三十而立，向光而行 | 中国地产行业趋势与展望

joneslanglasalle.com.cn 三十而立，向光而行中国地产行业趋势与展望 概述 对办公楼来说，中国经济转型推动全国办公楼体系蓬勃发展，头部城市国际竞争力凸显。当前，新旧动能转换为行业带来短期挑战，市场仍处于衔接过渡期，需要一定的时间与耐心以实现转型和迭代。未来，新质生产力将构成高质量发展和行业增长的驱动力，在中长期内为办公楼市场的复苏提供坚实的基础、充足的底气。 1994年，仲量联行在上海设立分公司，正式踏入中国内地这片充满无限可能的热土。三十年来，仲量联行深耕本土，并在改革、开放与创新力量引领下，深切感受到和亲身受益于中国市场的快速增长、全面发展和转型升级。我们不仅见证了这一路的辉煌，更以前瞻性的视野与卓越的服务，为这片土地上的城市焕新、产业跃升和空间重塑贡献了自己的力量。 对零售地产来说，中国消费的结构性转型，将重塑零售地产供需新平衡；场景、内容、触点的消费三要素，将重新定义商业新逻辑；通过服务消费、高端消费、国货消费、精神消费，新零售将在实践中推动供给侧变革；零售资产活化与商业运管能力“轻重”并举的输出，将带领行业穿越周期。 这三十年，是回顾往昔的珍贵节点，更是眺望未来的全新启航。随着中国经济从高速增长迈向高质量发展，城镇化水平不断提升，城市群格局基本形成，新一轮科技革命与产业变革为传统产业转型升级插上了翅膀，中国地产行业正由规模扩张转向品质提升与结构优化，更加专注于为实体经济与高质量发展提供坚实支撑，实现真正的新发展模式。 对物流地产来说，市场承压波动，供需两端均经历了总量性和结构性变化。城市化水平提升，带来物流空间格局的演化变革。消费扩张与模式创新，为物流地产的长期、稳定、可持续发展提供了坚实有力的基本面支撑。 本报告由仲量联行研究部携手清华大学房地产研究中心共同撰写，回顾了中国居住地产与商业地产行业在过去三十年间在变革中寻求创新、在挑战中砥砺前行的发展历程，深入剖析了住宅、办公楼、零售地产、物流地产、长租公寓等各主要类别市场与资产的关键趋势与未来图景。 对长租公寓来说，产品的加速迭代，引领市场步入高质量发展阶段；稳健的市场需求，伴随的是客群结构呈现多元化与差异化趋势；运营能力的多维提升，为市场发展赋予更强生命力。 对房地产科技来说，持续夯实的科技创新基础、金融资本的强力助推及地产行业本身的发展和变革，正在共同将中国的房地产科技浪潮推向全球的前沿。展望未来，市场主体的三大新需求与三类新技术将相辅相成，引领行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。同时，我们甄别出智慧建筑、综合能源服务及人机协同等三大细分领域将持续呈现机遇。 我们认为： ——住房市场的发展周期正在经历深刻变化，新增供给与存量规模之间的关系发生显著转变，向多元化和高质量方向发展。 ——商业地产“从无到有”的迅速扩张和“从有到好”的转型升级，为实体经济和人民生活提供适宜的空间与服务载体，健全地产行业新发展模式。 展望未来，我们将顺应房地产业进入新发展模式的浪潮，继续为客户创造价值、和企业共同成长、与国家并肩前行，筑就城市生长的天际线、解锁楼宇间的商业新机、激发协作空间的灵感，以绿意点染中国地产行业新纪元，共同绘就更加辉煌灿烂的新篇章。 ——地产行业将更好地利用房地产科技，推动数字化和智能化趋势，促进上下游产业的创新发展、结构升级以及绿色经济建设。 目录 01 02 零售地产了解更多→ 办公楼了解更多→ 05 06 04 物流地产了解更多→ 长租公寓了解更多→ 房地产科技了解更多→ 居住地产与商业地产：新模式、新质量、新发展 中国房地产业：变中求新，变中求进 中国经济由高速增长时期进入高质量发展的结构调整时期 高增长率，近十年增速逐渐放缓，但增长趋势依旧稳健。与此同时，居民人均可支配收入持续走高，形成了全球规模最大的、最具成长性的中等收入群体。向好的经济态势与庞大的消费群体带动了中国社会消费品零售总额的大幅提升，巩固了中国作为全球第二大消费市场和第一大网络零售市场的地位。 我国经济在过去数十年间保持高速增长，实现了经济实力的历史性跃升。国内生产总值（GDP）在过去长期保持8%以上的 图表1.3 党的十九大报告明确指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。近年来，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2024年7月18日，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》，再次强调要“健全推动经济高质量发展体制机制”，这一高质量发展目标对各行各业提出了新的要求。 