2024年土地市场盘点：土地市场依然弱势，年末城投托底有限

2024年全年全国土地成交总额37223.6亿元，同比上年同期下降21.5%，相较2022年同期下降32.8%。12月单月仍有翘尾现象，但同比继续下滑。2024年12月全国土地成交总额10043.2亿元，环比增长84.4%，同比下降11.0%，相较2022年同期下降7.7%。 不同省（自治区、直辖市）2024年全年土地出让表现如何？分省（自治区、直辖市）来看，2024年全年全国30个省（自治区、直辖市）土地市场中，超七成省（自治区、直辖市）成交额、成交面积同比下降。全国30个省（直辖市、自治区）的土地市场中，23个省（自治区、直辖市）成交额、成交面积同比同时下降。30个省（自治区、直辖市）中仅有青海、新疆、甘肃、福建和辽宁5省（自治区、直辖市）成交金额同比上升，部分省（自治区、直辖市）如青海等主要由于基数较低，整体增速较高。 2024年成交金额同比跌幅超过40%的有贵州、天津、宁夏3个地区，分别同比下降46.7%、44.1%、40.7%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同比下降，高能级城市下降更明显。2023年全年4个一线城市整体成交4571.8亿元，同比下降27.5%，31个二线城市整体成交10413.0亿元，同比下降27.2%，35个三线城市整体成交5200.5亿元，同比下降17.2%。 2024年全年近七成城市土地出让同比下滑。2024年，全国345个存在土地成交的城市中，有113个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是兰州、渭南、郴州、乌鲁木齐、焦作，其中兰州同比涨幅达到228.9%。232个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是常德、邵阳、南昌、新乡、贵阳。 从TOP100企业拿地情况来看，12月单月城投拿地占比同比有所下降，占比47.6%，2024年整体城投拿地同比上升。从2024年全年TOP100企业拿地情况来看，房企拿地超过六成，全年地产企业拿地占比63.7%，城投企业拿地占比35.2%。12月单月城投拿地占比47.6%与2023年同期（58%）相比有所下降。 从2024年全年TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，继续集中央国企拿地。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为5260.4亿元、875.4亿元，占比分别为85.7%、14.3%。国有地产企业中，中海地产、保利发展、绿城中国的总权益拿地金额分别为688.0亿元、583.5亿元、549.1亿元，位列前三；民营地产企业TOP10中，前三名的滨江集团、邦泰集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为345.6亿元、116.7亿元、67.5亿元。 从2024年全年TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部和中部的经济较好区域，江苏城投拿地继续高于其他省（自治区、直辖市）。TOP20城投中所在地为江苏的有6家，所在地为安徽的有4家、福建的有3家，所在地为北京、河北的城投企业有2家，广东、湖北、浙江各占一家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化，地产行业不确定性。 2024年全年土地成交同比下滑超两成。全国土地成交额37223.6亿元，相较2023年全年下降21.5%，和2022年全年相比降幅为32.8%。 12月单月仍有翘尾现象，但同比继续下滑。2024年12月全国土地成交总额10043.2亿元，环比增长84.4%，同比下降11.0%，相较2022年同期下降7.7%。 图表1：2022年1月-2024年12月全国土地成交情况（亿元） 分省（直辖市、自治区）来看，2024年全国30个地区的土地市场中，仅有5个省（直辖市、自治区）成交额实现同比增长，4个省（直辖市、自治区）成交面积同比增长。 2024年1-12月30个地区中青海、新疆、甘肃、福建和辽宁共5个地区成交金额同比上升，增速分别为113.2%、32.7%、13.7%、3.8%、0.7%。2024年成交金额同比跌幅超过40%的有贵州、天津、宁夏3个地区，分别同比下降46.7%、44.1%、40.7%。 图表2：2024年成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 图表3：2024年成交额与成交面积同比变动（%） 分省（直辖市、自治区）来看，2024年12月份单月情况如下：全国30个省（直辖市、自治区）的土地市场中，四成地区成交额、成交面积同比同时下降。30个地区中青海、甘肃、辽宁、安徽、宁夏、黑龙江、海南、云南、广东、河南、福建、山东、广西、吉林、四川共15个地区成交金额同比上升。12月成交额同比增幅超过100%的均为低基数地区，有青海、甘肃、辽宁三个地区，青海增幅最大，达到2943.8%，其余两个地区分别同比上升232.2%、171.7%。12月成交额同比降幅超过50%的有内蒙古、贵州2个地区，分别同比下降56.1%、52.4%。 图表4：2024年12月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 图表5：2024年12月成交额与成交面积同比变动（%） 图表6：2024年1-12月及12月单月各省（直辖市、自治区）成交额与同比变动（金额单位：亿元） 2024年多数城市土地出让表现和去年同期相比低迷。