踏⼊ IFRS 16 租赁会计新时代

概述 新IFRS16取 代 原 来 的 国 际 会 计 准 则17， 重 新 界 定 租赁 的 定 义 。 此 安 排 是 为 了 提 ⾼ 企 业 财 务 报 表 的 代 表性 及 可 ⽐ 性 ， 承 租 ⼈ 财 务 报 表 的 资 产 和 负 债 都 会 相应 增 加 ， 但 此 安 排 亦 有 机 会 为 企 业 信 ⽤ 评 级 及 融 资安 排 等 带 来 负 ⾯ 影 响 ， ⽽ 出 租 ⼈ 的 业 务 模 式 和 产 品亦可能受到影响。 国 际 会 计 准 则 理 事 会 已 于2016年1⽉13⽇ 发 布 了 新的 租 赁 准 则 《 国 际 财 务 报 告 准 则 第16号 — 租 赁 》（IFRS16），并于2019年1⽉1⽇⽣效。 在 原 来 的 国 际 财 务 报 告 准 则 下 ， 租 赁 分 为 经 营 租 赁和 融 资 租 赁 。 两 者 的 差 别 在 于 与 资 产 所 有 权 有 关 的全部⻛险和报酬有否转移给了承租⼈。 经 营 租 赁—举 例 来 说 ， 企 业 所 租 ⽤ 办 公 楼 、 ⻋辆 、 机 器 、 办 公 设 备 等 ， 因 没 有 转 移 其 资 产 的 ⻛ 险和 报 酬 ， 被 视 之 为 经 营 租 赁 ， 承 租 ⼈ 不 需 要 在 资 产负债表披露。 融 资 租 赁—是 指 出 租 ⼈ 根 据 承 租 ⼈ 对 租 赁 物 件 的特 定 要 求 ， 以 及 对 供 货 ⼈ 的 选 择 ， ⽽ 出 资 向 供 货 ⼈购 买 租 赁 物 件 ， 并 租 予 承 租 ⼈ 使 ⽤ 。 为 此 ， 承 租 ⼈分 期 向 出 租 ⼈ ⽀ 付 租 ⾦ ， 融 资 租 赁 实 质 上 转 移 了 与资 产 所 有 权 有 关 的 全 部 ⻛ 险 和 报 酬 的 租 赁 ， 其 所 有权 最 终 可 能 转 移 ， 也 可 能 不 转 移 ， 承 租 ⼈ 需 要 在 资产负债表披露融资租赁资产。 国 内 新 会 计 准 则⽣ 效 时 间 中 国 财 政 部 于201 8年1 2⽉ 发 布 了关 于 修 订 印 发 《 企 业 会 计 准 则 第21号 — 租 赁 》 的 通 知 （ 即财 会[201 8]35号）。 201 9年9⽉ ， 财 政 部 再 发 布 了《〈 企 业 会 计 准 则 第21号 — 租 赁 〉应 ⽤ 指 南201 9》 ， 该 指 南 的 编 著是 为了保持企业会 计准则与 《国际财 务 报 告 准 则 第1 6号 — 租 赁(IFRS16—Leases)》( 以 下 简 称“IFRS16”)的趋同，并为《企业会计准则第21号—租赁》（2018）（ 以 下 简 称 “ 新 企 业 新 租 赁 准则”）的实施提供了详细指引。 根 据 境 内 财 会 [2 0 1 8]3 5号 ⽂ 要 求 ， 在 境 内 外 同 时 上 市 的 企 业 ，以 及 在 境 外 上 市 并 采 ⽤ 国 际 财 务 报 告 准 则 或 企 业 会 计 准 则编 制 财 务 报 表 的 企 业 ， 已 在2 0 1 9年1⽉1⽇ 起 施 ⾏ ；其 他 执 ⾏ 企 业 会 计 准 则 的 企 业 ⾃2 0 2 1年1⽉1⽇ 起 施 ⾏ 。 新 旧 准 则 的 主 要 差 异 IFR S1 6重 新 确 定 了 租 赁 的 定 义 ， 关 注 的 是 资 产「 使 ⽤ 权 」 及 相 关 租 ⾦ 负 债 的 计 算 。 