物流房地产：电商时代的中流砥柱

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 行业评级领先 2024年12月23日 物流房地产行业 物流房地产–电商时代的中流砥柱 我们首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级，并给予安博（PLD US）及顺丰房托（2191 HK）买入评级。考虑到未来几年多个需求增长动力和供求关系的改善，我们对行业的长期前景持乐观态度。我们还认为，从租金增长和潜在资本收益两方面来看，物流房地产可比其他房地产资产提供超额回报。我们认为，美联储进一步降息将继续推动物流房托基金（REITs）的重估，并在短期内表现领先。 预计物流房地产将产生超额回报。世邦魏理仕预测，2024-28年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为11.5%，在所有房地产类型中排名第一，这反映了现代化物流房地产租金持续增长的趋势，以及由于利率下调压缩资本化率而带来的潜在资本收益。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 降息启动后，REITs将在12-18个月内表现领先。由于加息和高利率环境，全球REITs在2022-24年表现落后于大盘约30%。然而，我们的研究表明，在过去三次主要的降息周期中，REITs的表现在降息开始后逆转，特别是在降息周期开始后的12-18个月。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 需求持续增长，供求关系改善。我们认为，物流房地产需求将继续受到以下因素的推动：1）电子商务的蓬勃发展和日益普及；2）冷链物流需求不断增长；3）外包物流利用率提高；以及4）为以满足自动化和ESG的要求，对现代化设施的需求日增。由于高利率环境打断了建设进度，许多国家的新开工项目也降至十年来的低点。我们预计，未来几年供应减少将支撑租金水平。 本文翻译自报告“LogisticsReal Estate Sector - Logisticsproperties as the backbone ofe-commerce era”，原报告发布于2024年11月15日 主要风险：1）宏观不确定性导致需求减弱；2）降息慢于预期；3）重点城市土地资源稀缺；4）建设和物流运营成本增加；5）意外的供应链中断。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 目录 降息提振物流房地产的投资回报................................................................................................................................................................4看好具有多重中长期催化剂的物流REITs..................................................................................................................................................5点燃对物流房地产强劲需求的关键驱动因素............................................................................................................................................6首次覆盖顺丰房托，评级为买入（2191 HK，目标价：4.59港元）.......................................................................................................8首次覆盖安博，评级为买入（PLD US，目标价：134.94美元）............................................................................................................9现代化物流资产将在2024-28年实现房地产领域的最佳总回报.................................................11物流房地产为电商和网上零售的支柱..........................................................................................21点燃物流房地产强劲需求的关键驱动因素...................................................................................24风险因素.......................................................................................................................................36公司分析.......................................................................................................................................39顺丰房托(2191 HK) :盈利能力稳定，具有扩张空间；首予买入.................................................40安博(PLD US) :全球最大的房地产信托基金，拥有多方位驱动力；首予买入............................60 投资亮点 我们首次覆盖物流房地产行业，给予领先评级。