大盘的蜕变房地产百万方大盘项目推广策略提报

胶州华润城&国际海洋智区推广沟通提案/青岛腾鲤 经过一年的服务，我们发现胶州华润城、国际海洋住区两项目都即将进入一个特殊的关键阶段——大盘开发第二个危险周期 中国式大盘开发的一般规律 每一个大盘都会穿越几个楼市峰谷周期 当一个大盘进入叛逆的青春期恰好遇到市场低谷，是危险，更是机遇 案例：济南万象新天 万象新天 600万方生态公园教育大盘 2010年入市，5-6K低价成为济南东部刚需红盘；2012年，被恒大城精装6-7K狙击，一度滞销；2013年，巨资引入历城二中，主打教育大盘，实现逆转。2016-2018年，推出改善洋房产品，受板块及价格制约。 案例：青岛万科城 新都心万科城 复合大盘开发与区域运作的典范 2009年，四方区政府联手万科打造新都心板块；2012年，行政划区调整，升级为市北新都心；2014年，引入凯德商业MALL、M3号线动工；2016年至今，新都心板块成为商业、商务、生活中心。 大盘蜕变期四大动作 带着以上观点，我们进入正题 国际海洋智区 问题直击 Q1.核心价值兑现乏力 项目配套（学校+商业）等核心价值支撑不足，价格兑现乏力 Q2.性价比优势不在 灵山湾、隐珠板块降价打击，跨板块竞争与板块内价格战 Q3.客户获取难度加大 市场下行期观望加重，跨板块客户分流加重，目标村镇拓客困难，客户获取难度大 板块内竞争盘点 本案VS中铁博览城、融创中心，大城都有大声势本案VS中铁、中绿，央企国企，声名也不遑多让本案VS金地碧桂园融创中铁，没有一个不讲地铁本案VS金地、碧桂园珠山郡、中绿，谁都有洋房 面对眼花缭乱、价格内斗的板块市场大城、产业、央企、地铁、洋房本案有优势，但优秀的不够明显 板块上游局势——灵山湾片区 本活力区板块上游——五分熟的灵山湾板块豪宅+刚需；热土亦焦土配套加速，楼盘云集，选择性多拦截过滤了开发区的外溢客户分流了就近板块的地缘性客户凭借其生态资源优势，和配套发展利好相近价格区间的楼盘，则 对本案形成一定程度的降维打压 如此内忧外患之势破局之道从何入手？ 城市竞争的本质是产业和人才的竞争而产业与城市的相互驱动会产生一种巨大的引力将深刻影响人口的流向，乃至城市格局的变迁 从世界到中国，每一个卓越的产业城区背后 必将孕育出一个与之同行的产城共建社区美国波士顿南湾、上海陆家嘴金融城、张江科技城，都是产城融合的典范在各自区域内也都曾诞生过一批高品质的国际社区 有产才有城，共融共生 在“产”与“城”双向赋能的时代视角下再来重新解构本案故事线的内在逻辑 百万方的社区规划体量集合TOD交通、产研商娱居多元复合业态欢乐共情的社区社交场景以及面向家庭成长的2-4居室空间设计形成生活场景的完整闭环，构建一站式生活合集 社区全龄景观+外部滨水景观带、青草河支流生态 1条路，1座城，2循环，4区模式 国际海洋智区产/街/园/住城市外循环+社区内循环 独立有机城市体，与繁华都会保持合适距离，又保持有机联系满足生活循环/闭环的，类“微型城市”概念独立生活体 「创新产业的融合之城」 「便捷全享的缤纷之城」 「无界高效的枢纽之城」 「欢乐沉浸的乐活之城」 「友好温暖的睦邻之城」 「生长未来的居住之城」 基于以上六大核心开发场景本案不仅是一座与区域共生的产城共建社区也是持续兑现未来城市生活方式的先进示范 【整盘层面小结】 活力城市的理想样本 科学-规划 约1.8容积率低密度社区根据青岛本地气候特点，结合项目地块地形，以及道路走向布置楼栋规划营造科学严谨的舒适居住环境 理性-设计 以现代、生态、活力社区为设计理念打造5大分区通过两轴五区多点功能设计，构筑更加美好的社区空间 严谨-分区 结合“润享家”，为不同年龄段设立了不同模块的全龄段活动场地儿童有乐趣、青年健身区、老年活动区，以及社区会客厅、邻里空间等更加强调睦邻美好及社交场景应用 精研-空间 从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗。 