核心观点与关键数据
销售市场
- 新房市场持续收缩：2024年1-10月，全国商品房住宅销售面积同比下降17%，销售额下降22%。11月30城新房销售面积环比增长16%，二手房市场表现持续优于新房。
- 二手房市场表现优异：2024年1-10月，16城二手房成交面积同比增长3%，11月单月环比增长15%，同比增长27%。二手房价格自2021年8月以来持续下跌，2024年1-10月70城二手住宅价格累计下跌7.7%。
- 新房价格跌幅扩大：2024年1-10月，70城新房价格累计下跌5.6%，创下历史最大跌幅，三线城市为主要拖累。
- 需求结构变化：高能级城市销售占比提升，呈现哑铃型结构；民营企业参与度持续降低，国央企与民企销售表现分化。
供给市场
- 土地供应量价齐缩：2024年1-10月，300城各类用地供应量同比下降20%，住宅类用地供应量同比下降33%，成交率下降至71%。
- 住宅类土地占比持续走低：住宅类土地出让金占比较去年下降7个百分点至73%，楼面价同比下降13%，反映市场信心持续走弱。
- 头部房企拿地强度锐减：2024年前三季度，18家重点企业拿地强度较2023年全年锐减，平均拿地销售比降至13%。
政策环境
- 宽松力度加码：2024年政策密集出台，包括517政策包、央行降息降准、调降存量房贷利率、住建部扩大白名单规模、财政部调降契税和土增税等。
- 政策效果持续性有待观察：居民收入预期较弱，购房信心不足，部分政策落实难度较大，市场对政策信任度有待提高。
融资环境
- 海外债规模收缩：2024年房企海外债到期压力较大，2025年到期债务中民营企业占比为37%，2026年降至68%。
- 境内信用债压力：2025年民营企业境内信用债到期压力较大，占比为84%。
- 2Q25偿债高峰：民营企业2025年3-4月及6-7月面临较多债务到期，若销售回款不及预期，可能出现展期或违约。
研究结论与展望
新房市场
- 2024年销售有望翘尾：预计2024年商品房住宅销售面积下降约15%至8.02亿平米，销售额下降约20%至8.26万亿元。
- 2025年继续缩量：预计2025年新房销售面积同比下降7%至7.4亿平米，销售额同比下降11%至7.4万亿元。
二手房市场
- 2025年成为主导市场：预计2025年二手房成交额同比增长5%至7.5万亿元，首次超越新房成为市场主导。
房地产开发投资
- 2024年投资增速为-10%：预计2024年房地产开发投资增速为-10.3%。
- 2025年投资增速为-9%：预计2025年房地产开发投资增速为-9%。
投资建议
- 关注商业运营能力强的标的：如华润置地、新城发展、龙湖集团等。
- 关注存量市场发展受益者：如贝壳、华润万象生活、绿城服务、保利物业、滨江服务、万物云等。
- 关注持续获得优质可售资源的开发商。
- 短期关注信用修复取得较大转折的房企。
风险提示
- 宏观经济下行幅度超预期。
- 政策效果可持续性继续缩短。
