房地产开发行业2024年三季报业绩综述：营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行

营收归母净利仍在调整，市值修复已然进行 2024年11月15日 ➢政策篇：2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。需求端：央行出台多项宽松信贷政策，包括降准降息、降存量住房贷款利息，各商业银行于四季度陆续执行落地，四个一线城市也逐步放松了各自首付比例、限购范围；库存端：在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门围绕房地产市场止跌回稳打出一套“组合拳”。除明确提出“四个取消、四个降低、两个增加”外，财政部提出通过专项债等方式推动收储存量商品房和盘活闲置存量土地成为增量政策的最大亮点；投资端：10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。 推荐维持评级 分析师李阳执业证书：S0100521110008邮箱：liyang_yj@mszq.com分析师陈立 执业证书：S0100524080001邮箱：chenli_yj@mszq.com ➢行业篇：宏观数据仍同比下行，房地产开发行业依然净偿还。截至2024年三季度，商品房累计新开工面积4.1亿平，累计同比下降22.4%，房屋竣工面积为3.7亿平，同比下降24.4%，竣工面积保持低位水平；2024年1-9月商品房销售累计面积同比跌幅近两成，百强房企累计销售金额同比跌四成；2024年1-9月全国房地产开发投资额为6.68万亿元，同比下降9.2%，其中全国城投拿地金额合计8,583亿元，占比近4成；2024年截至3季度，开发商总体融资仍处于净偿还状态，国央企仍为新增融资主力。央企保利发展、招商蛇口截至三季度末新增融资244亿元和124亿元，位列前两位；仅有滨江、美的置业两家民营开发商在2024年前三季度新增融资，分别为55亿元和73.4亿元。 相关研究 1.2024年10月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平下降-2024/11/042.2024年10月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，11月静待新政发力-2024/11/043.2024年9月中国房地产土地市场数据点评：重点23城土地出让金环比上升，溢价率水平上升-2024/10/044.2024年9月中国房地产销售数据点评：累计业绩降幅再收窄，政策利好下10月销售或将提升-2024/10/045.地产行业2024年中报业绩综述：地产政策持续释放，营收利润仍承压-2024/09/10 ➢公司篇：行业估值逐渐修复，营收利润仍在下探。2024年截至3季度，A股房地产业总市值13595亿元，排名申万一级行业市值第22位，从历史数据来看，2024年8月份呈现市值上涨趋势，且持续至9月末，因此短期内市值在逐渐修复中；2024年截至3季度，A股房地产业总营收规模11800亿元，同比下降23.24%，实现扣非净利润-273亿元，同比下降183.35%；2024年截至3季度，房地产A股上市公司销售毛利率除城投控股、珠江股份、新城控股同比增长外，其余均有不同程度下滑，销售净利率有半数为负，其中万科、金地集团、城投控股由正转负；受房地产市场下行影响，2024年截至3季度，A股房地产开发公司销售费用率、管理费用率和财务费用率呈现提升趋势，仅深振业A、金融街、中国国贸、珠江股份同比2023年同期略有下降。 ➢投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，随着货币化安置100万套、专项债收储存量商品房及存量土地等增量政策落地，基本面拐点或将近。市场“底部共识”增强，未来顺周期地产股弹性空间较大。标的方面推荐：1）龙头央企：保利发展；2）地方国企：城建发展、天地源、珠江股份；3）未出险优质民企：滨江集团。 ➢风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险 目录 1政策篇.....................................................................................................................................................................31.1首提“促进市场止跌回稳”，央行三部委打出组合拳.................................................................................................................31.2信贷政策再宽松，LPR与房贷利率下行、存量房贷降息、放松限购......................................................................................31.3支持收储存量房、回收闲置土地去库存........................................................................................................................................41.4重提“货币化安置”，计划100万套规模.....................................................................................................................................52行业篇.....................................................................................................................................................................72.1商品住宅新开工和竣工双弱，竣工面积降速较块.......................................................................................................................72.2商品房销售面积同比跌幅近两成，百强房企累计销售金额同比跌四成..................................................................................82.3土地投资规模同比下降一成，城投拿地体量仍较大...................................................................................................................92.4行业处于债务净偿还状态，国央企仍为新增融资主力.............................................................................................................103公司篇..................................................................................................................................................................113.1房地产行业市值虽排名靠后，但短期呈现修复态势.................................................................................................................113.2房地产行业营收扣非净利均下滑，开发公司仍在调整.............................................................................................................123.3上市公司销售毛利率持续下探，销售净利率半数为负.............................................................................................................133.4房地产行业三费费率总体呈提升趋势..........................................................................................................................................134投资建议..............................................................................................................................................................155风险提示..............................................................................................................................................................16插图目录..................................................................................................................................................................17表格目录..................................................................................................................................................................17 1政策篇 1.1首提“促进市场止跌回稳”，央行三部委打出组合拳 2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。 1.2信贷政策再宽松，LPR与房贷利率下行、存量房贷降息、放松限购 需求端：央行出台多项宽松信贷政策，包括降准降息、降存量住房贷款利息，各商业银行于四季度陆续执行落地。 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。对于以浮动利率：当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点；全国