2-4室可变户型设计，满足不同阶段的家庭需求。 系统-品质 标准-服务 华润物业服务24小时不断更安全巡逻，全方位守护10分钟快速响应，12小时内上门服务维修等等以严谨服务矩阵，礼遇业主生活 从产品维度来看，本案的洋房质素科学-理性-严谨-精研-系统-标准全方位全系统、几乎没有短板，与产业智能的气质一脉相承 【产品概念】 理工派洋房，理想芯生活 『4期云颂价值体系梳理』 整盘重塑，区域深化 t h ea c h i e v e m e n t s o fh i g h-e n d r e s i d e n t i a l a r e a 活力城市的理想样板 建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 “理想”启城，美好“颂”达 华润X理想国际海洋智区4期云颂七夕特辑七夕特价房，心动一口价，买房送车位，美好很到位 ①与理想汽车展厅联动活动，跨界宣发并进行试驾体验 ②七夕当天20辆理想“婚车”巡城，全城投放应急玫瑰，抖音全程直播 ③夫妻or情侣花式比心抖音挑战赛，点赞前三送理想车一个月体验权 A 华润X理想国际海洋智区4期云颂七夕特辑2022.08.04和TA一起，心动揭幕 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 B Icon：“理想”启城，美好“颂”达 活力新样板，上新 华润X理想国际海洋智区4期云颂七夕特辑2022.08.04和TA一起，心动揭幕 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 C Icon：“理想”启城，美好“颂”达 七夕有惊喜，颂达 华润X理想国际海洋智区4期云颂七夕特辑2022.08.04和TA一起，心动揭幕 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 线上话题炒作 #一脚油门九块钱，理想是个大趋势##一箱油比金豆子还贵，还好新家楼下就是地铁##最拉风的七夕来了，带媳妇去小镇过节吧# 加推强销，产品炒作 t h ea c h i e v e m e n t s o fh i g h-e n d r e s i d e n t i a l a r e a 都会活力城，理工派洋房 建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 陪你「阅」遍世间美好 华润X樊登读书国际海洋智区4期云颂亲子读书计划 ①售楼处引进樊登读书会，为客户提供亲子阅读的场地环境 ②号召意向客户进行自主报名，担任本案亲子阅读代言官 读一本书送一平米房 （购房总价-1平米单价）抖音端发起话题挑战赛录制陪娃阅读的日常上传添加#陪你「阅」遍世间美好#并@国际海洋智区 ③线上发起业主心愿书单征集活动 扫描活动海报二维码填写心愿书单 活动结束后对100位业主家庭，以书籍盲盒形式进行亲子书单赠送 A Icon：陪你「阅」遍世间美好 为喧嚣的童年 留一张安静的书桌 华润X樊登读书国际海洋智区4期云颂亲子读书计划全民心愿书单征集进行中扫描下方二维码填写自己推荐的一本亲子读物填写书单即有机会获得亲子心愿书籍盲盒 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 B Icon：陪你「阅」遍世间美好 打开天马行空的想象 华润X樊登读书国际海洋智区4期云颂亲子读书计划全民心愿书单征集进行中扫描下方二维码填写自己推荐的一本亲子读物填写书单即有机会获得亲子心愿书籍盲盒 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 C Icon：陪你「阅」遍世间美好 手机电脑之外 开辟心灵的一方沃田 华润X樊登读书国际海洋智区4期云颂亲子读书计划全民心愿书单征集进行中扫描下方二维码填写自己推荐的一本亲子读物填写书单即有机会获得亲子心愿书籍盲盒 4期云颂建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房全城热销 线上话题炒作 #读一本书送一平米房？