踏⼊ IFRS 16 租赁会计新时代

核心观点与关键数据

国际会计准则理事会（IASB）于2016年发布新租赁准则IFRS 16，并于2019年1月1日生效，取代原准则IAS 17。新准则重新定义租赁，关注资产“使用权”及相关租金负债的计算，要求承租人除低价值或短期租赁外，需在资产负债表中确认租赁资产和负债。

国内新会计准则生效时间

中国财政部于2018年12月发布修订后的《企业会计准则第21号—租赁》，2019年9月发布应用指南，与IFRS 16趋同。境内外同时上市或境外上市企业自2019年1月1日起施行，其他企业自2021年1月1日起施行。

承租人新旧准则会计处理比较

• 原准则：租赁分为经营租赁和融资租赁，经营租赁不披露，融资租赁需披露。
• 新准则：所有租赁均需确认“使用权资产”和“应付租金负债”，并在利润表中反映折旧和利息费用。
• 案例：企业租用办公物业，年租金1,000万元，5年租期。采用IFRS 16后，2019年12月31日资产负债表中需确认4,545.9万元资产和3,545.9万元负债（扣除已支付租金），每年折旧费用909.18万元，利息费用177.3万元。

财务影响

• 资产和负债增加，折旧和利息费用取代租金支出。
• 财务比率受影响：资产负债率上升，资本比率下降，流动比率、资产周转率等改变。
• 可能违反贷款合同约束条款，影响未来融资。

新准则对评估的影响

• 租金构成：需分析合同中是否包含非租赁费用，建议评估顾问进行合理性分析。
• 折现率：需考虑市场租金率、租赁期限、风险预期等因素，建议专业判断。
• 租约年期：可选续租或可提前终止的合同会影响评估结果。
• 服务需求：评估顾问需提供租赁合同分析、租金合理性评估、财务报表影响评核等服务。

研究结论

IFRS 16显著改变了租赁会计处理，增加了承租人资产和负债，对财务报表和融资产生重大影响。企业需重视新准则，并借助专业评估顾问进行合同分析和财务影响评估。