房地产行业周报（2024年45周）：推出12万亿化债“组合拳”，新房成交环比下降

板块行情：第45周（11月4日-11月8日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.8%，在31个一级行业板块中排名第11。 政策要闻：中央层面：1）全国人大常委会办公厅新闻发布会：12万亿化债举措审议通过，一方面增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务；另一方面，从新增地方政府专项债券中安排4万亿元用于化债；以及2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。地方层面：1）桂林：调整住房公积金贷款额度计算公式，申请首套住房公积金个人住房贷款的借款人，自申请贷款时往前追溯一年内其租赁住房提取的住房公积金，可纳入住房公积金个人账户余额关联计算贷款额度。2）西昌：家庭成员名下无成套住房均认定为首套房，扩大购房补贴对象范围，补贴最高不超过4万元。3）福州：从加大白名单贷款投放力度、下调存量房贷利率和对最低首付比例等8个方面，出台42条措施，活跃房地产市场。4）中山：拟全面放开购房入户政策，持有中山自有合法产权住房，或无自有合法产权住房但在中山参保且连续居住半年以上，可申请落户中山。配偶、子女、父母可随迁。5）洛阳：单职工缴存家庭的住房公积金贷款限额提升至70万元，双职工家庭提高至85万元，购买二手住房最长贷款期限延长至30年。6）郑州：征集收购存量商品房用作保障房，单套建筑面积原则上120平以内。 公司动态：1）越秀地产：2024年前10个月累计合同销售金额约910.03亿元，同比下降24.8%，累计合同销售面积约309.8万平方米，同比下降16.8%。2）华发股份：持续聚焦长三角、粤港澳大湾区等有发展潜力的区域，积极创新“直购+帮卖+补贴”的以旧换新模式。3）万科：为控股子公司北京绿城银石置业贷款22.8亿元提供担保，本次担保后，万科对外担保总额将增至1217.28亿元，占2023年末净资产的48.54%。4）中国金茂：向中化雄安二期总部提供管理服务，预计总额超过5463万元。5）龙湖集团：截至2024年10月末，龙湖集团的经营性收入约为220.9亿元，其中运营收入约111.8亿元，服务收入约109.1亿元。 销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升44%。1）本周20城商品房成交面积249.3万方，商品房日平均成交面积35.6万方，环比下降29%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9640万方，累计同比下降25%。3）第45周10城二手房成交面积208.1万方，日平均成交面积29.7万方，环比增加0%，同比上升44%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6347万方，同比增速上升1%。 投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注后续政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨6.8%，板块排名第11位 第45周申万地产板块上涨6.8%。第45周（11月4日-11月8日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.8%，在31个一级行业板块中排名第11。 图表1第45周申万地产板块上涨6.8%，板块排名第11位 本周A股板块内涨幅第一为华夏幸福，累计涨幅达60.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为华夏幸福、亚通股份、荣盛发展、阳光股份、世联行，跌幅前五的个股分别为皇庭国际、空港股份、合肥城建、滨江集团、北辰实业。 图表2华夏幸福周涨幅达60.2% 图表3皇庭国际周跌幅达4.6% 港股板块内涨幅第一的为富力地产，上涨42.1%。从港股表现来看，第45周涨幅排名前五的个股分别为富力地产、世茂集团、雅居乐集团、宝龙地产、融创中国，跌幅前五的个股分别为绿城管理控股、旭辉永升服务、绿城中国、新城悦服务、中国海外发展。 图表4富力地产周涨幅达42.1% 图表5绿城管理控股周跌幅达5.8% 二、政策要闻：12万亿化债举措审议通过，研究制定收储政策细则中 中央层面：全国人大常委会办公厅新闻发布会：12万亿化债举措审议通过，一方面增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务；另一方面，从新增地方政府专项债券中安排4万亿元用于化债；以及2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。 图表6中央政策及会议 地方层面：1）桂林：调整住房公积金贷款额度计算公式，申请首套住房公积金个人住房贷款的借款人，自申请贷款时往前追溯一年内其租赁住房提取的住房公积金，可纳入住房公积金个人账户余额关联计算贷款额度。2）西昌：家庭成员名下无成套住房均认定为首套房，扩大购房补贴对象范围，补贴最高不超过4万元。