房地产开发行业周报2024W52：全年样本城市新房同比-22.3%，二手房同比+1.2%

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年12月29日 2024W52：全年样本城市新房同比-22.3%，二手房同比+1.2% 2024年30城新房成交规模延续下降，在政策加持下市场边际改善，年 末有一定翘尾。本周（12.21-12.27）为2024年周度数据跟踪的最后一周， 从我们跟踪的30个样本城市新房成交看，本周高频数据翘尾不明显，主 要是年末最后几天特别是12.30、12.31未纳入统计。纵观2024年，特别 增持（维持） 行业走势 是10月以后，样本城市新房成交相较于9月及以前确有一定改善，考虑房地产开发沪深300 到未纳入统计的最后4天集中网签备案可能性较高，我们预计30城新房 成交将完成翘尾走势。2024年52周累计，样本30城新房成交共计11476.8万方，同比-22.3%；一线城市为2894.7万方，同比-12.2%；二线城市为 5501.4万方，同比-30.5%；三线城市为3080.8万方，同比-13.8%。 2024年13城二手房表现强于新房，年末翘尾也较新房更明显，处于近 年高位。2024年52周累计，样本13城累计二手房成交面积为6004.9万 方，同比增长1.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2100.7 万方，同比+23.3%；样本二线城市为2661.4万方，同比-8.6%；样本三 线城市为1242.8万方，同比-5.8%。 新房：本周30个城市新房成交面积为398.3万平方米，环比提升13.4%，同比提升2.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为91.8万方，环比 +7.1%，同比+25.5%；样本二线城市为237.4万方，环比+23.4%，同比 +0.9%；样本三线城市为69.1万方，环比-5.5%，同比-14.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计154.1万方，环比增长 1.6%，同比增长31.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 61.4万方，环比-2.4%；样本二线城市为59.9万方，环比10.0%；样本 三线城市为32.7万方，环比-4.7%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指 数4.90个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。 信用债：根据wind统计数据，本周（12.23-12.29）共发行房企信用债6 只，环比减少15只；发行规模共计42.80亿元，环比减少77.67亿元， 总偿还量72.75亿元，环比减少14.18亿元，净融资额为-29.95亿元，环 比减少63.49亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 30% 18% 6% -6% -18% -30% 2023-122024-042024-082024-12 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W51：本周新房成交同比 +13.3%，11月更多城市房价跌幅收窄》2024-12-222、《房地产开发：2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产》2024-12-15 3、《房地产开发：政治局会议点评：超常规的稳经济工作安排，房地产政策将持续加码》2024-12-09 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.全年样本城市新房同比-22.3%，二手房同比+1.2%3 1.1新房成交（商品住宅口径）4 1.2二手房成交（商品住宅口径）5 2.行情回顾7 3.重点公司境内信用债情况10 4.本周政策回顾12 5.投资建议13 风险提示13 图表目录 图表1：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）3 图表2：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）3 图表3：近6月样本城市新房成交面积及同比4 图表4：近6月样本一线城市新房成交面积及同比4 图表5：近6月样本二线城市新房成交面积及同比4 图表6：近6月样本三线城市新房成交面积及同比4 图表7：30城周度成交面积跟踪5 图表8：本周13城二手房成交面积及同环比6 图表9：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比6 图表10：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比6 图表11：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比6 图表12：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪6 图表13：本周申万一级行业指数涨跌幅排名7 图表14：本周各交易日指数表现7 图表15：近52周地产板块表现7 图表16：本周涨幅前�个股（人民币元）8 图表17：本周跌幅前�个股（人民币元）8 图表18：本周重点房企涨跌幅排名8 图表19：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）8 图表20：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：本周房企融资汇总（12.23-12.29）11 图表26：地方性政策及消息（12.22-12.28）12 1.全年样本城市新房同比-22.3%，二手房同比+1.2% 2024年30城新房成交规模延续下降，在政策加持下市场边际改善，年末有一定翘尾。 本周（12.21-12.27）为2024年周度数据跟踪的最后一周，从我们跟踪的30个样本城市 新房成交看，本周高频数据翘尾不明显（排除近期大量集中网签的武汉），主要是年末最后几天特别是12.30、12.31未纳入统计。纵观2024年，特别是10月以后，样本城市新房成交相较于9月及以前确有一定改善，考虑到未纳入统计的最后4天集中网签备案 可能性较高，我们预计30城新房成交将完成翘尾走势。2024年52周累计，样本30城 新房成交共计11476.8万方，同比-22.3%；一线城市为2894.7万方，同比-12.2%；二 线城市为5501.4万方，同比-30.5%；三线城市为3080.8万方，同比-13.8%。 2024年13城二手房表现强于新房，年末翘尾也较新房更明显，处于近年高位。2024 年52周累计，样本13城累计二手房成交面积为6004.9万方，同比增长1.2%；其中样 本一线城市的累计二手房成交面积为2100.7万方，同比+23.3%；样本二线城市为 2661.4万方，同比-8.6%；样本三线城市为1242.8万方，同比-5.8%。 2025年第一周，我们将综合考虑城市高频数据更新稳定性与可靠性、以及城市能级与分布，进行样本城市范围的更新。 图表1：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 20242023202220212020 600 500 400 300 200 100 W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 20242023202220212020 600 500 400 300 200 100 W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12 W11 W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 1.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为398.3万平方米，环比提升13.4%，同比提升2.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为91.8万方，环比+7.1%，同比+25.5%；样本二线城 市为237.4万方，环比+23.4%，同比+0.9%；样本三线城市为69.1万方，环比-5.5%，同比-14.8%。 12月累计新房成交面积方面，样本30城共计1314.8万方，同比25.6%；一线城市为 322.4万方，同比40.9%；二线城市为710.8万方，同比20.0%；三线城市为281.6万方，同比24.5%。 图表3：近6月样本城市新房成交面积及同比图表4：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 样本城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴） 样本一线城市新房成交面积（万方，左轴） 同比（右轴） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 环比（右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2024-12 2024-12 2024-11 2024-11 2024-10 2024-10 2024-09 2024-09 2024-08 2024-08 2024-08 2024-07 2024-07 -100% 140 120 100 80 60 40 20 0 环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024-12 2024-12 2024-11 2024-11 2024-10 2024-10 2024-09 2024-09 2024-08 2024-08 2024-08 2024-07 2024-07 -100% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：近6月样本二线城市新房成交面积及同比图表6：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 样本二线城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴） 样本三线城市新房成交面积（万方，左轴） 同比（右轴） 250 200 150 100 50 0 环比（右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2024-12 2024-12 2024-11 2024-11 2024-10 2024-10 2024-09 2024-09 2024-08 2024-08 2024-08 2024-07 2024-07 -100% 120 100 80 60 40 20 0 环比（右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 20