行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略

2024年11月11日 推荐/首次 公司简介： 业务以不动产投资开发为主。公司2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%。2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%。 公公司务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续15年保持房地产行业央企第一。资料来源：公司公告、同花顺 坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为-26.8%；销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售排名跃居行业第一。公司2024H1在核心38城中，32个市占率排名前五，11个排名第一，城市深耕战略效果显著。 未来3-6个月重大事项提示： 2024-11-212024年第五次临时股东大会资料来源：公司公告、同花顺 合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。 52周股价区间（元）11.65-7.45总市值（亿元）1,338.3流通市值（亿元）1,338.3总股本/流通A股（万股）1,197,044/1,197,044流通B股/H股（万股）-/-52周日均换手率1.87 持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从2022年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自2021年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。2024H1期末，公司未售土储建面13046万平，同比增速为-9.9%。2024H1期末，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%；待开发面积中高能级城市占比为53.5%。 积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至67.4%。2024H1期末，高能级城市签约未结转面积占比为68.5%，较2023年的65.4%进一步提升。 盈利预测及投资评级：我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024-2026年PE分别为13/12/11倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。公司充电量提升不及预期。 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn执业证书编号：S1480521080001 目录 1.1发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段.......................................................................................................51.2股权结构：央企控股，股权稳定................................................................................................................................51.3业务构成：以不动产投资开发为主，以美好生活服务与产业金融服务为翼................................................................6 2.战略与管理：前瞻的战略规划指引公司方向，稳健的经营管理护航公司发展.....................................................................7 2.1战略：前瞻的战略规划和卓越的经营水准助力公司穿越周期......................................................................................72.2管理：不断革新的组织架构和稳定专业的管理团队是公司战略落地的基础..............................................................10 3.主业经营：“中心城市+城市群”深耕，合理控制投资节奏，提升优质新货占比...............................................................13 3.1销售：坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名跃居行业第一.......................................................................133.2拿地：合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈................................................................................153.3土储：持续压降土储规模，在建项目中高能级城市占比持续提升............................................................................173.4开发：积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升...........................................................18 4.财务概况：营收微降利润承压，保持稳健资产负债结构...................................................................................................19 6.风险提示...........................................................................................................................................................................24 插图目录 图1：公司发展从广州走向全国，历经四大发展阶段.............................................................................................................5图2：实控人为隶属于国务院国资委的中国保利集团有限公司..............................................................................................6图3：历年来持股变动不大，股权结构较为稳定....................................................................................................................6图4：公司的业务以不动产投资开发为主，以美好生活服务与产业金融服务为翼..................................................................6图5：2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%......................................................................................7图6：2023年房地产业务收入占比为93.0%.........................................................................................................................7图7：公司始终准确把握了中国经济及房地产行业的发展方向和行业特点，能够根据行业具体情况及时调整经营策略........8图8：公司能够根据复杂多变的宏观经济形势和行业环境适时调整经营策略，及时的把握机遇和预判风险........................10图9：公司能够根据行业形势变化和战略发展需要，适时调整组织架构，提升组织运行效率...............................................11图10：公司绝大多数年份的销售增速都不低于行业水平.....................................................................................................13图11：2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为-26.8%.......................................................................................13图12：2024H1签约销售面积954.25万平，同比增速为-31.0%.........................................................................................13图13：2024H1销售均价为18164.63元/平，同比增速为6.1%..........................................................................................14图14：销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%................................................................................14图15：凭借稳健的经营和领先的品牌，公司市占率在行业下行期实现了持续提升，销售排名跃居行业第一......................14图16：2024H1核心38城销售金额占比提升至89%..........................................................................................................15图17：2024H1珠三角及长三角销售金额占比提升至59.2%...............................................................................................15图18：自2021年以来，高能级城市签约面积占比持续提升...............................................................................................15图19：2024H1三大城市群签约面积占比大幅提升..........................................................................