销售端持续改善，供给端有待修复

glzqdatemark12025年01月22日 证券研究报告 |报告要点 2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，新开工和竣工面积分别下降23.0%和27.7%。销售端同比降幅持续收窄，2024年商品房销售面积下降12.9%，销售金额下降17.1%。资金端到位资金同比下降17.0%，降幅连续9个月收窄，销售回款和融资在政策支持下有所改善。展望2025年，我们认为城中村改造和存量房屋、土地收储或是房地产市场“止跌企稳”的重要支撑。建议关注核心城市具备拿地能力的央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；以及拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 g2025年01月22日lzqdatemark2 房地产 销售端持续改善，供给端有待修复 行业事件 投资建议：上次建议： 强于大市（维持）强于大市 国家统计局发布2024年1-12月份全国房地产市场基本情况报告。1-12月房地产商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为97385万平方米/96750亿元/100280亿元/73893万平方米/73743万平方米，同比变化分别为-12.9%/-17.1%/-10.6%/-23.0%/-27.7%。 相对大盘走势 房地产 沪深300 投资端：投资开工持续承压，旧改与收储或提供支撑 40% 2024年1-12月累计全国房地产完成开发投资100280亿元，同比变化-10.6%，相较于1-11月同比降幅走扩0.2pct；累计房屋新开工面积73893万平方米，同比变化-23.0%，降幅较1-11月持平；累计房屋竣工面积73743万平方米，同比变化-27.7%，同比降幅较1-11月走扩1.5pct。土地成交持续缩量，房地产开发投资随之下行。我们预计2025年，在城中村改造及存量土地盘活的支撑下，投资开工或迎来边际改善。 17% -7% -30% 2024/1 销售端:累计同比降幅持续收窄，价格结构性上涨 相关报告 2024年1-12月累计全国商品房销售面积97385万平方米，同比变化-12.9%，累计同比降幅较1-11月收窄1.4pct。1-12月累计全国商品房销售金额96750亿元，同比变化-17.1%，累计同比降幅较1-11月收窄2.1pct。12月当月全国商品房销售面积11267万平方米，同比变化-0.5%，12月全国商品房销售金额11625亿元，同比变化+2.4%。2024年下半年，在政策扶持下，销售降幅持续收窄，2025年若城中村改造及收储持续推进，销量有望逐步企稳。 1、《房地产：多部门发声“吹风”，助力收储推进加速》2025.01.14 2、《房地产：12月新房翘尾收官，二手房成交创新高》2025.01.08 资金端：到位资金降幅持续收窄，销售翘尾带动回款改善 2024年1-12月累计房地产开发企业到位资金为107661亿元，同比变化-17.0%，同比降幅较1-11月收窄1.0pct，降幅连续9个月收窄。12月当月房地产开发企业到位资金为11086亿元，同比变化-7.1%。分来源来看，1-12月定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款累计同比分别-23.0%、-27.9%、-6.1%，降幅进一步收窄。 在政策扶持下，房企融资与销售回款均有所改善。 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2024年下半年以来，房地产销售持续改善，但供给端仍然承压。展望2025年，我们认为城中村改造和存量房屋、土地收储或是房地产市场“止跌企稳”的重要支撑。建议关注在核心城市核心区域有持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；在重点城市中开展城市更新项目的企业，如建发股份等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 扫码查看更多 1.投资端:投资开工持续承压，旧改与收储或提供支撑 1.1开发投资降幅走扩 据国家统计局数据，2024年1-12月累计全国房地产完成开发投资100280亿元，同比变化-10.6%，相较于1-11月同比降幅走扩0.2pct。12月当月全国房地产完成开发投资6646亿元，同比变化-13.3%，降幅环比走扩1.7pct。根据中指院数据，2024年全国300城宅地成交面积为38257万平方米，同比-22.6%，土地成交持续缩量，房地产开发投资随之下行。我们预计2025年，在城中村改造及存量土地盘活的支撑下，开发投资或迎来边际改善。 图表1：累计开发投资及增速 图表2：当月开发投资及增速 1.2新开工面积降幅持平 2024年1-12月累计房屋新开工面积73893万平方米，同比变化-23.0%，降幅较1-11月持平。2024年12月房屋新开工面积6585万平方米，同比变化-23.0%，降幅环比收窄3.8pct。当下市场环境中，房企倾向于高流速项目，对去化较慢的项目态度谨慎。考虑房企拿地及开工意愿，我们预计2025年新开工面积或持续筑底。 