建生国际二零二四年中期报告

鄭鄭會計師事務所有限公司 吳汪靜宜，主席吳繼煒，副主席吳繼泰，董事總經理吳燕安李錦鴻 Victoria Place, 5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10, Bermuda 張惠彬博士，太平紳士葉天賜陳智文陳健 香港銅鑼灣怡和街68號18樓 張惠彬博士，太平紳士，主席葉天賜陳智文陳健 MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor, North Cedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12, Bermuda 鄭玉兒 香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心17樓 法國巴黎銀行花旗銀行香港分行恒生銀行有限公司渣打銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司 http://www.pioneerglobalgroup.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/pioneer/index.htmBloomberg: 224:HKReuters: 0224.hk 方達律師事務所孖士打 1建生國際集團有限公司 建生國際集團有限公司（「本公司」）董事會欣然宣佈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二四年九月三十日止六個月之未經審核簡明綜合中期業績，連同二零二三年同期之比較數字如下： 1. 本集團截至二零二四年九月三十日止六個月之未經審核簡明綜合財務報表乃按照香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）附錄D2之適用披露規定及香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港會計準則（「香港會計準則」）第34號「中期財務報告」編製。 2. 本未經審核簡明綜合財務報表乃按歷史成本基準編製，惟按公平值計量（如適用）之若干物業及金融工具除外。 除因應用香港財務報告準則之修訂而導致的會計政策變更外，截至二零二四年九月三十日止六個月之未經審核簡明綜合財務報表所採用之會計政策及計算方法，與本集團截至二零二四年三月三十一日止年度之年度綜合財務報表所呈列者一致。會計政策變更詳情載列如下。 於本中期期間，本集團首次應用以下由香港會計師公會所頒佈且已於二零二四年四月一日或其後開始之年度期間強制生效之經修訂香港財務報告準則，以編製本集團之未經審核簡明綜合財務報表： 售後租回交易中的租賃負債負債分類為流動或非流動及香港詮釋第5號之相關修訂（二零二零年）附有契諾條件的非流動負債供應商融資安排 香港財務報告準則第16號之修訂香港會計準則第1號之修訂 香港會計準則第1號之修訂香港會計準則第7號及香港財務報告準則第7號之修訂 於本期間應用經修訂香港財務報告準則對本集團於本期間及過往期間之財務表現及狀況及於該等未經審核簡明綜合財務報表所載列之披露並無重大影響。 3. 由本集團之金融工具產生之主要風險為利率風險、外匯風險、信貸風險、流動資金風險及股價風險。自截至二零二四年三月三十一日止年度起本集團之財務風險管理政策及程序並無變動。 4. 分類資料按本集團主要業務分類呈列。根據本集團就分配資源予各分類、評估彼等之表現及作出策略性決定而提交予主要經營決策者（即董事會）之內部財務報告，須報告及經營分類為(i)物業及酒店以及(ii)投資及其他。 以下是本集團於回顧期內按須報告及經營分類劃分之收入及業績、資產及負債之分析： 截至二零二四年九月三十日（二零二三年九月三十日）止六個月 分類業績指各分類所賺取而未有分配企業辦公室所產生的一般行政開支、應佔聯營公司之業績、投資物業公平值之變動、按公平值計入損益之股本工具投資之公平值變動、其他收益及虧損以及財務費用之溢利。