房地产行业周报（2024年44周）：商业住房贷款利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增

板块行情：第44周（10月28日-11月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.0%，在31个一级行业板块中排名第1。 政策要闻：中央层面：1）国务院：鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。2）工农中建交邮储等银行：将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，完善商业性个人住房贷款利率定价机制即将正式落地。3）住建部：据住房城乡建设部数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比、同比分别增长0.9%、6.7%，全国二手房网签成交量同比、环比分别增长8.9%、4.5%，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，2007年以来首次“银十”超过“金九”。地方层面：1）江西：支持专项债券资金回收符合条件的闲置存量土地，并支持专项债券资金和保障性安居工程补助资金收购存量商品房用作保障性住房，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）哈尔滨：即日起至11月5日征集存量商品房作保障房，优先整栋未售项目，收购价参考保障房重置价，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。3）天津：放宽在北京、河北购房提取公积金政策，不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。4）宁夏：从严格控制增量、持续优化存量、提高供应质量等6个方面，制定出台20条措施“组合拳”，促进房地产市场止跌回稳。5）大连：从存量房贷利率加点幅度不低于-30BP，最低首付比例统一为15%等14个方面，促进房地产市场平稳健康发展。6）郑州：全市所有在售房地产项目均纳入房票购买范围，持有房票的群众将享有与等价货币相同的购买能力。7）北京：全面启动房地一体宅基地确权登记工作，依法依规处理"一户多宅"、宅基地上房屋属于不同权利人等问题。 公司动态：1）我爱我家：前三季度归母净利润为848.66万元，同比增长112%。 2）招商蛇口：2024年第三次临时股东大会通过了以集中竞价交易方式回购公司股份方案。3）万科：获交通银行深圳分行80.3亿元融资，上海万锴、广州万合子公司提供担保，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%；万物云1.5亿向万科收购武汉新唐50%股权，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科企业及其直接、间接持股主体或关联方对公司的既存债务。 销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升33%。1）本周20城商品房成交面积338.8万方，商品房日平均成交面积48.4万方，环比上升22%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9381万方，累计同比下降26%。3）第44周10城二手房成交面积203.7万方，日平均成交面积29.1万方，环比增加3%，同比上升33%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6134万方，同比增速保持不变。 投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨6.0%，板块排名第1位 第44周申万地产板块上涨6.0%。第44周（10月28日-11月1日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.0%，在31个一级行业板块中排名第1。 图表1第44周申万地产板块上涨6.0%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为华夏幸福，累计涨幅达61.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为华夏幸福、光大嘉宝、津投城开、北辰实业、万通发展，跌幅前五的个股分别为空港股份、电子城、福瑞达、万业企业、深物业A。 图表2华夏幸福周涨幅达61.9% 图表3空港股份周跌幅达14.4% 港股板块内涨幅第一的为融创中国，上涨20.6%。从港股表现来看，第44周涨幅排名前五的个股分别为融创中国、旭辉控股集团、中国金茂、远洋集团、雅居乐集团，跌幅前五的个股分别为金茂服务、恒大物业、宝龙地产、中国海外宏洋集团、中海物业。 图表4融创中国周涨幅达20.6% 图表5金茂服务周跌幅达3.8% 二、政策要闻：商贷利率实行新定价机制，10月新房二手房网签双增 中央层面：1）国务院：鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策，多渠道增加保障性住房有效供给，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾。 2）工农中建交邮储等银行：将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，完善商业性个人住房贷款利率定价机制即将正式落地。3）住建部：据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据，10月份全国新建商品房网签成交量同比、同比分别增长0.9%、6.7%，全国二手房网签成交量同比、环比分别增长8.9%、4.5%，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，2007年以来首次“银十”超过“金九”。 