行业点评报告：商业地产月报：社零增速回升，商业地产融资减少

政策面持续宽松，地方促消费政策持续 中央层面，9月以来，中央政治局会议对房地产重新定调，提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后多个部委密集出台政策，从货币政策、财政政策、房地产调控等多方面对地产进行支持。地方层面，9月以来，北京、甘肃、河南等省市发布相关政策，涉及稳经济、促消费等多项内容。 社零数据增速回升，商业地产融资减少 2024年1-9月，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%；其中办公楼投资3178亿元，同比下降6.5%；商业营业用房投资5389亿元，同比下降13.4%。 1-9月，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%；其中商业营业用房销售4286万平米，同比下降4.8%。1-9月，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%；按零售业态分，1-9月，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长4.7%、4.0%、2.4%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%。2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共56支，同比减少13支；产品发行金额共计721亿元，同比下降25.5%。截至10月31日，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT分别较发行当日价格+13.4%、+8.7%、-1.5%、-3.9%，10月单月整体价格走势变化不大。 新城商管收入高增，龙湖新开5座商场 新城控股1-9月商业运营总收入为94.84亿元，同比+16.6%，截至9月末整体出租率97.65%，环比二季度末提升0.3个百分点，9月暂无新开业商场。华润置地1-9月商业运营总收入为214.7亿元，同比+14.8%，9月开业2个商场，包括北京通州万象汇和绍兴天地。龙湖集团1-9月商业运营含税总收入为211.1亿元，9月在苏州、合肥、武汉、绍兴、海口开业5个商场。 投资建议 从政策层面看，九月底以来中央政策以宽松为主，一线城市限购政策持续放开； 存量利率下调落地有望进一步释放购买力，提升消费活跃度，商业景气度或将持续改善。我们持续看好在购物中心、写字楼、产业园等领域多元化布局的房地产企业，推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：消费回暖不及预期、商场及写字楼出租率下滑风险。 1、行业政策动态：中央政策宽松，地方促消费政策持续 1.1、中央多个部委密集出台政策 9月以来，中央政治局会议对房地产重新定调，提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后多个部委密集出台政策，从货币政策、财政政策、房地产调控等多方面对地产进行支持。 表1：9月底以来中央层面多部门涉房宽松政策频出 1.2、多城市出台支持消费和商业地产的政策 9月以来，北京、甘肃、河南等省市发布相关政策，涉及稳经济、促消费等多项内容。 表2：9月底以来多城市出台支持消费和商业地产的政策 2、市场表现：房地产投资下行，社零数据增速回升 2.1、房地产投资仍处于下行通道，商业用房销售增速优于平均水平 2024年1-9月，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%；其中办公楼投资3178亿元，同比下降6.5%；商业营业用房投资5389亿元，同比下降13.4%。 图1：1-9月全国房地产开发投资同比下降10.1%（亿元，%） 图2：1-9月办公楼投资下降6.5%（亿元，%） 图3：1-9月商业营业用房投资下降13.4%（亿元，%） 2024年1-9月，房屋新开工面积56051万平方米，同比下降22.2%；其中商业营业用房新开工3716万平米，同比下降24.3%。 图4：1-9月房屋新开工面积同比下降22.2%（万方，%） 图5：1-9月办公楼新开工面积下降25.0%（万方，%） 图6：1-9月商业新开工面积同比下降24.3%（万方，%） 2024年1-9月，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%；其中商业营业用房销售4286万平米，同比下降4.8%。 图7：1-9月商品房销售面积同比下降17.1%（万方，%） 图8：1-9月办公楼销售面积同比下降9.8%（万方，%）图9：1-9月商业销售面积同比下降4.8%（万方，%） 2024年1-9月，新建商品房销售额68880亿元，同比下降22.7%；其中商业营业用房销售4200亿元，同比下降12.2%。 图10：1-9月商品房销售金额同比下降22.7%（亿元，%） 图11：1-9月办公楼销售金额同比下降12.7%（万方，%）图12：1-9月商业售金额同比下降12.2%（万方，%） 2.2、社会消费品零售额增速提升，百货店零售额同比下降 9月，社会消费品零售总额41112亿元，同比增长3.2%，增速环比加快1.1个百分点。其中，除汽车以外的消费品零售额36573亿元，增长3.6%。1-9月，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。其中，除汽车以外的消费品零售额318203亿元，增长3.8%。 图13：1-9月社会消费品零售总额同比增长3.3%（%） 图14：1-9月除汽车以外的消费品零售额同比增长3.8%（%） 按消费类型分，9月，商品零售额36695亿元，同比增长3.3%；餐饮收入4417亿元，增长3.1%。1-9月，商品零售额314149亿元，增长3.0%；餐饮收入39415亿元，增长6.2%。