业绩微增，关注出租率修复情况

2024年1-9月，公司实现营收29.5亿元，同比+0.02%；归母净利润10.19亿元，同比+1.63%。第三季度实现营收9.85亿元，同比-2.61%；归母净利润3.31亿元，同比-5.04%。租金收入微增，利润率提升。各业态中，写字楼/商城/公寓的租金收入分别为11.2/9.3/1.4 亿元，同比分别为-2.5%/+3.2%/+4.4%。由于毛利率同比提升0.16pct至60.51%，净利率同比提升0.55pct至34.54%，归母净利增速大于租金及营收增速。

写字楼出租率同比下降、环比持平，租金同比提升、环比略降。1-9月平均出租率为93.2%，较去年同期-3.0pct，主因写字楼三期A租户租约到期，平均出租率同比下降6.0pct至91.1%。1-9月平均租金为645 元/平/月，较1-6月降低3元/平/月，较去年同期提升8元/平/月。

商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。1-9月商城平均出租率为96.6%，较1-6月略降0.3pct，较去年同期降低2.1pct，主因商城三期A租户租约到期及提前解约，平均出租率同比下降5.3pct至92.9%。1-9 月平均租金为1335元/平/月，较1-6月小幅下降6元/平/月，较去年同期提升64元/平/月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。

公寓租金基本稳定，出租率持续提升。1-9月公寓出租率为89.3%，较1-6月上升 0.5pct，较去年同期提升4.9pct；1-9 月平均租金为367 元/平/月，较1-6月小幅下降1元/平/月，较去年同期小幅下降3 元/平/月。

公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑短期受租户租约到期影响，三季度业绩略有下滑。小幅下调盈利预测，预计2024-26年公司归母净利润分别为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元，同比+2.8%/+4.8%/+3.5%。维持“买入”评级。风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。