还有这种好事情！##天上掉馅饼，薅华润羊毛的时候到了！##继《朗读者》《典籍里的中国》之后，有趣的活动还有这一个# 楼王加推，年底冲刺 t h ea c h i e v e m e n t s o fh i g h-e n d r e s i d e n t i a l a r e a 峰景央座封藏2022 建面约96㎡瞰景央座登顶加推 云颂膨胀节，当燃ALL利给 华润国际海洋智区4期云颂双11购房节4重福利价到全年就一次很难不膨胀 C B A Icon：云颂膨胀节，当燃ALL利给翻倍的不只有定金还有地铁站成双 Icon：云颂膨胀节，当燃ALL利给膨胀的不只有优惠还有两房变三房 Icon：云颂膨胀节，当燃ALL利给加送的不只有小样还有无敌大视野 华润国际海洋智区4期云颂双11购房节4重福利价到建面约96㎡瞰景央座好房价到全城热抢 华润国际海洋智区4期云颂双11购房节4重福利价到建面约96㎡瞰景央座好房价到全城热抢 华润国际海洋智区4期云颂双11购房节4重福利价到建面约96㎡瞰景央座好房价到全城热抢 线上话题炒作 #能让你膨胀的不只有体重，还有它！##华润膨胀节，全年就一次，真的很难不膨胀！# 2023年新年开篇 t h ea c h i e v e m e n t s o fh i g h-e n d r e s i d e n t i a l a r e a 焕新理想家城启2023 建面约96㎡瞰景高层建面约115/143㎡光幕洋房焕新启幕 给2023一点甜 华润X大白兔奶糖 国际海洋智区大白兔快闪店为你的兔年加点甜 华润X大白兔奶糖 国际海洋智区周边限定新年礼品定制 作为胶州主城市场，连续三年的销面、金额、套数的三冠王胶州华润城项目不缺知名度、不缺认可度、也不缺影响力 央企大城、教育高地、刚需红盘 但随着1期小面积产品清盘，140产品滞销2期一梯一户小高层产品涨价后，流速放慢 刚需大盘——类改善产品抗性 问题直击 Q1.别人降价我涨价 市场下行，贴身竞品龙湖比着降价卖，更有保利、天泰、上城等诸多竞品堵截Q2.大盘配套落地慢 约200万㎡都会产业综合体，目前只有学校在建设中，2期核心配套绿廊还未动工，万象商业没法提 Q3.改善客户村里找 周 边 地 缘 客 户 消 化 殆 尽，村 镇 进 城 及 外 溢 客 户 价 格 敏 感 度 高，获 客 难 度 增 加 产品不是不好，价格也不是太贵，而是竞品太便宜客户并非完全买不起，而是找不到必买我的理由 在价格锁定的条件下，其实只有三种方法 ③增加附加价值业主社群口碑运营生活方式价值塑造社区人文品牌拉升预期 ①拓展客户客群 ②重塑改善价值 范围扩大——全城层次提升——改善板块认知受限，效果并不理想 强化大盘复合价值强化产品品质输出长期主义的夯实基础 策略的核心 创造改善产品的刚性需求 买不起房子——价格之刚 何为刚需？ 产品洞察 客群洞察 周边村镇进城、地缘个体户、私企职工为主 客群研判—— 有 学 区 需 求 的 功 能 性 成 长 家 庭 学区房=孩子的好教育=好学校+好家教振华学校与竞品共享？ 社会洞察 1教育是有限的阶层上升通路鸡娃成为全中国家长的选择中产尤甚 2国家整顿，教培行业集体雪崩有限的学校师资与无限的鸡娃家庭矛盾冲突 3忙碌是中年家庭最大的敌人作业是亲子关系破裂的根源无可奈何 “孩子四点放学，家长六点下不了班”“成绩要提升，辅导班却不让上”“不仅要成绩好，还要有才艺全面发展”“不做作业母慈子孝，一旦辅导鸡飞狗跳”教育问题，辅导焦虑，成为当下家长的一大痛点。 这不是能上一所好学校，就可以高枕无忧的 假如多花10万能解决孩子12年学习辅导+才艺培养问题你愿不愿意？ 社群价值提升—— 0-3岁 童趣玩具馆 探索认知世界溜娃痛点 3-6岁 梦幻巧手堂 替幼儿园做手工作业 6-12岁