中国物业管理行业

行业报告─中国物业管理行业 市场提高了今年物管行业盈利预测 物管企业扩张策略首重效益行业集中度料保持稳定上扬开拓增值服务业务成行业增长动力之一市场提高了今年物管行业盈利预测物管板块2025年预测市盈率7.1倍 陈惠杰高级分析师Dominic.chan@cebi.com.hk(852)2916-9631 陈义昌William.chen@cebi.com.hk 物管企业扩张策略首重效益。随着房地产市场投资放缓，新屋开工面积、房屋竣工面积以及新建商品房销售面积显着放缓，物业管理行业规模增速同样受到负面影响。根据中指研究院预计，2024年中国物管企业在管面积总额达到307.3亿平方米，增速为3.09%，2025年增速为2.54%。整体而言，预计物管企业未来在管理规模上的增长将不再是核心重点，而行业的竞争重心将逐步向服务品质和增值业务转移，企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，项目发展方向转为重质非重量。 2025年1月22日 行业集中度料保持稳定上扬。根据克而瑞统计数据显示，物管企业中在管面积前10的门槛从2023年的3.4亿平方米提升至2024年的3.8亿平方面，增幅为11.7%。此外，领先企业在规模效应和资源优势等方面占据领先地位，前10物管企业新增合约面积均值为2,320万平方米，是前11至前30企业新增合约面积的2.4倍。 开拓增值服务业务成行业增长动力之一。随着物业面积增量的放缓，拓展各类增值服务成为物管行业的趋势。从中国百强物管企业的增值服务收入均值来看，增速最快的增值服务业务是社区养老。预计随着中国经济逐步复苏、政策持续发力刺激消费、物管行业不断优化，增值服务收入有望继续提升。 市场提高了今年物管行业盈利预测。根据彭博综合预测，我们统计首20大香港上市物管企业，数据显示相对于去年第三季，市场提高了物管行业的盈利预测。预期2025年物管整体收入同比增长8.8%，高于去年第三季时预测的7.6%，2025年盈利同比增长21.9%，高于去年第三季时的19.9%。 物管板块2025年预测市盈率7.1倍。物业管理上市企业增加分红和回购力度，有助恢复投资者信心。截至2025年1月21日，香港上市物业管理板块2024年预测市盈率8.8倍，2025年预测市盈率7.1倍，2024年预测派息率6.3%。Sector PerformanceAbsoluteRelative 物管企业扩张策略首重效益 随着房地产市场投资放缓，新屋开工面积、房屋竣工面积以及新建商品房销售面积显着放缓，物业管理行业规模增速同样受到负面影响。根据中指研究院预计，2024年中国物管企业在管面积总额达到307.3亿平方米，增速为3.09%，2025年增速为2.54%。 根据物管企业的合约面积趋势，突显出物业管理企业未来增长不能单靠管理面积的增长。根据中指研究院统计，2023年港股上市物管企业在管面积均值约为1.50亿平方米，同比增长11.94%，合约面积均值约1.99亿平方米，同比增长仅为1.02%，显示物业管理企业目前手上但仍未交付的面积大幅放缓。同时，克而瑞资料指出，2024年百强物业管理企业的“合约在管比”均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。 整体而言，预计物管企业未来在管理规模上的增长将不再是核心重点，而行业的竞争重心将逐步向服务品质和增值业务转移，企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，项目发展方向转为重质非重量。 数据来源：中指研究院、光银国际 数据来源：国家统计局、光银国际 行业集中度料保持稳定上扬 根据克而瑞统计数据显示，物管企业中在管面积前10的门槛从2023年的3.4亿平方米提升至2024年的3.8亿平方面，增幅为11.7%。此外，领先企业在规模效应和资源优势等方面占据领先地位，前10物管企业新增合约面积均值为2,320万平方米，是前11至前30企业新增合约面积的2.4倍。 