房企研究 | 地产人员仍在深度“优化”期，道路虽曲折，前途定光明

01 房地产人员深度调整，就业人数持续减少且收入承压 今年国庆节前夕，我一个在开发商做市场研究的80后朋友，突然在微信群里发消息：“弟兄们，我今天被通知要喜提优化大礼包了！悬着的心，终于要死了！” 地产行业的裁员局面，从2022年到现在已经是常态化，大家已经见怪不怪了，但是大家最关心的还是裁员时赔偿是否能顺利拿到。 果然，当天他们公司人事告知的裁员赔偿方案，并没有按照法定地给出。 我朋友只好与人事部门进行了多轮谈判，最终，他们公司愿意按照劳动法规定的“N+1”给到赔偿，但是要分期付款。 分期就分期吧，近几年地产人对公司的要求，也都越来越低了，能顺利拿到“N+1”的赔偿金，算是谈判成功了。 2024年1-9月，全国新建商品房销售额68880亿元，同比2023年同期下降22.7%。而2021年1-9月的销售金额高达134795亿元，今年对比高位期的2021年，市场交易规模减小了65915亿元，下降48.9%。 市场大规模降速调整的过程中，行业从业人员数量的“去库存”调整也成了必然。 从2013年到2022年间，全国房地产开发企业从业人数在2019年达到最高位的 293.7万人，2020年微降3.6万人，2021年减少了10.0万人。到了2022年，从业人员数量继续大幅减少了35.5万人，为244.7万人。 2023年的具体数据还未出炉，但预计2023年到今年的人员“去库存”仍在继续。 与新建商品房市场交易量价齐降趋势相同，房地产行业的就业人数不只数量减少，工资收入也在承压。 先看待遇有优势的体制内和国企的收入，在房地产行业下行期间，全国城镇非私营单位就业人员平均工资在2023年是91932元，虽然低于全国平均工资的120698元，但是对比2022年的90346元，还是上涨了1.8%。 而全国所有行业平均工资水平在2023年同比提升了5.8%，明显高于房地产行业的。 追溯到2022年的话，房地产行业体制内、国企等非私营收入随行业下降0.9%， 全国工资收入则涨了6.7%。地产人的收入与全国的发展情况对比起来，略有落后。 再看私营企业的人员收入，受到整个行业下行影响更为严重。 2022年全国城镇私营单位就业人员平均工资为65237元，同比上一年上涨了3.7%，虽然涨幅对比前几年的6%-9%有所收窄，但依旧有所提升。 而房地产城镇私营单位就业人员平均工资为56435元，不仅基数低于全国水平，且同比上一年下降了3.2%。 到了2023年房地产私营单位平均降幅有所收窄，同比下降0.6%，为56119元，全国城镇私营单位工资则上涨了4.8%，都有所好转。 2024年预计房地产行业私营单位人员的收入预计会继续有所微降，正处于深度调 整期。 保利发展、龙湖引领房企转型，人员优化调整成常态 全国房地产行业大环境人员在不断减员的情况下，行业内龙头房企的是怎样的情况了？ 首先，我们先来看看央企龙头代表——保利发展。 2024年1-9月，保利发展开发业务的销售全口径金额达2417亿元，为全国唯一一个达2000亿的房企。 且从2021年至今，保利发展虽然土储和销售降速，但在行业内表现依旧相对强劲。 2022年年底，保利发展在职员工达67260人，其中物业服务业务人数最多，达43433人，剩余销售管理、工程管理、商业管理与经营等部门总人数为23827人。到了2023年年底，集团总人数优化为56259人，比上一年总计减员11001人，降幅为16%。其中人员减少最多的为物业服务，减少了9531人，降幅22%。其他减少人数较多的分别为销售管理，减少726人，降幅8%；工程管理减少358人，降幅8%；企业管理减少192人，降幅16%。 唯一人员有增加的部门是商业管理与经营部门，人员由5677人变为5696人，增加了19人。可见保利在积极地往运营管理方面发展转型。 再看近几年在积极调整经营结构的民企龙头——龙湖集团。 2024年1-9月，龙湖集团发展开发业务的销售全口径金额为733亿元，在全国可 排名在第十强，预计全年销售金额能达到千亿元。 龙湖集团近几年虽然开发业务收益降幅较大，但在积极调整开发业务的负债压力，并不断提高物业服务、商业管理等运营类业务的收入占比。因此从2022年到2023年，集团总员工人数虽然从31565人优化为了29116人，总计减少2449人，降幅8%，但运营业务人员由2862人增加到了3066人，增加了204人，增幅7%；开发业务由7828人减少到了6118人，减少了1710人，降幅22%；服务业务由20875人减少到了19932人，减少了943人，降幅5%。 无论央企还是民企开发商，目前都处于人员“优化”调整期，那么行业内的上下游企业人员情况如何呢？ 我们简单看下全国房地产一体化综合服务商——易居企业集团的人员变动情况。 易居企业集团2022年年底在职员工6146人，到了2023年年底为3158人，减 少了49%。 从全国人员分布的情况来看，易居总部（上海市）所在的华东区域，人数从3293人，变化到1711人，减少了1582人，降幅48%；华北地区从941人，变化为655人，降幅30%；华南和西南地区，员工人数分别从541人、496人，优化到288人、299人，降幅分别为47%、40%；减员幅度较大的分别为华中和东北地区，员工人数分别从533人、210人，变化为105人、33人，降幅分别为80%、84%。 2024年1—9月，全国的东部地区（包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省/市）新建商品房销售金额同比上一年减少了23.0%，预计易居集团业务覆盖的华东、华北、华南区域人员仍需优化减少。 在全国房地产行业人员不断减员的大背景下，龙头房企保利发展和龙湖集团在人员管理上都积极应对。保利发展销售强劲，虽然总人数有所减少，但正积极向运营管 理转型，商业管理与经营部门人数增加。龙湖集团则在调整经营结构，减少开发业务人员，增加运营业务人员。作为上下游产业链的综合服务商易居企业集团，也针对不同区域经营情况做出快速优化调整。尽管当前形势严峻，但随着行业逐渐调整并趋向稳定，预计行业内的各个企业将通过优化结构和提高运营效率，迎来新的发展机遇。