2024年，全国345个存在土地成交的城市中，有113个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是兰州、渭南、郴州、乌鲁木齐、焦作，其中兰州同比涨幅达到228.9%。232个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是常德、邵阳、南昌、新乡、贵阳。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-12月成交额总量来看，不同能级城市成交额均同比出现较大幅下降，整体来看高能级城市同比下滑幅度更大。2024年1-12月，4个一线城市整体成交4571.8亿元，同比下降27.5%，四个城市同比均下降； 31个二线城市整体成交10413.0亿元，同比下跌27.2%；35个三线城市整体成交5200.5亿元，同比下降17.2%。 2024年1-12月，4个一线城市北京、上海、广州、深圳成交额分别同比下降13.9%、35.3%、40.2%、4.7%；31个二线城市中7个城市成交额同比回升，西宁、兰州、乌鲁木齐回升超过100%，分别同比上升413.8%、228.9%、114.7%。南昌、贵阳、南宁、银川、青岛、天津下降最为明显，分别同比下降65.7%、62.7%、53.2%、50.8%、49.0%、44.3%；35个三线城市中有10个城市成交额同比回升，洛阳、牡丹江、平顶山回升最为明显，同比分别上升50.2%、36.8%、35.8%，常德、襄阳下降最为明显，分别同比下降76.0%、58.6%。 图表7：2024年土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2024年土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 2024年12月单月来看，约五成的城市土地出让金额同比下降。2024年12月，全国330个存在土地成交的城市中，有157个城市成交额同比增长。12月成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是兰州、阜阳、海口、深圳、钦州。有168个城市成交额同比下跌，12月成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是南通、襄阳、景德镇、淮安、黔西南布依族苗族自治州。 图表9：2024年12月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表10：2024年12月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 2024年12月，综合用地土地成交额相较上年同期降幅较大。12月综合用地成交额同比下降41.2%，住宅用地成交额同比下降1.4%。其他用地成交额同比上升31.0%。工业用地、商办用地交额降幅分别同比上升8.6%、0.9%。从成交额占比来看，只有综合用地占比同比下降，其他用地性质占比同比上升。 图表11：2023年1月-2024年12月各月不同用地性质土地成交金额占比（%） 图表12：2024年12月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%） 图表13：2023年12月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%） 从TOP100企业拿地情况来看，12月单月城投拿地占比同比有所下降，占比47.6%，2024年整体城投拿地同比上升。全年地产企业拿地占比63.7%，城投企业拿地占比35.2%。12月单月城投拿地占比47.6%与2023年同期（58%）相比有所下降。 图表14：2024年TOP100企业拿地金额比例（%） 图表15：2023年TOP100企业拿地金额比例（%） 图表16：2024年12月TOP100企业拿地金额比例（%） 图表17：2023年12月单月TOP100企业拿地金额比例（%） 从2024年TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额最高的20家城投企业如下表所示。拿地金额较多的城投企业呈现地域多样性，东部沿海地区仍具优势，内地城投企业进一步发力。TOP20城投中所在地为江苏的有6家，所在地为安徽的有4家、福建的有3家，所在地为北京、河北的城投企业有2家，广东、湖北、浙江各占一家。 图表18：2024年总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元） 从TOP100企业中地产企业的性质来看，2024年及12月单月，国企拿地占比分别为85.7%、85.0%。2024年TOP100企业中地产国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为5260.4亿元、875.4亿元，占比分别为85.7%、14.3%。其中国有地产企业TOP10中，中海地产、保利发展、绿城中国的总权益拿地金额分别为688.0亿元、583.5亿元、549.1亿元，位列前三；民营地产企业TOP10中，前三名的滨江集团、邦泰集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为345.6亿元、116.7亿元、67.5亿元。12月单月国央企拿地占比85.0%，民企拿地占比15.0%。 图表19：2024年TOP100地产企业性质分布（%） 图表20：2024年总权益拿地金额最高的20家地产企业（金额单位：亿元） 风险提示 统计数据误差、房地产相关政策边际变化，地产行业不确定性。