采 ⽤IFR S1 6后 ， 除 了 租 期 较 短 或 低 价 值 的 租 赁 资 产 外 ， 承 租 ⼈需 计 算 资 产 「 使 ⽤ 权 」 及 相 关 租 ⾦ 负 债 。 承 租 ⼈ 亦需 要 在 利 润 表 中 反 映 租 赁 资 产 「 使 ⽤ 权 」 带 来 的 折旧 费 ⽤ 及 相 关 租 ⾦ 负 债 带 来 的 利 息 费 ⽤ ， 取 代 了 原来的租⾦开⽀。 租 赁 “ ⾼ 价 值 ” 资 产 ， 如 房 地 产 、 运 输 ⼯ 具 、 ⽣ 产设 备 等 将 受 较 ⼤ 影 响 。 ⽬ 前 低 价 值 或 租 赁 期 较 短 的资产可获豁免，⽆需在资产负债表中确认。 低 价 值 资 产—国 际 会 计 准 则 理 事 会 定 义 了 全 新 价值5, 000美 元 以 下 的 资 产 为 低 价 值 资 产 ， 承 租 ⼈ 应评 估 相 关 资 产 在 全 新 时 的 价 值 ， 低 价 值 资 产 如 平 板及 个 ⼈ 电 脑 、 ⼩ 件 办 公 家 具 和 电 话 等 。 资 产 的 评 估价 值 的 ⾼ 低 是 ⼀ 个 绝 对 的 概 念 ， 不 受 承 租 ⼈ 的 规模 、 性 质 或 情 况 影 响 。 因 此 ， 不 同 承 租 ⼈ 就 特 定 资产是否「低价值资产」得出的结论相同。 租 赁 期 较 短—包 括 在 过 渡 期 间 租 赁 资 产 的 剩 余 租赁 期 为1 2个 ⽉ 或 以 下;或 承 租 ⼈ 和 出 租 ⼈ ⽆ 需 另 ⼀⽅ 允 许 即 可 在1 2个 ⽉ 内 终 ⽌ 租 赁 ， 且 不 会 ⾯ 临 重 ⼤罚款。 例 ⼦ ⼀ 企 业 租 ⽤ 办 公 物 业 ， 租⾦ 每 年 ⼈ ⺠ 币1 , 000万元 ， 租 约 从2020年1⽉1⽇起 计5年 ， 即2024年1 2⽉31⽇租约期满。 简单范例 采 ⽤IFRS16之 后，就 以 上 所 租 ⽤ 的 办 公 楼，企 业在2019年12⽉31⽇ 的 资 产 负 债 表 中 须 确 认4,545.9万 元 的 资 产（折 现 资 产 总 额），以 及3,545.9万 元 的 负 债（扣 除2019年 已 ⽀ 付 租 ⾦1,000万元）。 另 外，折 旧 费 ⽤ 和 利 息 费 ⽤ 取 代 租 ⾦ 费 ⽤，如 以直 线 折 旧 法 计 算，从2020年1⽉1⽇ 起 开 始 对 使⽤ 权 资 产 进 ⾏ 折 旧，每 年 折 旧 费 ⽤ 为909.18万元（折 现 资 产 总 额4,545.9万 元÷租 赁 期5年），⽽ 免 租 期 和 占 ⽤ ⽇ 期 与 之 ⽆ 关。此 外，未偿 付 租 赁 负 债 利 息 应 在 合 同5年 间 内 予 以 累 计，利 息 费 ⽤ 为177.3万 元（负 债 总 额3,545.9万 元 ＊利率5%）。 由 于 资 产 和 负 债 均 增 加，折 旧 费 ⽤ 及 利 息 费 ⽤ 取 代了 原 来 的 租 ⾦ ⽀ 出，因 此 ⼏ 乎 所 有 常 ⽤ 的 财 务 ⽐ 率和 绩 效 指 标 都 会 受 影 响，例 如 ： 资 产 负 债 率 将 增加、资 本 ⽐ 率 将 下 降 ； 流 动 ⽐ 率、资 产 周 转 率、税息 折 旧 及 摊 销 前 利 润、每 股 盈 余、利 润 率 等 亦 改变。