房地产行业：行业支持政策持续出台，年末关注业绩冲刺带来的提振效应

2024年12月9日 房地产行业 行业支持政策持续出台，年末关注业绩冲刺带来的提振效应 11月前百开发商销售仍维持高位。根据克而瑞的初步数据，11月随着行业新政边际效用递减，叠加销售旺季结束，前百开发商的全口径销售总额由10月4,654亿元（人民币，下同）环比下降17.0%至3,865亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商11月销售额也有所下行，环比减少23.9%。11月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十一月国企合同销售额市占率进一步扩大至74.2%。 国家统计局10月数据显示各线城市价格指数跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.2%/0.5%（9月：-6.1%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比跌幅有所收窄，分别下跌8.9%/0.5%（9月：-9.0%/-0.9%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 行业止跌回稳目标明确，年末业绩冲刺提振作用可期。11月行业支持政策持续出台：11月7日，自然资源部发布通知，要求积极运用地方政府专项债券资金加大回收存量闲置土地的力度，以促进房地产市场止跌回稳；11月13日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的有关税收政策的公告》出台，提出多项调整住房交易契税政策。地方层面北京、上海等地也积极响应。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确。尽管11月销售表现在高基数背景下有所下滑，但鉴于12月为房企业绩冲刺的关键时期，预计年末销售情况有望出现小幅反弹。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步扩大至86.3%。 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月29日） 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月29日） 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年12月5日） 第二部分:房企销售表现 11月前百开发商销售数据有所下行，环比减少17% 根据克而瑞的初步数据，11月随着行业支持政策边际效用递减，叠加传统销售旺季结束，前百开发商的销售额环比有所回落。2024年11月全口径销售总额由10月4,654亿元（人民币，下同）环比下降17.0%至3,865亿元。2024年11月销售总面积约为2,050万平方米，环比减少11.7%。2024年前十一个月合同销售总额同比下跌32.9%至37,123亿元（2023年前十一个月：55,288亿元）。 24家上市开发商的11月销售额环比下降23.9% 我们跟踪的24家主要上市开发商11月销售额有所下行，环比减少23.9%，主要由于销售面积有所减少（环比-22.7%），同时销售均价也有所下行（环比-8.4%）。24家开发商首十一月销售额与去年同期相比仍保持下跌趋势，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在10-25%，而民企跌幅则达到40-60%。在11月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十一个月国企合同销售额市占率进一步扩大至74.2%（首十个月：73.3%）。 行业止跌回稳目标明确，关注年末业绩冲刺提振作用 自9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，国家层面支持政策陆续出台。11月7日，自然资源部发布通知，要求积极运用地方政府专项债券资金加大回收存量闲置土地的力度，以促进房地产市场止跌回稳；11月13日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的有关税收政策的公告》出台，提出多项调整住房交易契税政策。地方层面北京、上海等地也积极响应。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”，有利于市场的加速修复。11月份的销售在新政利好边际效用递减及销售旺季结束的影响下，出现了一定的下行趋势。但我们认为由于12月为房企业绩冲刺的关键时期，预计年末销售情况有望出现小幅反弹。 第三部分:实体市场 11月在政策效用边际递减和传统销售旺季结束的影响下，各线城市成交量呈现分化，10城新房成交量显着增加，环比提升+15.29%（10月环比+50.97%），供应量环比上升73.6%，库存去化周期上升至约18.64个月。 11月前四周30城新房成交量环比增加14.90%，一/二线城市成交量分别提升5.8%/48.2%，三线城市成交量则减少16.6%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局10月数据跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.2%/0.5%（9月：-6.1%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比跌幅有所收窄，分别下跌8.9%/0.5%（9月：-9.0%/-0.9%）。