一方面是过去两年物业管理企业积极并购潮后，需要时间提升新收购项目的效益。而目前物管企业更重视稳定现金流，预期短时间内并购数量将减少。不过，随着行业增量空间减少，行业集中度的提升可能会加速淘汰经营不佳的企业。行业集中度预期将保持稳定上扬趋势。 数据来源：克而瑞、光银国际 数据来源：克而瑞、光银国际 开拓增值服务业务成行业增长动力之一 随着物业面积增量的放缓，拓展各类增值服务成为物管行业的趋势。2023年，从中国百强物管企业的增值服务收入均值来看，空间运营服务占比最大，均值为5,468.8万元，占总收入均值的32.95%。增速最快的增值服务业务是社区养老，在2023年同比增长11.86%。2020年至2023年，百强物管企业的创新型服务收入也在逐年增长，占总收入之比不断扩大，惟增速有所放缓。预计随着中国经济逐步复苏、政策持续发力、物管行业不断优化，增值服务收入有望继续提升。 数据来源：中指研究院、光银国际 数据来源：中指研究院、光银国际 随着我国老年人口规模持续上涨，物业服务与养老服务的结合可能成为解决方案之一。未来25年内，随着预期寿命的不断提升以及生育率的相对低迷，我国老年人人口规以及老龄化率都将保持上升。据国家统计局公布，截至2023年底，我国60岁以上人口达到2.97亿人，占全国总人口的21.10%；65岁及以上人口2.17亿人，占全国人口的15.40%。国家统计局的这组数字标志着我国已正式进入中度老龄化社会。2024年10月，民政部、全国老龄办发布的《2023年度国家老龄事业发展公报》显示，全国65周岁及以上老年人口抚养比22.50%。 根据中国人民大学人口研究所预测，2035年，我国60岁及以上人口规模将达到4.36亿人，老龄化率达到31.60%；到2050年，老年人口达到5.15亿人，老龄化率达到39.92%，即将超过40.00%。此外，由于“少子化”和居住条件的改善，老年人与子女同住的比例呈明显下降趋势，2020年，60岁及以上人口空巢比例达到43.70%。 数据来源：国家统计局、光银国际 银发经济是发展方向，物业服务与养老服务结合获政策支持。2019年，国务院首次提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。2024年1月15日，我国首个以“银发经济”命名的政策文件——《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》出台，引导餐饮企业、物业服务企业、公益慈善组织发展老年助餐，推动养老机构面向社会开展老年助餐服务。鼓励养老机构、家政企业、物业服务企业开展居家养老上门服务。 从需求来看。我国大部分地区的养老服务体系为90%的老年人由家庭照顾，7%使用社区养老服务，3%使用机构养老服务。中国的文化环境决定了机构养老的难以普及，这一点可以在同为亚洲文化圈的日本上得到部分佐证。由此居家养老和社区养老的消费者受众更为广阔。从供给来看。物业管理公司在管大量住宅项目，在物业管理的基础服务之上，物管企业可以较为容易地推出养老服务作为增值服务内容，在获客成本和用户数据上具有一定优势。 探索物业服务与养老服务模式结合的过程中同时存在一定的风险，一是消费者是否有能力以及是否为此类上门/社区养老服务买单；二是在行业发展初期利润率较低，支持性政策的力度和持续时间是否能满足行业发展的需要。 市场提高了今年物管行业盈利预测 根据彭博综合预测，我们统计首20大香港上市物管企业，数据显示相对于去年第三季，市场提高了物管行业的盈利预测。预期2025年物管整体收入同比增长8.8%，高于去年第三季时预测的7.6%，2025年盈利同比增长21.9%，高于去年第三季时的19.9%。 当中，我们预期以商业物管占比较高的物业管理企业的优势较大。一方面是受惠政策支持，加大消费力度，而且商业项目现金流较稳定及优胜，而商业项目毛利率相对较高。 资料来源：彭博、光银国际 分红和回购 物业管理上市企业增加分红和回购力度，有助恢复投资者信心。