯✫䔂⸢㟞Ɤ涸䙖⸷(%1 ず嫱㟞䌴鴪 ⡎歋✵⚥㕂佟䏎ⴀ〵涸ꆄ輑稒綫佟瘻⚥㕂涸鵳〡꨽宠佞綕鵯㼜㼋荝➚䎃♴⼱䎃껺度絑崸㟞鸟佞綕կ暋峸絑崸곫崵  껺度涸 (%1 㟞Ɤ㼜 勻彂껺度佟䏎絡雦㢅 佞綕荛 繠㕂ㄤ⚥㕂⛓ꢂ涸館僒䷑亭涸⼮紩䖎〳腊⠔雮鵯♧侨㶶」䖤刿⡛կ 勻彂껺度佟䏎絡雦㢅 㽴盗껺度荈  䎃䒓㨤䊺♶ⱄ僽⚆歲上剒㣐涸꧋鄳盲度〡⡎⚥繠⚙㕂佟䏎⟣⡦䩧灶梡剣館僒平邂涸遤⚹鿪⠔㼆Ⱖ❡欰ꅾ㣐䕧ㆇկ 䎃