房地产一揽子增量政策回顾：多措并举支持房地产止跌回稳

作者：于昊翔邮箱：research@fecr.com.cn 摘要 2024年10月17日，国新办就房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企等出席会议，就有关情况分别进行汇报并回答记者提问。为促进房地产市场止跌回稳，各部门抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，本文对近期房地产一揽子政策进行回顾。 相关研究报告： 1.《2023年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售延续低迷态势，政策优化预期进一步增强》，2023.9.15 房地产开发贷款余额数据在2021年期间逐季度下滑，2022年以来同比恢复增长，截至2024年二季度末房地产开发贷款余额恢复至13.77万亿元，同比增速为5.11%，体现出金融机构对房地产行业的信贷支持力度正在持续加大，帮助房地产行业逐步摆脱此前的资金紧缩困境。个人住房贷款余额方面，该数据在2021年间由35.67万亿元迅速增长至38.32万亿元，自2022年基本维持在38万亿元左右，2024年前两个季度同比均有小幅下滑，虽然2022-2023年个人住房贷款余额维持高位期间五年期LPR有所下调，但较高的负债成本仍造成较为明显的提前还款现象。 根据中国人民银行披露的数据显示，截至2024年7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，而同期新发放个人住房贷款加权平均利率（近几年该数据变化趋势见图3）约为3.4%，本次中国人民银行再次下调五年期LPR25个基点以及加点幅度的调整，存量房贷利率预计将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，一定程度上能够缓解提前还款现象。 2024年三季度房企融资有所好转，据同策研究院的数据显示，2024年三季度，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1314.94亿元，环比上升58.61%。具体来看，三季度40家房企债权融资金额为1233.86亿元，占总融资金额比重为93.83%。其中，债权融资方面，三季度债权融资方式包括：境内银行贷款649.66亿元，占比52.65%；公司债241亿元，占比19.53%；其他债权融资176.68亿元，占比14.32%；中期票据123.8亿元，占比10.03%；海外银团贷款42.71亿元，占比3.46%。 从当前政策的实施效果来看，房地产市场在一揽子增量政策的支持下，房地产开发投资、房企融资规模以及房地产新房销售的下滑趋势均有望进一步改善。通过降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、信贷支持等多方面措施，不仅缓解了房企的融资压力，帮助其化解流动性危机，同时也通过降低购房成本，促进居民住房需求的释放，推动市场逐步回暖。 2024年10月17日，国新办就房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企等出席会议，就有关情况分别进行汇报并回答记者提问。为促进房地产市场止跌回稳，各部门抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，本文通过本次会议对近期房地产一揽子政策进行回顾。 一、支持政策回顾 1.中国人民银行相关政策 9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办介绍金融支持经济高质量发展有关情况的发布会上主要宣布了下述几项政策。一是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。 二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中国人民银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。 10月17日，中国人民银行副行长陶玲就降低存量房贷利率，统一房贷首付比例等一揽子房地产金融政策的进展情况做了相关报告。9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律倡议，引导商业银行将存量按揭贷款利率降至新发放贷款利率附近，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。大部分存量房贷总体会在10月31日前全部完成。预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。 统一房贷最低首付比例至15%。9月24日政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。不少城市同步调整了限购、税收等房地产调控政策，市场信心和销售都出现了改善。 对于经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策，中国人民银行、金融监管总局已经联合发布了调整通知。其中，对于经营性物业贷款管理政策还放宽了贷款用途，有助于房企改善资金状况。对于优化保障性住房再贷款政策，中国人民银行已就提高资金支持比例等政策发布通知，商业银行将于10月起申请再贷款，近期已有商业银行申报。对于支持收购房企存量土地相关政策，中国人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，中国人民银行提供必要的专项再贷款支持。 2.金融监管总局相关政策 本次会议上，金融监管总局副局长肖远企首先提到，在落实中央政治局会议要求，加大“白名单”项目贷款投放力度方面有以下几方面举措： 第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。“白名单”和城市融资协调机制建立以来已经有较好的经验与成果。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。经研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。 第二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。金融监管总局已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。 第三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。今后商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。 对于打好房地产各项融资工具的“组合拳”，金融监管总局副局长肖远企强调，房地产融资工具很多，从银行来讲，有开发贷款（截至今年9月末，开发贷款比年初增加4000多亿元）、有个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款。另外有债券投资，例如金融机构可以投资房地产企业发行的债券，保险公司也可以用保险资金进行股权投资。 对于商业银行支持盘活闲置存量土地、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期至2026年底、以及调整存量房贷利率和个人住房贷款首套、二套的首付比例等政策，金融监管总局与中国人民银行表述口径一致，各部门会形成政策合力，确保政策落地。 3.住房和城乡建设部相关政策 住房和城乡建设部相关政策主要包括： “四个取消”，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。 “四个降低”，就是降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 “两个增加”，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，全国其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房也有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目。 二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 关于新市民的住房问题，住建部部长倪虹报告了具体进展数据：今年1-9月，我们已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。 4.财政部相关政策 10月12日，国新办举行新闻发布会介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，财政部有关负责人主要从需求端、供给端和化解风险三个方面支持房地产企稳。 在需求端，主要是支持满足居民多样化住房需求、降低购房成本。包括出台的“卖旧买新”换购住房阶段性个人所得税退税政策。降低住房公积金贷款利率0.25个百分点，据测算，全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约200亿元。 在供给端，我们主要是支持优化保障性住房供给、兜牢民生底线。近三年，中央财政安排了保障性安居工程补助资金2124亿元、中央预算内投资2800亿元，并统筹地方政府专项债券等，支持筹集各类保障性住房666万套。同时，也支持各地积极稳妥推进老旧小区改造16万个、惠及居民2725万户，支持棚户区、城中村、城市危旧房改造420万户。 化解存量风险方面，财政部门配合出台了“保交楼”专项借款政策，对3500亿元专项借款予以贴息，去年以来已预拨贴息资金62亿元，支持保障购房人合法权益。财政部还配合推动保交房攻坚战、消化存量商品房和闲置土地等，防范和化解房地产风险。 在谈到支持房地产的下一步考虑时，财政部主要谈到三个方面： 第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。 第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，财政部主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。 第三，及时优化完善相关税收政策。财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。 本次会议上，财政部进一步汇报了细化措施。财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块