截至2025年1月21日，香港上市物业管理板块2024年预测市盈率8.8倍，2025年预测市盈率7.1倍，2024年预测派息率6.3%。 关注华润万象生活及中海物业 华润万象生活(1209.HK)与中海物业(2669.HK)在物业管理规模上都处于领先地位，2024年中国物业管理企业中，两家企业的在管面积与合约面积都进入前10名。华润万象生活在非住宅物业（以购物中心和写字楼为主）的收入占比较高，2024年占总收入的64%，且毛利率达到60.9%，同比上升2.4个百分点。中海物业在规模扩张上具有一定优势，一方面中海物业有较强的外拓能力，2024年上半年公司新增21.2百万平方米的合约面积，其中外拓合约面积为0.9百万平方米，占比46.7%；另一方面，公司能够从国企关联方获得稳定交付。 数据来源：公司资料、光银国际 数据来源：公司资料、光银国际 数据来源：公司资料、光银国际 数据来源：公司资料、光银国际 重要披露及免责声明 本报告由光银国际资本有限公司(“光银国际资本”)撰写生产和分发，并由香港证监会监管。本报告基于我们认为可靠且已经公开的信息，光银国际资本及其联属公司(统称为“光银国际”)力求但不担保这些信息的准确性、有效性和完整性。 本报告没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要，并不构成个人投资建议，客户据此投资，责任自负。客户在阅读本研究报告时应考虑报告中的任何意见或建议是否符合其个人特定状况。光银国际及其各自的公司董事、员工及代理，都不为阁下因依赖该等信息所遭受的任何损失而承担责任。 本报告的内容不代表光银国际的建议，也不构成与上述有关证券的任何买卖/交易协议。本报告不拟作为买入或卖出要约，也不打算招揽购买或出售上述证券。证券价格可能上下波动。可能变得毫无价值。购买和出售证券可能会产生损失，而不是利润。 研究报告所载的资料及意见，如有任何更改，本司将不作另行通知。此外,光银国际的销售人员，交易员或其他持牌人员可能提供口头或书面市场评论或交易想法，这些意见可能与本报告中提出的建议和意见不一致，并得出不同的结论。光银国际可能采取与报告中建议及/或观点不一致的立场或投资决定。 本报告仅向特定客户传送，未经光银国际书面授权许可，任何人不得引用、转载以及向第三方传播，否则可能将承担法律责任。在一些司法管辖区域内，针对或意图向该等区域内的市民、居民、个人或实体发布、公布、供其使用或提供获取管道的行为会违反该区域内所适用的法律或规例或令光银国际受制于任何注册或领牌规定，则本研究报告不适用于该等司法管辖区域内的市民、居民或身处该范围内的任何人或实体。 本报告仅提供给香港客户，不会提供给美国客户。编制本报告的分析师未在美国注册或获得美国金融业监管局的分析师资格。 特殊披露 分析师，陈惠杰(香港证监会中央编号:APP609)、陈义昌(香港证监会中央编号:BVI289)作为香港证监会持牌人及本研究报告全部或部分撰写人，谨此证明有关就研究报告中提及的所有公司及/或该公司所发行的证券所做出的观点，均属分析师之个人意见。分析师亦在此证明，就研究报告内所做出的推荐或个人观点，分析师幷无直接或间接地收取任何补偿。此外，分析师及分析师之关联人士幷没有持有研究报告内所推介股份的任何权益，幷且没有担任研究报告内曾提及的上市法团的高级工作人员。 股票评级的解释: (i)买入:股票投资回报在未来12个月的潜在涨幅超过10%; (ii)持有:股票投资回报在未来12个月的潜在变幅在-10%至+10%之间及(iii)卖出:股票投资回报在未来12个月的潜在跌幅超过10% 行业评级的解释(i)超配:行业投资回报在未来12个月的潜在涨幅超过10%;(ii)中性:行业投资回报在未来12个月的潜在变幅在-10%至+10%之间;(iii)低配:行业投资回报在未来12个月的潜在跌幅超过10%及(iv)未评级:光银国际并未给予行业投资评级 光银国际可能在过去12个月内与报告中公司有投资银行业务或其他业务关系（如配售代理、牵头经办人