此乃為分配資源及業績評估而向主要經營決策者申報之計量。 4. 於二零二四年九月三十日（二零二四年三月三十一日） 就監控分類表現及該等分類之間的資源分配而言： －除於聯營公司的權益外，所有資產分配至須報告及經營分類。－除投資控股公司的應付賬款及其他應付款項外，所有負債分配至須報告及經營分類。 4. 就地區分類而言，分類收入按客戶之所在地區劃分。有關本集團非流動資產（不包括金融工具）的資料乃按資產所在地區呈列。海外分類主要包括中國、泰國、馬來西亞及日本。 截至二零二四年九月三十日（二零二三年九月三十日）止六個月 5. 香港利得稅按有關期間估計應課稅溢利，以16.5%的稅率計算，惟本集團一間符合兩級制利得稅率制度資格的附屬公司除外。該附屬公司首港幣2,000,000元的應課稅溢利按8.25%之稅率徵稅，而其餘之應課稅溢利按16.5%之稅率徵稅。 9. 董事會不建議派發截至二零二四年九月三十日止期間的任何中期股息（二零二三年：無）。 10. 每股（虧損）╱盈利按本公司普通股股東應佔虧損港幣85,847,000元（二零二三年：本公司普通股股東應佔溢利港幣18,098,000元）及期內已發行股份1,154,038,656股（二零二三年：1,154,038,656股）計算。 由於本公司於截至二零二四年九月三十日及二零二三年九月三十日止期間均無攤薄潛在普通股，故並無呈列此兩個期間之每股攤薄（虧損）╱盈利。 11. 投資物業於二零二四年九月三十日及二零二四年三月三十一日經由獨立專業估值師（已獲認可擁有相關專業資格及物業估值經驗）估值。本公司董事已於編製估值報告時就有關本集團投資物業估值時所採用之估值假設及其他參數持續與估值師進行討論。 於二零二四年九月三十日及二零二四年三月三十一日，投資物業之公平值乃基於資本化應收收入淨額及潛在返還收入調整而釐定。 應收聯營公司款項港幣1,124,359,000元（二零二四年三月三十一日：港幣1,124,265,000元）為無抵押、免息及須經聯營公司股東一致同意後償還。剩餘應收聯營公司款項乃無抵押、免息、無固定還款期限，及須按要求償還。本公司董事認為於報告期末，應收聯營公司款項為於相關聯營公司之投資淨額（即視作對聯營公司的注資）之一部分。 Supreme Key Limited為一間於英屬處女群島註冊成立之有限公司，主要業務為酒店投資。於二零二四年九月三十日及二零二四年三月三十一日，本集團擁有Supreme Key Limited的3股股份，佔該公司30%的股權。於二零二四年九月三十日，總投資成本（包括應收Supreme Key Limited款項）為港幣1,855,274,000元（二零二四年三月三十一日：港幣1,812,536,000元）。 12. 重大聯營公司Supreme Key Limited（作為投資實體入賬）之財務資料概要載列如下： 13. 本集團之金融工具乃按公平值計量。其被分類為指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具及按公平值計入損益之股本工具。金融工具根據公平值計量參數可觀察程度及公平值計量輸入參數之整體重要性劃分為三個等級，概述如下： 第一級：公平值計量為以相同資產或負債於活躍市場上報價（未經調整）所得出。 第二級：公平值計量為除第一級計入之報價值以外，可直接（即透過價格）或間接（即透過價格產生者）觀察資產或負債參數所得出。 第三級：公平值計量為包括並非根據可觀察市場數據（不可觀察參數）釐定之資產或負債參數之估值技術所得出。 下表為本集團金融工具劃分之不同等級公平值計量的分析。 上市投資之公平值採用於活躍市場之報價（第一級輸入值）計量。投資公平值乃產生自上市股份及投資基金於報告日期的當時買方報價。 對於活躍市場中並無市場報價之非上市投資而言，其公平值乃盡量採用現有可用的可觀察市場數據（第二級輸入值）之估值技術計量。 對於活躍市場中並無市場報價之非上市投資而言，其公平值以任何重大輸入值及根據可觀察市場數據（第三級輸入值）之估值技術計量。 