房地产开发2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产

房地产开发 2024W50：中央经济工作会议继续强调稳地产 证券研究报告|行业周报 2024年12月15日 继续强调稳地产，城中村改造、去库存将是未来政策重点推进方向。从大方向来看，经济工作会议承接此前政治局会议，宏观政策将更加积极，同时明确对于房地产行业以“稳”为基调，其中再次强调了推动房地产市场止跌回稳的目 标，措辞上新增了“持续用力”，表述力度更强。相较于此前政治局会议，本 增持（维持） 行业走势 次会议对房地产部署了更加具体的任务，重点包括（1）“大力实施城市更新、房地产开发沪深300 加力实施城中村和危旧房改造”，相关表述在措辞上均更积极；（2）“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，该表述紧跟城中村改造，一方面意指通过货币化安置等方式增加房地产需求，另一方面也隐含需求端政策进一步的加码； （3）供给端“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，整体延续926政策框架，即严控增量、优化存量、提高质量，指向商品房收储、收地等去库存政策继续推进。我们认为，中央已经持续给出并强调未来地产政策方向，下阶段要观察实际支持力度和落地情况。 30% 18% 6% -6% -18% -30% 2023-122024-042024-082024-12 近两月地产销售边际好转带动居民中长期贷款同比多增。11月全国新增社融 规模为2.3万亿元，同比少增1197亿元。11月新增居民中长期贷款3000亿 元，同比多增669亿元，连续两月同比多增，我们认为主要由于10月以来房地产销售边际好转，以及存量房贷利率调整后提前还贷边际减少。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.9%，落后沪深300指数 0.85个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。 新房：本周30个城市新房成交面积为306.1万平方米，环比下降6.0%，同比提升28.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为90.0万方，环比 +21.3%，同比+66.1%；样本二线城市为138.4万方，环比-24.3%，同比 +4.8%；样本三线城市为77.7万方，环比+13.3%，同比+49.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计162.6万方，环比下降 11.9%，同比增长47.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为67.3 万方，环比-6.7%；样本二线城市为63.1万方，环比-17.5%；样本三线城市 为32.1万方，环比-10.6%。 信用债：本周共发行房企信用债15只，环比减少3只；发行规模共计123.26 亿元，环比减少32.86亿元，总偿还量164.35亿元，环比增加90.01亿元， 净融资额为-41.09亿元，环比减少122.87亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2024-2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：政治局会议点评：超常规的稳经济工作安排，房地产政策将持续加码》2024-12-09 2、《房地产开发：2024W49：本周新房成交同比 +50.8%，核心城市二手房成交继续活跃》2024-12-083、《房地产开发：2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地》2024-12-01 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.中央经济工作会议召开，继续强调稳地产3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议16 风险提示16 图表目录 图表1：新增社融及同比多增（亿元）3 图表2：新增居民中长期贷款及同比（亿元）3 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表4：本周各交易日指数表现4 图表5：近52周地产板块表现4 图表6：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表8：本周重点房企涨跌幅排名5 图表9：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表10：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表16：30城周度成交面积跟踪8 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表26：本周房企债券发行以期限划分11 图表27：本周房企融资汇总（12.9-12.15）12 图表28：中央政策及消息（12.8-12.14）13 图表29：地方性政策及消息（12.8-12.14）14 1.中央经济工作会议召开，继续强调稳地产 本周中央经济工作会议召开。对于明年经济工作整体安排，会议提到实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求。稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力。对于明年经济工作重点任务，在“扩大国内需求”一节中提到，大力实施城市更新。在“防范化解重点领域风险”一节中提到，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。此外，会议提到统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。 继续强调稳地产，城中村改造、去库存将是未来政策重点推进方向。从大方向来看，经济工作会议承接此前政治局会议，宏观政策将更加积极，同时明确对于房地产行业以“稳” 为基调，其中再次强调了推动房地产市场止跌回稳的目标，措辞上新增了“持续用力”，表述力度更强。相较于此前政治局会议，本次会议对房地产部署了更加具体的任务，重点包括（1）“大力实施城市更新、加力实施城中村和危旧房改造”，相关表述在措辞上均更积极；（2）“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，该表述紧跟城中村改造，一方面意指通过货币化安置等方式增加房地产需求，另一方面也隐含需求端政策进一步的加码； （3）供给端“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，整体延续926政策框架，即严控增量、优化存量、提高质量，指向商品房收储、收地等去库存政策继续推进。我们认为，中央已经持续给出并强调未来地产政策方向，下阶段要观察实际支持力度和落地情况。 近两月地产销售边际好转带动居民中长期贷款同比多增。11月全国新增社融规模为2.3 万亿元，同比少增1197亿元。11月新增居民中长期贷款3000亿元，同比多增669亿 元，连续两月同比多增，我们认为主要由于10月以来房地产销售边际好转，以及存量房贷利率调整后提前还贷边际减少。 当月新增社融 同比多增 图表1：新增社融及同比多增（亿元）图表2：新增居民中长期贷款及同比（亿元） 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 8000 新增居民中长期贷款 同比多增 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 2024/11 2024/8 2024/5 2024/2 2023/11 2023/8 2023/5 2023/2 2022/11 2022/8 2022/5 -6000 2024/11 2024/8 2024/5 2024/2 2023/11 2023/8 2023/5 2023/2 2022/11 2022/8 2022/5 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.9%，落后沪深300指数0.85个百分点，在31 个申万一级行业排名第29名。本周上涨个股共48支，较上周减少50支，下跌股数为66支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为莱茵体育、ST慧球、*ST松江、新华联、华远地产，涨幅分别为26.6%、21.6%、21.6%、20.1%、15.5%。跌幅前�为皇庭国际、华夏幸福、合肥城建、ST新梅、空港股份，跌幅分别为-19.6%、-15.8%、-11.9%、-11.1%、-10.9%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨6支，较上周减少16支，涨幅位居前�的为大悦城、佳兆业、融信中国、建业地产、远洋集团，涨幅分别为14.0%、9.3%、6.9%、6.5%、1.7%。跌幅前�为华夏幸福、时代中国控股、金地集团、中国金茂、富力地产，跌幅分别为-15.8%、-10.3%、-7.8%、-7.1%、-6.2%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -1.85% 商纺传社轻美贸织媒会工容零服服制护 售饰务造理 食农通建家品林信筑用饮牧材电 料渔料器 汽综电车合子 交基公银石通础用行油运化事石 输工业化 国机钢有医防械铁色药军设金生 工备属物 建煤环筑炭保装 饰 计房电非算地力银机产设金 备融 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周各交易日指数表现图表5：近52周地产板块表现 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% 房地产（申万）沪深300 12/0612/0912/1012/1112/1212/13 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-12 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 202