中国物业管理

发展背景 目录 1981年，中国大陆首家专物业管理公司在深圳成立，对当地一商品住宅小区实施专业化管理，这标志着中国物业管理行业的商业化进程就此开始。随后的十年里，住宅物业管理不断成熟，期间见证了1985年深圳市房地产管理局的组建。商业物业管理也逐渐起步。1992年，广州世贸中心委托第一太平戴维斯和广州珠江酒店管理公司共同管理，属于最早一批使用专业物业管理的甲级写字楼。 开始制定市场标准，要求物管企业获得经营许可，并设定了住宅物业管理费的上限。 发展背景3市场综述4市场整合6技术8股权市场10可持续发展与房地产12大宗物业管理合同13展望14 2014-2016年，行业放开力度加大，物业管理人员无需获得注册物业管理师职业资格许可，商品房管理费上限也被取消，改由市场自主定价。近年来，物业管理公司推出增值服务，以期提高营业额和利润率。与此同时，不少开发商将物业管理业务拆分并独立上市，通过并购来积极扩张市场份额。物业管理公司服务的物业类型也在增加，除传统的商业、住宅开发项目外，已延伸至包括学校、医院、机场、体育场馆、公共设施等在内的多种类型物业。 中国物业管理起步早期，行业非常分散，服务内容也仅限于最基本的物业管理服务。直到2000年中国物业管理协会成立、2003年首部全国性物业管理法规颁布，物管行业才开始进入规范化发展阶段。地方政府 市场综述 低。2020年5月公布、2021年1月1日实施的《民法典》第278条规定，业主共同决定事项应由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表 决，而选聘和解聘物业管理服务企业，只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 CRIC统计，截至2020年底，物业管理行业总营业额达到人民币1.27万亿元，管理总面积从五年前的193亿平方米增至350亿平方米。其中，规模最大的100家物业管理公司约占管理总面积的33%（115.5亿平方米），市场份额较2015年的18.1%显著扩大。行业快速增长的动力主要来自于中国快速的城镇化进程以及持续的房地产开发投资。行业整合继续的同时持续有新增供应入市，对物管公司而言意味着巨大的市场机遇。 更换物业 传统而言，很少有住宅开发项目在完工后更换物业管理公司，除住宅管理费本身较低的原因外，更换过程也较为繁琐，须经过业主委员会签字同意，因此物业管理公司很难在现有项目中获得业务增长空间。这一状况或将发生改变。疫情后CRIC的一项调查显示，由于健康、安全和维护要求提高，约三分之一的住宅小区考虑更换物业管理公司。与此同时，领先的物业管理公司继续升级服务流程、完善服务内容，在打造差异化优势的同时为租户提供增值服务。此外，更换物业管理公司的难度也有所降 家养老等延伸服务。物业管理行业拥有大量劳动力，在员工审核、培训、动员、监管等方面拥有丰富经验。据上海物业管理行业协会报告显示，上海物业管理行业共有900万员工，相当于全市劳动人口的7%。为 吸引更多劳动力，政府还在逐步落实养老服务从业人员培训费补贴，将符合条件的养老服务从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。 母公司支持 行业规模最大的10家物业管理公司合计约占11%的市场份额，平均每家公司管理3.87亿平方米的物业面积。这些行业巨头还在继续扩占市场份额。上市物业管理公司2019年年报数据显示，三大物管领头羊——保利物业、碧桂园服务和雅生活在2019年新增现有项目物业管理合同面积共计2.87亿平方米，市场占比约60%；新增未来项目合同面积共计4.43亿平方米，占比约56%。 在香港上市的30家物业管理公司中，有27家属于开发商分拆上市。这些物业管理公司在业务拓展方面仍高度依赖母公司的业务网络及市场影响力，但也不排除其他途径。例如，碧桂园服务管理的物业面积中近三分之二为母公司开发项目，而第一服务管理的面积中有64%与母公司当代置业有关。 