位於香港以外地區的按公平值計入其他全面收益之非上市股本工具主要指持有一間馬來西亞私人公司的9.75%股權，該公司的主要業務為於馬來西亞從事物業發展。公平值計量維持於第三級。 按公平值計入損益的非上市股本工具為持有一間公司的3.13%股權，該公司間接持有一項位於香港太古城的投資物業及持有一間公司（該公司間接持有一項位於中國上海的投資物業以收取租金收入）的4%股權。該等投資被分類為第三級。 下表顯示期內╱年內第三級金融工具之變動： 於二零二四年九月三十日及二零二四年三月三十一日，所有銀行貸款均以港幣計值並按香港銀行同業拆息基準利率加1.10%至1.22%計息。於二零二四年九月三十日之實際年利率為4.99%（二零二四年三月三十一日：年利率5.28%）。 18. 19. (a) 根據與關連公司簽署之租賃協議，租金收入港幣4,742,000元（二零二三年：港幣4,863,000元）已確認，其中港幣5,199,000元（二零二三年：港幣5,623,000元）於中期期間應收。 (b) 期內，董事及其他主要管理層成員之酬金如下： 二零二四年首九個月，香港仍面臨重重挑戰。美國利率持續高企，直到美聯儲於九月聯邦公開市場委員會會議方才降低利率（有積極意義的50個基點）。由於港幣與美元掛鈎，香港在此高利率環境下遭受影響。在缺乏任何新經濟驅動力刺激需求的情況下，商業寫字樓市場的出租率及租金持續下跌。此經濟現況反映在本集團於香港之投資物業組合的整體負面表現，影響了經營業績及資本價值。 儘管香港酒店及旅遊業自二零二三年年初新冠疫情後持續復甦，但抵港人數（二零二四年首九個月為3,260萬人）仍僅為二零一八年新冠疫情前峰值的約70%。除抵港人數下降外，旅客停留時間亦有所減少。由於酒店及旅遊業復甦緩慢，香港麗晶酒店的表現亦不及預期。 政府於二月份取消了所有嚴格的房地產降溫政策，對香港而言實屬喜訊。這政策於十多年前首次頒佈，在本地稱為「辣招」。這一政策轉變導致香港住宅市場交易量大幅增長，為市場帶來急需的流動性。 另一方面，泰國酒店市場今年表現良好。雖然中國出境旅客的回流速度不達預期，但來自其他市場的旅客數量大幅增加，此為一項積極進展，顯示該國已能達致旅客基礎多元化。隨著首九個月入境人數超過2,600萬，預計全年入境該國人數將達到二零一九年疫情前的90%。本集團於泰國的兩間酒店於中期期間表現良好，超出預期。 截至二零二四年九月三十日止六個月中期期間，本集團的收益為港幣121,900,000元，較去年的港幣125,400,000元減少2.8%。收入減少乃由於部分投資物業的租金收入減少所致。於本中期報告期間，經營溢利為港幣87,600,000元，較去年的港幣86,600,000元增加1.2%。儘管收入減少，但經營溢利稍微增加乃由於經營開支降低所致。應佔聯營公司業績為虧損港幣86,400,000元，而二零二三年同期為虧損港幣39,300,000元。這主要歸因於我們在香港麗晶酒店的擁有權承擔了港幣115,300,000元虧損所致。投資物業的公平值變動減少港幣7,300,000元，而二零二三年同期則增加港幣25,100,000元。本集團於六個月中期期間之虧損淨額為港幣83,400,000元（二零二三年：溢利港幣27,600,000元），其中股東應佔虧損淨額為港幣85,800,000元（二零二三年：溢利港幣18,100,000元）。 截至二零二四年九月三十日，位於香港觀塘的建生廣場（245,678平方呎）的出租率為76%，與一年前76%的出租率相同。由於該地區有大量新寫字樓供應，東九龍區一直是香港寫字樓租賃最具挑戰性的地區，空置率高且租金下跌。於六個月期間，建生廣場貢獻租金及有關收入港幣22,100,000元（二零二三年：港幣24,000,000元）及公平值減少港幣2,000,000元（二零二三年：公平值增加港幣10,000,000元）。 於二零二四年九月底，本集團擁有位於香港銅鑼灣怡和街68號物業（229,200平方呎）的60%權益，而其出租率為75%（二零二三年九月：86%）。出租率下降主要由於佔用我們物業兩層樓面的舒適堡健身及美容中心於二零二四年九月初停止營業。