鉴于以下因素，我们对该行业的长期前景持乐观态度： 未来几年将有多种需求驱动因素，且供求关系不断改善；物流房地产可提供相较其他房地产的超额回报；和美联储降息将推动物流房托基金（REITs）重估并在短期内表现领先； 我们亦首次覆盖安博（PLD US）及顺丰房托（2191 HK），给予买入评级。安博是世界上最大的房地产信托基金，具备规模效益，并受益于降息。顺丰房托是唯一专注于物流房地产的H-REITs，并有可能被纳入沪港通。（详情见公司报告部分） 降息提振物流房地产的投资回报 世邦魏理仕的研究表示，随着美联储迅速大幅加息，美国物流资产的资本化率在最近两年上升了约200个基点。然而，由于通胀前景缓和和劳动力市场的不确定性，美联储在2024年9月FOMC会议上开始下调联邦基金利率目标，首次下调幅度为50个基点。根据2024年9月FOMC会议声明的点阵图，美联储预计到2024年底降息50个基点（已经在2024年11月降息25个基点），到2025年底进一步再降息100个基点。由于利率与房地产估值之间高度负相关，我们预计物流房地产价格可能会在降息周期内反弹，同时流动性也会回流到该行业，这可能导致未来五年的资本化率压缩。 同时，世邦魏理仕预测，2024-28年美国现代化物流房地产的总回报CAGR为11.5%，是所有房地产资产中最高的，这反映了租金持续增长的趋势，以及现代化物流资产资本化率压缩带来潜在的资本价值增长。 看好具有多重中长期催化剂的物流REITs 底层资产需求强劲。我们看好物流REITs的前景，其底层资产需求受到以下因素的推动：1）电子商务持续增长所推动的强劲潜在需求；2）过去几年在建项目大幅下降，新开工项目减少，未来供应有限支持较高的租金水平；3）为满足现代技术和不同利益相关者对环境和可持续发展的要求，升级需求不断增加。同时，我们认为美联储可能在2024下半年至2026年进一步降息，将为物流REITs的重估帶來额外的催化剂。 中国香港：供应偏紧。香港物流房地产的租金在全球名列前茅，主要是受有限的供应和强劲的需求支撑。核心地段的主要现代化物流设施租金可达每月每平方尺10港元以上（为美国主要城市约2倍，中国内地一、二线城市约3-4倍）。由于工业用地有限，加上数据中心对工业用地的竞争，可用于物流发展的土地供应受到限制，导致过去十年供应紧张，空置率较低，仅为约3-5%。 同时，香港拥有多元化的租户基础，包括跨国公司、区域第三方物流提供商、电商公司和冷链运营商。这种多元化有助于降低风险，并为业主提供稳定、有韧性的现金流。我们也注意到，香港特区政府已实施多项措施，支持物流业发展，保持香港航空货运中心在全球的领先地位，提升香港物流业的整体竞争力和吸引力。 中国内地：非核心城市供大于求，但在电子商务的支持下，一线城市的供求关系更好。近几十年来，中国内地电商快速发展，推动了对仓储和配送设施的需求，特别是冷链物流行业所需的配备温控和自动化系统的设施。我们预计，对位于核心城市和沿海经济发达地区、且可以提供仓储、配送、增值服务，甚至配套零售和办公设施的大型综合物流园区的需求仍将强劲。 虽然一些偏远和内陆省份的物流设施供过于求，但高质量的现代化设施仍然短缺，尤其是在一、二线城市，这导致租金和出租率更加稳定（一线城市、经济特区和自由贸易区的出租率普遍超过95%）。 政府出台的土地使用政策、自贸区发展等各种政策法规，也继续支持物流业发展。与此同时，根据第一太平戴维斯的数据，在他们监测的31个主要城市中，2022-23年的物流总规划建筑面积与2020-21年相比下降了20%以上。以平均建设周期为1-2年计算，我们预计2024-25年的完工供应将放缓，这可能会缓解未来几年的租金压力。 亚太和全球：完工节奏放缓，支持租金温和增长。至于其他亚太和西方国家，这些市场的增长动力略有不同。然而，我们认为，电子商务的持续增长以及生产商利用更多第三方物流服务的趋势将继续推动对物流房地产的需求。同时，美联储的快速加息打乱了建设和开发进度，导致自2022下半年以来新开工大幅下降。我们已经看到美国的完工和交付量在2024年开始下降，预计未来2-3年的完工和新供应将减少。此外，我们预计物流房地产的高租金收益溢价、较长租期带来的租金稳定性以及较低的风险将继续吸引投资，尤其是在美联储开始降息进程后。因此，我们看好以全球物流为重点的REITs的潜在收益和财务改善，一方面持续的需求将增长推动收入和收益增长，另一方面中期潜在的降息将推动重估。 点燃对物流房地产强劲需求的关键驱动因素 根据Precedence Market Research的数据，2023年全球物流市场规模估计约为8.96万亿美元，在以下强劲需求的推动下，预计到2033年将增长到21.91万亿美元，未来10年的CAGR为9.35%： 1)电子商务的蓬勃发展：根据Statista的数据，全球电商市场规模预计将从2021年的5.2万亿美元增长到2026年的8.1万亿美元，CAGR为9.3%。同时，Statista估计，2024-29年中国和全球零售电子商务销售额的CAGR分别为10.0%和9.5%。 2)对冷链和温控物流的需求：根据Precedence Research的数据，2023年全球冷链物流市场的价值约为3,428亿美元，预计到2033年将超过12,420亿美元，相当于2023-33年的CAGR为13.7%。我们认为，强劲的潜在需求将继续推动行业增长，并为物流设施的投资和需求提供支持。 3)需要更多的物流外包以优化服务：由于