品牌吸引力 领先物业管理品牌有望获得更多现有项目的青睐。CRIC近期一项调查显示，72%的业主表示品牌声誉是物业管理公司选聘决策的决定性因素，36%的业主表示仅考虑领先物业管理公司。花旗集团近期调查也显示，三分之二的家庭愿意支付更高的管理费，而一线城市愿意接受更高管理费的家庭占比高达71%。 政府支持 政府积极鼓励、支持发展物业管理行业，主动寻求降低企业成本。例如，在2019年10月1日至2021年12月31日期间，生活性服务业纳税人可按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额，物业管理即属于生活性服务业。政府亦提倡建立行业标准、提高透明度、拓宽经营范围及市场规模，同时鼓励推广技术应用，实现可持续发展。 未来机遇 中国社会正面临人口快速老龄化问题。2019年中国约有1.76亿65岁及以上人口，近占全国总人口的12.6%；预计到2050年，这一人口将增至3.66亿，比例上升至26%。这给国家养老系统带来巨大挑战，给物业管理行业带来的则是机遇。政府鼓励物业服务企业发挥服务优势，开展社区居 市场整合 2020年是物业管理行业的并购大年。大型物业管理公司通过收购地方中小型企业积极扩大市场份额，主要分为两种模式：收购管理同类物业资产的公司，扩大业务规模；收购管理不同类物业资产的公司，拓展业务宽度的同时打造专业化。 2020年前已在香港上市的物业管理公司在2020年上半年共计支出人民币9.78亿元用于收购。其中，彩生活服务集团、时代邻里、奥园健康、新城悦服务最为活跃，合计占收购支出的88%。收购以扩大业务规模及地域覆盖范围为主要目的，因此收购对象多为物业管理公司。上市物业管理公司还希望通过收购实现服务升级、巩固市场地位，因此电梯工程、安保、清洁等服务企业也在收购之列。2020年下半年收购动作更加频繁。例如，碧桂园服务先后收购一家广告公司、一家食品科技公司和两家环境卫生服务公司。 住宅物业管理仍是物业管理公司的一项主要业务。据CRIC统计，500强物业管理公司中有95.4%提供住宅项目相关管理服务。住宅管理面积共计80亿平方米，近占管理物业总面积的60%。但由于住宅物业管理费及收缴率均偏低，物业管理公司积极寻求管理资产类别及服务内容的多元化，以提升营业额及利润空间。继写字楼、商场等商业物业之后，城市综合服务成为物业管理公司的新疆场。 城市服务如道路维护、河道维护、垃圾清运、景观维护等，一般是由对应部门按行政区划分片进行，很多情况下难以保证服务效率和质量。物业管理公司业务虽然与公共服务属于不同领域，但服务内容大同小异，且专业物管公司拥有非常丰富的服务经验，可在以往积累的基础上，借助技术应用、流程创新等手段扩大经营规模，满足地 方市政服务需求。如服务未达到预期水平，政府部门可择优重新外包，间接推进良性竞争。据华泰证券预计，中国市政环卫第三方市场化可为物业管理行业带来 10%-20%营收增量，预计到2024 年第三方市场化规模可达 3,044 亿元。领先服务品牌如碧桂园、万科、保利、招商等已在该领域展开争夺战。 2020年有17家物业管理企业在香港上市，数量创下年度新高，募资总额预计达到648亿港元。其中，约三分之二的资金（424亿港元）已被用于战略收购。在物业管理公司业务扩张、投资及服务多元化的驱动下，未来两至三年行业或将迎来整合高峰期。 技术 房地产科技是近几年全球物业管理行业的热词。概念火爆的同时，落地速度却显温吞，因为业内人士对于调整商业模式、整合新技术普遍持谨慎态度。很多产品还处于概念论证阶段，以大型开发商与创新科技公司合作开发的定制产品为主。 人脸识别等智慧管理系统面向住宅小区推广的同时，引发了居民间关于个人信息收集合理性与合法性的讨论。由于未经广泛征询，加之居民对个人信息安全的担忧，部分小区不得不拆除已安装的人脸识别门禁系统。作为中国科技之都、阿里巴巴总部大本营，杭州率先在这一问题上做出回应。 而言还可提升利润空间，因此很多物业管理公司将之作为重点业务。