近期房地产价格快速上涨的分析判断
一、近期房价快速上涨的原因
- 主要原因：一线大城市房屋供求关系紧张。
- 微观数据分析：
- 一线城市年轻人低总价购房需求仍是市场主体需求，如北京上海二手房中200-300万总价最受追捧，10年以上房龄成交占七成。
- 特大城市新房交易被大户型豪宅交易主导，北京今年千万级豪宅成交4388套，比去年全年增加1319套。
- 深层原因：
- 大城市土地供求失衡，如北京2016年供地仅完成计划9%，新增供应面积和成交面积之比仅为0.59。
- 公共服务供给不足，人口向大城市建设，教育公共服务是吸引人口聚集和房价上涨的重要理由。
二、房地产价格过快上涨对经济带来的影响
- 负面影响：
- 房地产市场过快增长对长期经济发展有负面作用，如宏观经济增长虽由房地产拉动，但过剩产能重启，积极意义不大。
- 高房价损害城市人力资本增长，阻挡90后年轻人进入大城市，损害人力资本提升。
- 风险分布：
- 全局性风险较小，风险集中在部分城市或部门。
- 企业和公共部门杠杆率过高，资产流动性差，如居民住房抵押按揭融资率不超过20%。
- 高房价对汇率有压力，未来人民币汇率压力可能上升。
三、房地产市场未来走势和政策建议
- 未来走势：
- 调控后房产价格将受到抑制，本轮房价增长已过周期高峰。
- 未来几年“囤房转售”盈利模式将结束，房地产市场价格将结束暴涨局面。
- 普通住宅静态租金回报率从2.6%降至5.3%，租赁转售回报率自2013年至今从16.3%降至7.0%。
- 政策建议：
- 房地产行业调控宜疏不宜堵，增加供给。
- 对需求强劲的城市加大供给，如北京等城市土地供应未完成计划，未来需打破限购。
- 关键在于增加房屋和公共服务供给，尊重人口流动，提供相应设施，避免压抑购房需求导致局部地区房价更快速上涨。