按零售业态分，1-9月，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长4.7%、4.0%、2.4%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%。 图15：1-9月商品零售额同比增长3.0%（%） 图16：1-9月百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.3%、1.7%（%） 2.3、消费类REITs：整体价格走势变化不大 现有四大商业消费REITs均为2024年3-4月发行，截至10月31日，嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT分别较发行当日价格+13.4%、+8.7%、-1.5%、-3.9%，10月1日-10月31日单月涨跌分别为0.3%、4.1%、1.0%、-0.8%，整体价格走势变化不大。 10月份表现最好的为消费基础设施板块，月度略有上涨，整体表现平稳，首创奥莱表现明显突出，为REITs板块单月涨幅第一名，涨幅达3.53%，中金印力、华夏大悦城、物美消费略有上涨；华润商业、金茂商业略有下跌，百联消费下跌明显，跌幅达2.44% 图17：四大商业消费REITs自发行以来整体价格走势变化不大 图18：四大商业消费REITs在10月区间整体价格走势变化不大 2.4、商业地产融资动态：累计发行量有所减少 2024年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共56支，同比减少13支；产品发行金额共计721亿元，同比下降25.5%。分产品类型来看，CMBS/CMBN发行规模为519亿元，同比下降39%；类REITs发行规模为203亿元，同比增长71.2%。 以商业地产（零售物业、办公物业、酒店、综合体、混合类）为底层资产的产品发行金额为634亿元，占比88%；其中底层资产为办公物业、消费基础设施的产品发行量占比分别为31%、27%，同比分别下降10个百分点、提高9个百分点；底层资产为混合类、酒店、综合体的产品发行量占比合计约29%，同比下降约7个百分点；底层资产为租赁住房、产业园、物流仓储及其他类型物业的产品发行金额均在35亿元以内，合计占比12%。 表3：9月以来房地产相关企业发行的CMBS/CMBN共8单 3、重点公司经营：新城商管收入高增，龙湖新开5座商场 3.1、新城控股：商业运营收入保持增长，暂无新开业商场 1-9月商业运营总收入为94.84亿元，同比+16.6%；9月单月商业运营收入为10.8亿元，同比+8.4%，环比+0.4%。截至9月末整体出租率97.65%，环比二季度末提升0.3个百分点，9月暂无新开业吾悦广场。 表4：新城控股商业运营收入保持增长 3.2、华润置地：商业运营收入增长，新开业2座商场 1-9月商业运营总收入为214.7亿元，同比+14.8%；9月单月商业运营收入为24.3亿元，同比+7.5%，环比-2.8%。9月华润商业开业2个商场，北京通州万象汇和绍兴天地。通州万象汇和首开股份合作，总建筑面积约14.8万平方米，商业空间地上七层，地下两层，项目汇集260余家店铺，区域首店超100家、高能级门店37家、定制门店5家，成功实现签约率100%、开业率100%。绍兴天地和盈致未来合作，建筑面积约5.2万平方米，位于绍兴主城核心，项目开业率高达95%，签约率达98%，共有130+品牌入驻。 表5：华润置地商业运营收入保持增长 3.3、龙湖集团：首进海南，新开业5座商场 1-9月商业运营含税总收入为211.1亿元。9月龙湖在苏州、合肥、武汉、绍兴、海口开业5个商场。苏州相城天街体量14.2万方，是龙湖商业在苏州的第五座天街，招商率已达100%，首店引进超50%。合肥高新天街体量12.1万方，汇聚270+优质品牌,其中安徽首店、区域首店、城市旗舰店及形象定制店占比超50%。海南海口天街体量32.4万方，为海南首店，汇聚近500家品牌，40+海南首店及50+城市旗舰店，同时以24小时全时段营业。绍兴镜湖天街体量13.4万方，首进绍兴的开山之作, 220+品牌和众多“首店”。武汉友邻天地体量1.98万方，是武汉地铁集团与龙湖商业合作的第三个项目，是集城市商务中心、交通中心、未来中心和教育中心于一体的TOD标杆项目。伴随9月末的5店齐开,截至2024年9月底，龙湖商业已在全国23座城市累计开业运营99座购物中心。 表6：龙湖集团商业运营收入环比增长 4、新开业重点项目 （1）购物广场：上海荟聚商场 2024年9月26日，上海荟聚商场开业。这是2024年上海新开业面积最大的、长宁区史上最大商场。上海荟聚总建筑体量约43万平方米，集商业与办公为一体，坐落于长宁临空经济园区。 上海荟聚综合体是英格卡购物中心在中国的第十座“聚会体验中心”，也是英格卡集团在中国单体投资金额最大的项目，投资额超过80亿人民币。上海荟聚综合体坐落于长宁及临空经济园区，总体量约43万平方米，其中商业体量达21万平方米，提供超过2900个停车位，打造一个具有北欧幸福生活特色的城市新地标。 上海荟聚集合了购物、美食、娱乐潮流、文化艺术、健康养生、儿童及户外休闲空间为一体的多业态复合矩阵。目前已引入超过312个精选品牌，其中首店及特别概念店占比约71%，包含了23家全国首店、29家上海首店、77家区域首店及51家品牌旗舰店及概念店。 图19：9月长宁区史上最大商场上海荟聚商场开业 （2）购物广场：绍兴天地 9月28日，华润置地与盈致未来共同打造的绍兴天地开业，作为华润置地在绍兴第一个文商旅住综合体项目，商业建筑面积约5.2万平方米，位于绍兴主城核心，极速链接主城区、镜湖新区及柯桥区。 绍兴天地从空间创新角度打造871大道、A厂、871小聚场、871印迹长廊四大空间阵地，突出“轻松、活力、新潮”公园式游逛体验标签，融合城市山水、人文气质，打造零压舒适城市社交生活，构筑城市最具活力的漫享生活游购地。项目开业率高达95%，签约率达98%，共有130+品牌入驻，超三分之二均为城市首进品牌。 图20：9月华润置地与盈致未来共同打造的绍兴天地开业 （3）写字楼：上海汇能大悦中心项目 汇能大悦中心位于静安区苏河湾核心位置，处于黄浦江、苏州河交汇点。占地约2万平米，总建筑面积超18万平米，是一处集购物