图表3：累计新开工面积及增速 图表4：当月新开工面积及增速 1.3竣工面积环比改善 2024年1-12月累计房屋竣工面积73743万平方米，同比变化-27.7%，同比降幅较1-11月走扩1.5pct。2024年12月单月房屋竣工面积25591万平方米，同比变化-30.4%，同比降幅较11月降幅收窄8.4pct。根据住建部数据，截至12月底，全国保交房已交付338万套住房，完成既定目标。竣工数据修复滞后于销售数据，我们预计2025年竣工面积或仍面临较大压力，在保交楼的作用下，或有一定缓解。 图表5：累计竣工面积及增速 图表6：当月竣工面积及增速 2.销售端:累计同比降幅持续收窄，价格结构性上涨 2.112月销售金额同比延续增长 2024年1-12月累计全国商品房销售面积97385万平方米，同比变化-12.9%，累计同比降幅较1-11月收窄1.4pct，降幅连续7个月收窄。1-12月累计全国商品房销售金额96750亿元，同比变化-17.1%，累计同比降幅较1-11月收窄2.1pct，降幅连续8个月持续收窄。2024年12月全国商品房销售面积11267万平方米，同比变化-0.5%，12月全国商品房销售金额11625亿元，同比变化+2.4%。 2024年12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强化更加坚定的稳楼市基调，住建部工作会议明确了2025年五大重点任务，其中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”位居首位。我们认为，2025年城中村改造与房地产收储为主要看点，若政策加速推进落实，销量或迎来改善。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速 图表8：全国商品房当月销售面积及增速 图表9：全国商品房累计销售金额及增速 图表10：全国商品房当月销售金额及增速 2.2销售均价结构性上涨 2024年1-12月累计全国商品房销售均价9935元/平，同比变化-4.8%，降幅较1-11月收窄0.9pct。12月单月全国商品房销售均价10318元/平，同比变化+2.9%，环比变化+2.2%。当前市场环境下，房企追求去化流速安全，青睐高能级城市核心地块，销售均价延续结构性上涨。 图表11：全国商品房累计销售均价及增速 图表12：全国商品房当月销售均价及增速 3.资金端:到位资金降幅持续收窄，销售翘尾带动回款改善 3.1到位资金降幅连续9个月收窄 2024年1-12月累计房地产开发企业到位资金为107661亿元，同比变化-17.0%，同比降幅较1-11月收窄1.0pct，降幅连续9个月收窄。2024年12月当月房地产开发企业到位资金为11086亿元，同比变化-7.1%。根据金融监管局数据，2024年全年，“白名单”项目贷款审批通过金额超5万亿元。政策层面持续支持房企融资、改善现金流，城市房地产融资协调机制落地见效，我们预计2025年到位资金或持续改善。 图表13：累计到位资金及增速 图表14：当月到位资金及增速 3.2房企融资与销售回款持续改善 2024年1-12月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为33571、15661、15217、37746亿元，累计同比变化-23.0%、-27.9%、-6.1%、-11.6%，较1-11月同比降幅分别变化+2.2pct、+2.5pct、+0.1pct、-0.6pct。2024年12月当月房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为3947、1750、1741、3070亿元，同比变化分别为-1.2%、+0.9%、-5.3%、-17.9%。 在政策扶持下，房企融资与销售回款均有所改善。根据中指院数据，2024年房企债券融资总额为5653.1亿元，同比下降18.4%，9月以来单月同比连续回正。年底房企加大推盘和促销力度，叠加“以旧换新”、税费优化等政策，销售回款得到一定改善。 图表15：累计国内贷款 图表16：累计自筹资金 图表17：分来源当月到位资金 图表18：分来源当月到位资金增速（%） 4.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2024年下半年以来，房地产销售持续改善，但供给端仍然承压。展望2025年，我们认为城中村改造和存量房屋、土地收储或是房地产市场“止跌企稳”的重要支撑。建议关注在核心城市核心区域有持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；在重点城市中开展城市更新项目的企业，如建发股份等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 5.风险提示 政策效果不达预期：尽管市场调控政策正在逐步推进，政策的执行效果可能不如预期。由于政策实施过程中可能出现的延迟等影响因素发生，市场供需平衡的恢复进程可能因此放缓，进而影响调控效果。 房企流动性风险加剧：在当前市场环境下，房企的资金链压力较大，对于资金实力较弱的企业，可能面临较大的流动性风险。 市场信心不及预期：由于过去市场波动较大，加之部分企业违约或项目延期等负面事件的发生，市场参与者的信心可能仍然较为脆弱。消费者和投资者可能仍然持观望态度，导致市场活跃度和交易量难以显著提升，从而进一步影响市场复苏进程。