短期政策利好叠加长期行业趋势，迎接存量房交易发展机遇

研报总结

行业背景与趋势

中国新房销售自2021年以来持续低迷，而二手成交保持平稳，2023年二手房交易额占比全国住宅交易额41%，较2021年上升11个百分点。2024年9月中央政治局会议提出“止跌回稳”并出台利好政策，10月以来二手成交量强劲增长。核心14城二手/新建住宅成交套数比值为2.0，扭转了新房为主的交易结构。中国城镇人口增量下滑，存量住宅数量累积，但高能级城市人口流入持续，二手房市场更受益于行业新趋势。

公司概况与业务

我爱我家深耕房产中介行业二十余年，聚焦核心城市，实施自营为主、加盟为辅的经营策略。2023年实现住房总交易额2843亿元，其中经纪业务GTV占比78%，新房业务占比16%，资产管理业务占比6%。经纪业务是业绩基石，GTV市占率约3.1%，佣金率约1.8%；新房业务GTV市占率约0.4%，佣金率约2.8%；资产管理业务以相寓为主，截至2024Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长。

经营策略与业绩

公司聚焦一线和新一线核心城市，2024Q3末运营门店2613家，经纪人总数约3万。2023年收入结构变化，资产管理业务收入占比提升。2024H1经纪业务、新房业务、资产管理业务营收同比分别为-24%、-40%、+16%。2023年公司实现营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受减值拖累；2024年前三季度营业收入88亿元，同比-3%，归母净利润0.1亿元，扭亏为盈。

商业模式与财务状况

公司商业模式轻，业绩弹性大，负债水平低，资金状况好。2023年总资产325亿元，净资产97亿元，资产负债率为71%（剔除租赁负债后为44%）。2024Q3末持有货币资金33亿元，现金流健康。资产管理业务毛利率为负，但收入占比高，有助于公司穿越周期。

盈利预测与估值

预计2024-2026年公司营业收入分别为136/145/153亿元，归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益0.07/0.12/0.17元。绝对估值采用FCFF现金流折算法，合理股价为4.0元；相对估值参考贝壳，合理股价为4.4元。首次覆盖给予“优于大市”评级。

风险提示

经济放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险等可能导致楼市波动，对公司经营造成不利影响。