政治局会议点评：超常规的稳经济工作安排，房地产政策将持续加码

房地产开发 证券研究报告|行业点评 2024年12月09日 政治局会议点评：超常规的稳经济工作安排，房地产政策将持续加码 事件：12月9日，政治局召开会议，分析研究2025年经济工作。 12月政治局会议关于经济工作方面的表述，总体是对于次年经济工作的定调，更加具体的政策安排通常在12月中央经济工作会议上明确、政策落地或 在次年人大会议。考虑到本次政治局会议在政策定调上相对积极，我们认为宏 增持（维持） 行业走势 观政策、房地产政策进一步加码或在途中。 坚持稳中求进总基调，实施更加积极有为的宏观政策，聚焦扩大需求、稳住股市楼市、防范风险等方面。本次会议提到“实施更加积极有为的宏观政策”、“扩大国内需求”，而2023年12月会议提到的关于深化供给侧结构性改革的 表述未出现，预示着未来宏观政策或将侧重于需求侧。第二，本次会议提到“稳住楼市股市”、“稳定预期”，该表述承接此前9月政治局会议“要促进房地产市场止跌回稳”，隐含的是中央对于居民端、企业端资产负债表的重视，我们认为连续两次强调稳定楼市指向未来房地产政策的持续加码。第三，防范风险 30% 18% 6% -6% -18% -30% 房地产开发沪深300 方面整体延续此前表述，我们认为包括防范房企出险风险工作、以及保交楼等工作，未来房企融资端政策、保交楼将继续推进。 加强超常规逆周期调节，财政政策、货币政策将进一步发力。具体政策实施 上，货币政策将重回2009-2010年“适度宽松”取向；财政政策也由此前“积 极的财政政策”改为此次“更加积极的财政政策”；同时本次会议提到“超常规逆周期调节、打好政策‘组合拳’”。我们认为，会议表述信号明确，未来财政政策、货币政策将进一步协同发力。具体到房地产相关领域，据此前财政部部长蓝佛安讲话内容，未来财政在专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面将进一步发力。货币政策方面，适度宽松的货币政策将推动利率中枢进一步下行，带动新发、存量按揭利率下行。 房地产政策将持续加码，聚焦城中村改造、去库存政策、融资端政策，具体则要观察实际支持力度和落地情况。我们认为，房地产是经济复苏的矛，稳经济离不开房地产政策，稳经济也离不开房地产真正意义上的企稳。我们维持此前 判断，认为房地产政策将持续加码。具体方向包括需求端政策加码（城中村改造加力、一线城市购房宽松、利率下行、税费减免）、去库存政策优化和加码 （收储、收地）、融资端继续支持（城市房地产融资协调机制、保交楼推进）。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反 复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2024-2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 2023-122024-042024-082024-12 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W49：本周新房成交同比 +50.8%，核心城市二手房成交继续活跃》2024-12-082、《房地产开发：2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地》2024-12-013、《房地产开发：2024W47：本周新房成交同比+4.3%一线城市取消普宅和非普宅标准》2024-11-24 请仔细阅读本报告末页声明 2024年12月09日 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所 北京上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广 场东塔7层 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22 栋 邮编：100077邮编：200120 邮箱：gsresearch@gszq.com电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038邮编：518033 传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com邮箱：gsresearch@gszq.com P.2请仔细阅读本报告末页声明