图表6中央政策及会议 地方层面：1）江西：支持专项债券资金回收符合条件的闲置存量土地，并支持专项债券资金和保障性安居工程补助资金收购存量商品房用作保障性住房，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）沈阳：公积金贷款最低首付比例降至15%，多子女家庭公积金贷款限额调为1.5倍。3）哈尔滨：即日起至11月5日征集存量商品房作保障房，优先整栋未售项目，收购价参考保障房重置价，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。4）天津：放宽在北京、河北购房提取公积金政策，不再要求职工或配偶具有所购住房城市户籍或在所购住房城市缴存住房公积金。5）宁夏：从严格控制增量、持续优化存量、提高供应质量等6个方面，制定出台20条措施“组合拳”，促进房地产市场止跌回稳、平稳健康可持续发展。6）大连：从存量房贷利率加点幅度不低于-30BP，最低首付比例统一为15%等14个方面，促进房地产市场平稳健康发展。7）郑州：全市所有在售房地产项目均纳入房票购买范围，持有房票的群众将享有与等价货币相同的购买能力。8）海南：提升公积金租房提取额度，海口、三亚地区上限为1500元/人/月。9）常州：允许提取公积金偿还异地公积金贷款，提前偿还无需支付违约金。10）台州：单方公积金贷款最高额提高至70万元，双方公积金贷款最高额提高至130万元，允许提取公积金余额提前还商贷。11）北京：全面启动房地一体宅基地确权登记工作，依法依规处理"一户多宅"、宅基地上房屋属于不同权利人等问题。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）新城控股：控股股东富域发展集团解质5600万股，计划后续再质押。此次股份解质后，富域发展集团有限公司剩余被质押股份数量为4.1129亿股，占其所持股份的29.85%，占公司总股本的18.23%。2）我爱我家：前三季度累计归母净利润为848.66万元，同比增长112%。3）招商蛇口：2024年第三次临时股东大会通过了以集中竞价交易方式回购公司股份方案。4）万科：获交通银行深圳分行80.3亿元融资，上海万锴、广州万合子公司提供担保，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1194.48亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.63%；万物云1.5亿向万科收购武汉新唐50%股权，资金全额应专用于向万物云及其指定主体支付偿还万科企业及其直接、间接持股主体或关联方对公司的既存债务。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升9%，二手房成交同比上升33% （一）新房市场：44周20城成交面积同比上升9% 从我们监测的20城数据来看，第44周20城商品房日均成交面积环比上升22%，同比上升9%。1）本周20城商品房成交面积338.8万方，商品房日平均成交面积48.4万方，环比上升22%，同比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积9381万方，累计同比下降26%。 图表9第44周20城商品房单日平均成交面积48.4万方 第44周一线城市商品房成交面积为131.3万方，同比上升59%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第44周成交面积分别为131.3万方、128.0万方、79.5万方，周环比增速分别为21%，28%，14%，周同比增速分别为59%、-21%、20%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-14%、89%、78%、138%，环比增速分别为9%、57%、0%、-1%；二线城市中武汉、宁波环比增速为102%、9%；三四线城市中莆田、惠州环比增速为235%、61%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为3080万方，同比下降20%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3788万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为2513万方，同比下降21%。 图表10第44周20城新建商品房成交面积338.8万方 （二）二手房市场：第44周10城成交面积同比上升33% 从我们监测的10城数据来看，第44周二手房成交面积同比上升33%。1）第44周10城二手房成交面积203.7万方，日平均成交面积29.1万方，环比增加3%，同比上升33%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6134万方，同比上升0.3%。 图表11第44周10城合计二手房日平均成交面积29.1万方 第44周监测的一线城市二手房成交面积同比上升86%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第44周二手房成交面积分别为67.0万方、115.9万方、20.8万方，环比增速分别为5%，4%，-5%，同比增速分别为86%、23%、-10%。2）一线城市中北京二手房成交面积47.7万方，同比上升67%；深圳二手房成交面积19.3万方，同比上升161%。3）二线城市中厦门和苏州成交面积同比增速均为53%、40%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1763万方，同比上升10%；5个二线城市二手房成交面积3564万方，同比下降0.2%；3个三四线城市二手房成交面积807万方，同比下降15%。 图表12第44周10城二手房成交面积203.7万方 四、融资端：本周发债企业均为国央企 本周发债企业均为央国企。1）第44周华润置地发行规模最大，计划发行30亿元超短期融资债券；2）天地源的13亿元中期票据利率最高，为5.00%；苏州高新的2亿元超短期融资债券利率最低，为2.09%。 图表13本周发债企业均为央国企 五、投资建议 有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。