中国房地产周报：重拾升势

重拾升势 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比转升，一线城市保持增长 上周(至11月24日)30大中城市商品新房成交量达285万平方米，同比上升22.2%，优于前周的3.1%降幅，环比增长33.1%，优于前周的10.1%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低37.9%及27.6%(注：前周对比相关年份同期分别低49.7%及47.6%)(见图表9至12)。一线城市保持同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+46.2%、+19.1%、-0.7%(前周同比：+42.0%、-19.4%、-12.6%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+16.1%、+61.5%、+2.1%(前周环比：+6.6%、-23.9%、+1.9%)。 一线新房成交量：深圳年初至今累计保持超越去年同期 来源：彭博、中泰国际研究部 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至11月24日)一手商品住宅累计成交量为302万平方米，超越去年同期5.2%(前周相对去年同期+0.9%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为509万、1,013万、651万平方米，低于去年同期24.1%、22.4%、8.9%(前周相对去年同期-25.1%、-22.9%、-10.6%)。 两项去库存指标表现分化 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为37%，低于去年的53%，但高于前周的32 %。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为64.6，低于去年同期的81.1但高于前周的58.6。 土地成交量同比增幅扩大 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,828万平方米，同比增加126.3%，环比下跌24.3%，同比变化优于前周的21.0%同比上升。 相关报告 20241120-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.11-11.17)：改善雏型尚未稳固 北上广深：取消普通住房及非普通住房标准 上周北上广深一线城市取消普通住房及非普通住房标准，对应前周(11月13日)财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，当中提及原针对北上广深购买2年以上非普通住房征收增值税的规定停止执行。 20241113-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.04-11.10)：改善雏型正在印证中 内房港股普遍落后大市 除了房托，上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别平均下跌4.8%、5.0%、8.0%、1.8%、1.9%、1.6%，落后大市3.8、4.0、6.9、0.8、0.9、0.6个百分点。房托全周分别平均上升0.4%，领先大市1.4个百分点。 分析师 周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：一线城市带领市场改善 上周新房成交量同比转升，其中一线城市连续六周皆同比增长。一线城市带领市场改善的模式渐现，虽然两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)及土地成交表现仍然反复。12月快将来临，不可排除开发商为完成年度指标而加紧推售的可能性。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比转升，一线城市保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至11月24日)30大中城市商品新房成交量达285万平方米，同比上升22.2%，优于前周的3.1%降幅，环比增长33.1%，优于前周的10.1%环比下跌，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低37.9%及27.6%(注：前周对比相关年份同期分别低49.7%及47.6%)(见图表9至12)。 一线城市保持同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别高48.2%及39.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+46.2%、+19.1%、-0.7%(前周同比：+42.0%、-19.4%、-12.6%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+16.1%、+61.5%、+2.1%(前周环比：+6.6%、-23.9%、+1.9%)。 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计保持超越去年同期 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至11月24日)一手商品住宅累计成交量为302万平方米，超越去年同期5.2%(前周相对去年同期+0.9%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为509万、1,013万、651万平方米，低于去年同期24.1%、22.4%、8.9%(前周相对去年同期-25.1%、-22.9%、-10.6%)。 注：更新至2024年11月24日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月24日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月24日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月24日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比上升 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为37%，低于去年的53%，但高于前周的32 %。截至11月24日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比增加 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为62.9，低于去年同期的79.8但高于前周的57.6。按面积，十大城市商品房存销比为64.6，低于去年同期的81.1但高于前周的58.6。一线地市存销比为42.8，低于去年同期的64.8但高于前周的39.8。二线地市存销比达99.0，高于去年同期的97.5及前周的86.8。 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,828万平方米，同比增加126.3%，环比下跌24.3%，同比变化优于前周的21.0%同比上升。 不同类别城市表现不一。一线城市成交建筑面积同比下跌64.5%，环比下跌32.6%至31万平方米，同比变化优于前周的78.9%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比上升112.8%，环比下跌17.4%至796万平方米，同比变化优于前周的49.4%同比增长。三线城市成交建筑面积同比上升153.9%，环比下跌26.5%至2,001万平方米，同比变化优于前周的22.5%同比上升。 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年11月24日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 北上广深：取消普通住房及非普通住房标准 上周北上广深一线城市取消普通住房及非普通住房标准，对应前周(11月13日)财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，当中提及原针对北上广深购买2年以上非普通住房征收增值税的规定停止执行。 内房港股表现 内房港股普遍落后大市 除了房托，上周内房港股普遍下跌，并落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周分别平均下跌4.8%、5.0%、8.0%、1.8%、1.9%、1.6%，落后大市3.8、4.0、6.9、0.8、0.9、0.6个百分点。房托全周分别平均上升0.4%，领先大市1.4个百分点。 评论 一线城市带动市场改善 上周新房成交量同比转升，其中一线城市连续六周皆同比增长。一线城市带动市场改善的模式渐现，虽然两项去库存指标(开盘去化率及商品房存销比)及土地成交表现仍然反复。12月快将来临，不可排除开发商为完成年度指标而加紧推售的可能性。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 10月份新开工/竣工面积比例同比下跌 2024年10月，当月房地产开发投资完成额同比下跌11.8%至7,629亿元人民币，降幅多于9月的9.4%。房屋新开工面积同比下跌26.6%至5,176万平方米，降幅多于9月的20.0%。竣工面积同比下跌19.7%至5,179万，降幅少于9月的31.3%。新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。商品房销售面积同比下跌1.6%至7,646万平方米，同比降幅少于9月的10.8%。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 10月份两项房价指数走势差异扩大 2024年10月，百城住宅平均价格同比上升2.1%至16,532元人民币/平方米，升幅优于9月的1.9%。当中一线及二线城市分别同比上升2.3%及1.2%至44,569元及15,162元人民币/平方米，同比变化率优于9月的1.9%及1.1%。三线城市则同比略跌至9,994元人民币/平方米，低于9月的10,000元。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。 2024年10月，7