房地产开发2025W50：中央经济工作会议点评：继续“稳地产”

中央经济工作会议点评：继续“稳地产”

• 会议进一步强调“稳地产”，表明中央对房地产行业的重视，并指出仍需政策加码。
• 供给端：延续去库存政策，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并强调“好房子”建设，未来主要从改善性需求出发。
• 需求端：强调内需主导，清理消费限制措施，推进城市更新，并提出“深化住房公积金制度改革”，预计未来政策将优化公积金购房政策。

行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.6%，在31个申万一级行业中排名第28名。
• 上涨个股：万泽股份（13.4%）、中润资源（10.5%）、珠江控股（6.5%）等。
• 跌幅个股：绵石投资（-15.5%）、亚太实业（-14.1%）、阳光股份（-11.7%）等。

重点城市新房二手房成交跟踪

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为172.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3%。
  • 一线城市：47.3万平方米，环比-8.6%，同比-47.4%。
  • 二线城市：99.0万平方米，环比+0.3%，同比-33.0%。
  • 三线城市：25.9万平方米，环比-1.1%，同比-66.3%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积合计195.9万平方米，环比增长2.7%，同比下降30.0%。
  • 一线城市：85.2万平方米，环比+4.3%。
  • 二线城市：80.9万平方米，环比+0.9%。
  • 三线城市：29.8万平方米，环比+3.2%。

重点公司境内信用债情况

• 本周发行房企信用债9只，发行规模147.20亿元，总偿还量115.17亿元，净融资额32.03亿元。
• 主体评级以AAA为主（83.7%），债券类型以证监会主管ABS为主（64.5%），期限以5年以上为主（64.5%）。
• 发行利率有所上升，25新城控股MTN0035年期中期票据利率较之前发行的同类型同期限可比债券利率上升71bp。

投资建议

• 维持行业“增持”评级。
• 重点关注房地产相关股票的理由：
  • 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮政策力度可能超过2008、2014年。
  • 地产作为早周期指标，具备指向性作用。
  • 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企表现优异。
  • “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效。
  • 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等，一二线城市更受益。
• 配置方向：
  • 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等。
  • 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股等。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余等。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。