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-4.6%/-6.0%/-6.6%（9月: -4.7%/-5.7%/-6.6%），而二手商品住宅指数同比-9.6%/-8.8%/-9.0%（9月：-10.7%/-8.9%/-9.0%）。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比跌幅均有所收窄，分别-0.2/-0.5%/-0.5%（9月: -0.5/-0.7%/-0.7%），而一线城市二手商品住宅指数环比由负转正，增加0.4%，二/三线城市二手住宅指数环比跌幅也有所收窄，分别为-0.4%/-0.6%（9月-0.9%/-0.9%）。我们相信随着政策的逐步解禁与执行，数据在4季度有望进一步稳定。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 11月中央层面地产政策频出，继续支持房地产“止跌回稳”： 地方层面 据不完全体统计，11月份全国超过46个城市出台了政策放松措施，主要包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴、支持“以旧换新”、取消普宅标准等方面。 主要公司以及行业更新 万科集团 2024年11月26日，万科企业股份有限公司发布关于为银行贷款事项提供担保的公告。万科控股子公司美源光电近期向招商银行股份有限公司申请银行贷款2亿元，期限15年，万科控股子公司万纬滇春拟以持有的美源光电100%股权为前述贷款提供相应质押担保。万科控股子公司宁波万嘉合近期向招商银行申请银行贷款2亿元，期限12年，万科控股子公司万物投第二拟以持有的宁波万嘉合100%股权为前述贷款提供相应质押担保。万科前期向中国农业银行深圳罗湖支行申请贷款4.8亿元，期限为3年，目前已完成提款，贷款余额4.61亿元。重庆万科作为重庆悦万置业有限公司的股东，以持有的100%股权为前述借款提供相应质押担保。 2024年11月29日，万科企业股份有限公司发布关于为银行贷款事项提供担保的公告。公告显示，万科前期向中国银行股份有限公司深圳市分行申请贷款24亿元，期限为3年，目前已完成提款，贷款余额17.18亿元。万科控股子公司陕西西咸新区秦汉新城泰亚立体城房地产开发有限公司、陕西西咸新区秦汉新城盛浩立体城房地产开发有限公司，分别以持有的资产为前述借款提供相应抵押担保。本次担保发生后，万科及控股子公司对外担保总额将为1,263.70亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为50.39%。 越秀地产 2024年11月11日，越秀地产股份有限公司发布公告，披露了两笔融资协议的详细情况。公告显示，于2024年11月11日，泓景有限公司（作为借款人）与一家银行订立了两份融资协议。首份融资协议乃有关最高达5亿港元的循环贷款融资，贷款期由第一份融资协议日期起计364天。第二份融资协议乃有关30亿港元的定期贷款融资，贷款期由第二份融资协议日期起计3年。该等融资协议规定，倘越秀地产控股股东越秀企业（集团）有限公司于公司已发行的具投票权股份中持有少于30%直接或间接权益，或倘越秀企业不再是越秀地产单一最大实益股东的地位，或倘越秀企业不再对越秀地产行使有效管理控制权，即构成违约事件。 2024年11月13日，越秀地产股份有限公司宣布，非全资附属公司佰城投资与广州市土地开发中心签订了大干围土地收储协议。公告显示，于2024年11月13日（交易时段后），佰城投资及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为1,529,070,700元，以现金补偿。 华润置地 2024年11月15日，据深交所信息平台显示，中信证券-华润置地消费基础设施2024年第2期资产支持专项计划（权益出表型）项目状态更新为“已受理”。该债券发行人为中信金石基金管理有限公司，拟发行总额为50.76亿元，债券类别为ABS，承销商为中信证券股份有限公司。目前该债券项目已获上交所更新反馈，受理日期为2024年11月14日。 2024年11月22日，华润置地控股有限公司宣布2024年度第十期超短期融资券成功发行。此次债券简称为“24华润置地SCP010”，起息日定于2024年11月21日，期限为270天，计划发行总额为10亿元，实际发行总额亦为10亿元，兑付日为2025年8月18日，利率2.19%。申购情况方面，合规申购家数为9家，有效申购家数为7家。合规申购金额达到12.7亿元，而有效申购金额为10.2亿元。最高申购价位为2.21，最低申购价位为2.10。簿记管理人和主承销商均为上海银行股份有限公司。 2024年11月26日，华润置地有限公司发布公告，披露了公司与贷款人订立的融资函件相关细节。公告显示，华润置地此次融资金额高达25亿元（或等值港元），贷款期限为三年，自首次提款日期起计算。华润集团作为华润置地的重要股东，需维持至少35%的实益拥有权，而目前华润集团持有华润置地约59.55%的已发行股本。若华润集团持股比例低于35%或不再由国务院国有资产监督管理委员会实益拥有50%以上权益，将触发违约事件。一旦违约事件发生，贷款人有权宣布取消融资函项下之承诺及/或宣布所有未偿还款项立即到期及须予偿还。 2024年11月26日，华润置地发布公告，宣布与融资相关的重大事项。此次融资金额高达10亿元，融资类型为可持续发展挂钩定期贷款融资，贷款期限为三年，自首次提款日期起计算。华润集团作为华润置地的控股股东，需维持至少35%的实益拥有权，并保持对公司董事会的实际控制能力。目前，华润集团持有华润置地约59.55%的已发行股本，由国务院国有资产监督管理委员会实益拥有至少50%的权益。若华润集团持股比例低于35%或不再由国务院国有资产监督管理委员会实益拥有50%以上权益，将触发违约事件。