这 些 财 务 ⽐ 率 和 绩 效 指 标 的 变 化 可 能 会 影 响 现有 贷 款 的 约 束 条 款，当 然 也 影 响 未 来 的 融 资。从 以上 例 ⼦ 可 以 ⻅ 到，除 了 租 ⾦ 本 ⾝，租 约 的 年 期 以 及 折 现 率 会 对 财 务 报 表 资 产、负 债，以 及 折 旧 的 确 认有影响。 业主/出租⼈的经营模式间接会有影响，例如原来签⻓ 租 约 的 承 租 ⼈，可 能 为 了 减 低IFRS16对 资 产 负 债表 的 影 响，承 租 ⼈ ⽇ 后 可 能 选 择 缩 短 租 约 年 期，甚⾄ 订 ⽴ 短 于12个 ⽉ 的 租 约;⼜ 例 如 ⼀ 些 零 售 企 业 可能以收⼊提成代替部分固定租⾦。 新 准 则 对 评 估 的 影 响 ⼀ 般 ⽽ ⾔ ， 企 业 在 打 算 承 租 某 个 物 业 前 或 签 署 租 赁合 同 后 ， 可 以 委 托 物 业 评 估 顾 问 进 ⾏ 物 业 使 ⽤ 权 的评 估 、 租 ⾦ 合 理 性 分 析 以 及 评 核 财 务 报 表 资 产 、 负债，以及财政状况的影响。 IFR S1 6的 出 现 ⽆ 疑 会 加 强 对 估 价 及 顾 问 服 务 的 需求，主要是体现于以下的因素： 租 ⾦ 构 成—租 赁 合 同 可 能 只 显 ⽰ ⼀ 个 租 ⾦ 总 ⾦额 ， 但 该 ⾦ 额 实 际 上 可 能 包 含 了 清 洁 维 护 费 ⽤ 或 其他 费 ⽤ 。 由 于 某 些 费 ⽤ 不 属 于 租 赁 组 成 部 分 ， 因 此不 包 括 在 承 租 ⼈ 的 物 业 使 ⽤ 权 的 估 算 当 中 。 企 业 可以 委 托 物 业 评 估 顾 问 对 租 赁 合 同 的 租 赁 组 成 部 分 进⾏合理性分析。 物业评估顾问提供的专业判断帮助 折 现 率—物 业 使 ⽤ 权 估 算 中 的 重 要 构 成 部 分 ， 需要 专 业 判 断 。 折 现 率 可 能 会 涉 及 到 市 场 租 ⾦ 率 、 租赁 期 ⻓ 短 、 房 地 产 价 值 的 ⻛ 险 预 期 等 因 素 去 决 定 ，建议由物业评估顾问作专业判断。 租约年期—是 关 键 的 ⼀ 项 ， 如 果 是 可 选 续 租 或 ∕ 及可 提 早 终 ⽌ 租 赁 的 租 赁 合 同 ， 承 租 ⼈ 的 物 业 使 ⽤ 权的计算结果会有所改变。 ⿈俭邦 陈家辉 香港估价及顾问服务部执⾏董事kb.wong@cushwake.com ⼤中华区估价及顾问服务部董事总经理andrew.kf.chan@cushwake.com ©戴德梁⾏2019年 本报告刊载的⼀切资料及数据，虽⼒求精确，但仅作参考之⽤，并⾮对报告中所载市场或物业的全⾯描述。报告中所引⽤的来⾃公告渠道的信息，尽管戴德梁⾏相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁⾏核实，因此戴德梁⾏不能担保其准确和全⾯。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁⾏不做任何明⽰或暗⽰的担保，也不承担任何责任。戴德梁⾏在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点⽽采取的任何措施或⾏动、以及由此引起的任何⻛险承担任何责任。戴德梁⾏保留⼀切版权，未经许可，不得转载。