3）福州：从加大白名单贷款投放力度、下调存量房贷利率和对最低首付比例等8个方面，出台42条措施，活跃房地产市场。4）中山：拟全面放开购房入户政策，持有中山自有合法产权住房，或无自有合法产权住房但在中山参保且连续居住半年以上，可申请落户中山。配偶、子女、父母可随迁。5）洛阳：单职工缴存家庭的住房公积金贷款限额提升至70万元，双职工家庭提高至85万元，购买二手住房最长贷款期限延长至30年。6）郑州：征集收购存量商品房用作保障房，单套建筑面积原则上120平以内。7）邯郸：允许公积金异地贷款；降低“商转公”门槛，即取消原商业贷款办理时申请人需连续足额缴存住房公积金满6个月、所购住房取得不动产权证书满5年以及原商贷借款人及共有产权人家庭未使用过住房公积金贷款等三项条件。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）越秀地产：2024年前10个月累计合同销售金额约910.03亿元，同比下降24.8%，完成2024年合同销售目标1470亿元的61.9%。2）华发股份：持续聚焦长三角、粤港澳大湾区等有发展潜力的区域，积极创新“直购+帮卖+补贴”的以旧换新模式。3）万科：为控股子公司北京绿城银石置业贷款22.8亿元提供担保，本次担保后，万科对外担保总额将增至1217.28亿元，占2023年末净资产的48.54%。4）龙湖集团：截至2024年10月末，累计实现总合同销售额845.0亿元；经营性收入约为220.9亿元，其中运营收入约111.8亿元，服务收入约109.1亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升9%，二手房成交同比上升44% （一）新房市场：45周20城成交面积同比上升9% 从我们监测的20城数据来看，第45周20城商品房日均成交面积环比下降29%，同比上升9%。1）本周20城商品房成交面积249.3万方，商品房日平均成交面积35.6万方，环比下降29%，同比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9640万方，累计同比下降25%。 图表9第45周20城商品房单日平均成交面积35.6万方 第45周一线城市商品房成交面积为87.1万方，同比下降1%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第45周成交面积分别为87.1万方、100.3万方、61.9万方，周环比增速分别为-34%，-28%，-22%，周同比增速分别为-1%、6%、36%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为18%、44%、-59%、134%，环比增速分别为-9%、-49%、-47%、8%；二线城市中苏州、成都环比增速为0%、-5%；三四线城市中泰安、江门环比增速为125%、-7%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3167万方，同比下降19%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3898万方，同比下降31%；11个三四线城市商品房成交面积为2575万方，同比下降21%。 图表10第45周20城新建商品房成交面积249.3万方 （二）二手房市场：第45周10城成交面积同比上升44% 从我们监测的10城数据来看，第45周二手房成交面积同比上升44%。1）第45周10城二手房成交面积208.1万方，日平均成交面积29.7万方，环比增加0%，同比上升44%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6347万方，同比上升1%。 图表11第45周10城合计二手房日平均成交面积29.7万方 第45周监测的一线城市二手房成交面积同比上升66%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第45周二手房成交面积分别为59.3万方、123.4万方、25.5万方，环比增速分别为-12%，3%，22%，同比增速分别为66%、41%、20%。2）一线城市中北京二手房成交面积39.5万方，同比上升45%；深圳二手房成交面积19.7万方，同比上升134%。3）二线城市中青岛和厦门成交面积同比增速均为123%、62%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1822万方，同比上升12%；5个二线城市二手房成交面积3692万方，同比上升1%；3个三四线城市二手房成交面积833万方，同比下降14%。 图表12第45周10城二手房成交面积208.1万方 四、融资端：本周发债企业为地方国企与民企 本周发债企业为地方国企与民企。1）第45周中华企业发行规模最大，计划发行31.5亿元私募债；2）滨江集团的6.0亿元中期票据利率最高，为4.40%；张江高科的5.0亿元公司债利率最低，为2.29%。 图表13本周发债企业为地方国企与民企 五、投资建议 有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注后续政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。