核心观点与数据总结
按揭利率调整与政策预期分析
- 当前按揭贷款利率小幅上行被视为商业性贷款与政策性贷款利差过小的阶段性调整，不代表政策转向。
- 中期看，按揭利率仍有下行空间，但3%或3.1%的按揭贷款利率下限实际影响范围有限，主要针对部分地区部分银行发放的少量低于3%甚至与公积金利率倒挂的贷款。
- 公积金贷款利率调整幅度较小，与LPR加点处于历史低位，暗示二者利差可能倒挂，未来随LPR利率调整而下降的可能性较大。
- 商业银行负债成本变化和房地产政策的持续影响，意味着按揭贷款利率仍有下调潜力，可能促使未来销售放量。
房地产市场高频数据跟踪报告
- 24个样本城市新房网签量同比增17%，环比增28%；13个样本城市二手房网签量同比增36%，环比增6%。
- 11月新房网签量同比增长15%，二手房同比增长35%，均为今年最佳表现。二手房成交量虽较上周下降4%，但仍高于517政策后高点14%。
- 带看量和挂牌量变化显示市场活力。房价方面，北京、上海、广州略有下降，深圳上涨，结构性变化明显。
- 总体而言，房地产市场政策效果持续，但新房销售有所回落。
11月房地产市场销售分化
- 14家样本企业合计销售额为1887亿元，销售面积942万平米，分别同比下降14%和16%。
- 拿地差异导致销售分化明显，四大央企销售金额同比下降0.6%，四大民企及混合所有制企业下降37%。
- 市场整体小幅下行，仍有企业表现突出，实现销售金额同比增长。
本周房地产行业分析与投资建议
- 看好头部房地产开发企业，推荐保利发展、华润置地、招商蛇口等，因其充裕的可售货值有助于扩大市场份额并消化历史低效库存，提升盈利和估值。
- 市场活跃对头部经纪公司如贝壳亦带来业绩弹性。
- 讨论涵盖按揭贷款利率动态定价机制下的变动预期、公积金贷款利率未来走势，以及房地产行业止跌回稳的趋势。
- 强调房价企稳作为行业稳定发展的关键指标。
问答回顾
- 当前按揭利率小幅上行不代表政策转向，而是利差过小的阶段性调整。
- 中期按揭利率仍有下行空间，但实际影响范围有限。
- 公积金利率下行幅度较小，未来可能随LPR利率调整而下降。
- 商业银行负债成本和房地产政策影响按揭贷款利率，中期仍有下行空间。
- 最新高频数据显示市场表现亮眼，二手房成交量仍保持较高水平。
- 核心城市房价小幅波动，开发企业新房销售呈现小幅回落。
- 推荐保利发展、华润置地、招商蛇口等头部开发企业，看好贝壳等头部经纪公司业绩弹性。
- 房地产行业企稳的最重要标志是房价企稳，预计四季度一线城市房价稳定，明年一二季度部分核心二线城市也将企稳。
