杭州写字楼 2024年第三季度

M A R K E TI NM I N U T E SSavills Research 写字楼 如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯 空置率再度下降 市场研究部 年内持续的存量市场使得全市写字楼空置率再度下降1.0个百分点。 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn •前三季度，杭州甲级写字楼无新项目入市，总存量维持在266万平方米。 •季内合计录得27,500平方米净吸纳，环比提升14.2%。前三季度合计净吸纳量（58,200平方米）为2023年全年的不到40%。 商业楼宇部 Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cn “在市场调整之际，业主和租户的积极策略正在塑造办公市场的未来。一些租户提早启动商务洽谈以获得更好租赁条件，另一些租户则提前锁定优质空间。” •今年前三季度，黄龙和钱江新城板块成交活跃，合计贡献了80%的净吸纳；庆春路和未来科技城的缩组/退租情况较明显。 •供应缺席，市场继续消化现有存量，本季度全市甲级写字楼空置率环比下降1.0个百分点，至25.8%。至此，整体空置率水平已连续四个季度下降，同比降幅5.2个百分点。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 •三季度，全市甲级写字楼租金环比下降1.6%，至人民币每平方米每天4.3元。核心商务区受积极吸纳支撑，租金降幅最小（-0.7%），新兴区域降幅最为显著（-4.1%）。 简可，第一太平戴维斯研究部 •近期来自服务类企业的办公成交活跃，包括以律所为代表的专业服务和以教育培训为代表的消费者服务类。 •来年数个优质新供应的入市无疑将刺激一波老楼至新楼的办公升级需求。 教培行业是另一大需求增长的细分市场，新航道、学而思、新东方等多家教培类企业的租赁活动积极。在一些案例中，这类租户承租面积的20-30%用于办公，70-80%作为培训场地。而考虑到家长消磨陪同时间、营销推广辐射面与潜在合作机会，商办综合体、学校附近是这类租户的选址偏好。 市场概述 宏观政策面继续释放积极信号，利好行业健康发展和信心提振。例如总部经济政策升级、部分区域商改住的调整，而国家公平竞争审查条例的出台和本地对于直播、服务业等快速增长行业的整顿也将有助于市场长期有序发展。 来年即将交付的项目业主正积极蓄客，较以往更早达成预租协议（例如租户合同到期前一年），以在充满挑战的当下抢占先机。与此同时，一些租户与楼内业主协商以争取租金优惠，尽管多数业主不愿降低和调整现有合同内的条款，但若企业同意提前延长租约，一些业主也愿意提供租金激励措施以实现双赢。 租金和空置率 年内市场仍以吸纳现有存量为主，三季度无新增供应入市，加上业主延续以价换量策略，使得全市甲级写字楼平均空置率得以环比继续下降1.0个百分点，至25.8%，同比下降5.2个百分点。考虑到年底和来年一波新供应（八个新项目，合约56.5万平方米办公面积），2025年空置率将止跌回升。 2024年第三季度，全市甲级写字楼租金环比下降1.6%，至人民币每平方米每天4.3元，同比下跌5.3%。租金折扣、增加免租期、增加并完善业主服务仍是当下众多业主的招商策略。 供应和需求 三季度，杭州甲级写字楼无新项目入市，总存量维持在266万平方米。包括武林、黄龙、钱江新城在内的核心商务区存量合计占到63%。 季内录得27,500平方米净吸纳，环比提升14.2%，但同比仍减少50.3%。至此，前三季度累计净吸纳58,200平方米，仅为2023年全年的不到40%。市场缺乏增量需求明显提振的动力，即便是财务表现优良的企业，短期内房地产策略大多趋于保守。部分项目今年以来的带看量较去年同期减少30%。 全市租金较三年前已累计下降7%、较五年前累计下降17%。一些企业与业主积极谈判，尝试通过延长租赁期获取更多免租期，以匹配当前市场的租金水平。 市场展望 第四季度，新世界中国壹山计划入市，位于钱江新城西南面的望江新城板块，将为租赁市场带来2.6万平方米新供应。二期K11Atelier（4.8万平方米办公）计划将于2027年入市。 尽管如此，近期来自包括专业服务和消费者服务领域在内的办公需求稳健，尤其是律所和教育培训类企业。近年来，包括诉讼、非诉讼和法律援助案件在内的法律业务数量不断增长，带动律师人才需求见长，继而转化为办公需求的升级。司法局统计2024年上半年，杭州全市律师办理法律业务数共计22万件，较2023年下半年环比增长69%。 过去一年以来，杭州已有超过500亩（约33.3万平方米占地面积）地块实施了商改住调规。在增加住房供应的同时，也能缓解商办供应压力。除杭州外，上海、深圳、长沙、万宁也在调改。这一举措或使开发商和投资者安心，即市场虽在经历调整期，但随着供应侧压力的缓解，市场最终将稳定下来并找到新的平衡点。