可将物业管理增值服务理解为联合办公空间或服务式公寓配套服务的简化版，客户可选择全套服务或按具体需要灵活搭配。 技术应用 房地产科技对于物业管理领域的价值显而易见。基本物业管理工作中很多属于重复性较高的劳动密集型工作，技术解决方案的应用有望实现流程自动化和精简化，在提高透明度、明确责任划分的同时，还可以提高劳动效率、降低人力成本、提升服务质量。在监控能力及运营效率提升的前提下，还可跟踪评估项目运营的可持续性，进行针对性的提升。此外，拥有成熟技术业务的物业管理公司更可能获得更高的股票估值，有能力落实长期渐进业务升级，加快新增项目整合进度，缩短产品服务更新周期。疫情全球蔓延之下，物业管理公司的重要性充分凸显，技术在挑战性时期发挥的积极作用也备受关注，比如各种非接触式应用、公共空间监控等等。物业管理公司在香港首次公开募股筹集的资金中，有26%被用于开发IT系统和房地产科技解决方案，用以提高生产力及运营效率，或通过增值服务平台为居民或租户提供额外服务。 社区团购为物业管理增值服务提供了一个探索方向。以快消品和生鲜食品为主的社区团购在疫情期间迎来需求暴涨。过去几年中，食品百货电商一直尝试挖掘社区消费需求，但难以与社区菜场、独立门店、实体连锁品牌等成熟模式竞争，且消费者行为的转变亦需时日。新冠疫情爆发后，线上购物得到加速渗透。在此基础上，社区团购平台凭借更高的性价比及便利性，使得消费者一经体验便产生粘性，快速切换至新的消费模式。2020年疫情防控最严格时期，社区生鲜团购电商平台十荟团成为多省市指定的生活必需服务提供商，为社区供应食品和农产品。 《杭州市物业管理条例（修订草案）》规定，物业服务人不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备。由此可见，技术可行性不能等同于实际可行性，应用落地之前需要广泛征询利益相关者的意见，全面权衡成本和效益也同样重要。 增值服务 物业管理增值服务的内容广泛多样，活动策划、餐饮、宠物看护、虫害防治、家政、洗衣等均属于增值服务的范围。增值服务的要义在于以20%的成本创造80%的价值，如成功推广可以显著提升营业收入，长远 社区团购与盒马生鲜等电商超市的主要区别在于，前者能够批量采购生鲜食品（通常由个人代理发起），给消费者带来更优惠商品的同时也能提高卖家的成本效益。社区团购不仅是一种对物业管理业务的补充，更有望发展成为物业管理公司与业主/租户展开日常互动的关键服务。食品百货电商也会乐意与物业管理公司合作，因为与个人代理相比，经过专业培训的物业管理人员可提供更好的终端配送体验和售后服务。 以进出或高风险的环境完成人类难以完成的操作。尽管目前存在局限性，但未来随着投资加码、技术进步，机器人应用会更加广泛、深入，为人类服务提供辅助与支持。 机器人/无人机 房地产科技解决方案已开始崭露头角，而机器人技术与物业管理场景的结合还需要一定时间的探索。这并不是否认机器人技术在物业管理领域的价值，而是目前的实际应用案例及适用场景非常有限，抑或是为了配合营销策略。 服务类机器人/无人机在疫情防控期间得到更多关注。疫情发生前，“无人餐厅”服务机器人、酒店智能机器人等即已进入大众视野。疫情期间，大量服务机器人被投放至医院、隔离酒店、机场、商场等公共场所，支援一线服务人员，降低病毒传播概率。 增值服务平台可为物业管理公司带来额外营收，增进其与租户之间的对话与沟通，提高用户信任度，强化专业物业管理公司的价值主张。互动的加强和价值的增长也有助于改善物业管理费收缴情况，尤其是收缴率通常不到80%的住宅物业项目。花旗研究一项调查显示，全国半数以上的居民愿意支付更高物业管理费来换取更优质服务。 5G智能巡逻机器人/无人机通过红外摄像头可同时测量5米之内10人的体温，并将数据反馈给相关部门进行集中管理。医院智能机器人可用于隔离病房消毒，分发食物药物等。此外还有各种微型机器人，在人类难 股权市场 来说，营业收入与管理面积呈正比例关系，因此至少在中短期内，营业收入会保持稳步增长。如今租户对于专业物业管理带给