作为国民经济的重要支柱，房地产业涉及的产业链条长、影响范围广，在我国经济中占据重要地位。房地产业与我国经济发展密不可分，探索建立健康且可持续的房地产业发展模式，对实现经济高质量发展具有重大意义。在此背景下，2021年的中央经济工作会议首次提出房地产业应“探索新的发展 模式”，明确了住房从“有没有”到“好不好”的高质量发展新要求。2022年，中央经济工作会议再次强调要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。随着我国经济进入新常态，房地产业必须适应新时代的特点，建立房地产发展新模式，稳定、长效地发挥其作为国民经济支柱产业的功能作用。 城镇化水平不断提升，城市群格局基本形成 改革开放以来，中国经历了全球规模最大、速度最快的城镇化进程。中国城镇人口由2010年的6.70亿人增加至2023年的9.33亿人，常住人口城镇化率跃升至66.2%。截至目前，我国城镇人口进入高速增长后的平台期，城镇化步入后期，预期保持相对平缓的低速增长。 在城镇化过程中，我国经济社会活动持续向城市地域集聚，外来人口不断向城市地域迁移。目前，中国已有10座城区常住人口超过千万的超大城市。与此同时，人口规模超过100万的城市群人口持续上升，其集聚的人口数量已达世界首位。以城市群为主体的城镇化格局不断优化，京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群建设加快推进，“19+2”1的城市群格局基本 形成并稳步发展。2019年，《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出要“培育发展一批现代化都市圈，为城市群高质量发展、经济转型升级提供重要支撑”。人口与产业的大规模集聚推动了创新，提高了资源配置效率，成为经济发展的新动力源。 城镇化的快速推进带动房地产开发投资额高速增长，地产规模体量激增。2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，我国城镇化道路开始由增量扩张转向存量优化，进入“管住总量、严控增量、盘活存量”的新型城镇化发展阶段。随 着城市群发展战略的推进和新型城镇化建设的深入，房地产业的发展逻辑发生了改变，区域布局、产品结构和业务模式有着广阔的创新空间，从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整的常态化发展模式亟需探索与建立。 新一轮科技革命与产业变革为传统产业转型升级注入活力 2024年7月18日，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出“健全促进实体经济和数字经济深度融合制度”。 在新一轮科技革命的推动下，以数字化转型为核心的产业变革加速推进。人工智能、大数据、云计算、物联网等新技术的快速发展和广泛应用，促使社会生产和生活方式发生深刻变革，前所未有的创新驱动引领了生产力的快速发展。以房地产业为代表的依赖传统模式与技术手段的行业，迫切需要把握科技创新的新机遇，实现产业转型升级，提升自身竞争力与适应能力。 数字经济和智慧城市的发展浪潮同样推动了房地产业的数字化转型。在宏观经济形势调整与市场需求变化的背景下，房地产业逐步从传统的增量开发销售模式向更加注重服务与质量的存量提质模式转变。在这一过程中，数字化技术与房地产业深度结合，衍生了一系列新型房地产科技，有效助力房地产业降本增效，提升管理精细化水平，实现资源结构优化，推动房地产发展新模式的建立。 居住地产所处市场周期发生深刻变化，整体由扩张期进入放缓期 住房需求规模增速放缓，向多元化和高质量方向发展 “ 城镇新增住房需求的关键驱动力包括城镇人口增长、人均住房面积提升和原有住房拆除。 其中，城镇化和人口自然增长是驱动城镇人口增长的重要因素。我国城镇化经过数十年的快速推进，目前基本进入增速放缓的平台期。与此同时，人口生育率在保持近十年的高增速后遭遇断崖式转折，虽在未来预期缓慢回升，但回升幅度有限。 随着自然人口增长与外来人员迁入速度的综合下降，城镇人口预期保持相对平缓的低速增长，且即将步入稳定的平台期。人口红利的逐渐消失对住房市场的长期需求造成了深远影响。 过去数十年间，城镇人均住房面积保持稳定增长，截至2020年，全 国 城 镇 人 均 住 房 面 积 基 本 达 到 德 国、英 国、日 本 等 发达国家的同期水平。居民人均可支配收入的稳步增长和家庭 户均规模的缩小趋势为人均住房面积的进一步改善提供了动力，人均住房面积增速在未来可能趋缓，但仍有一定提升空间。 此外，过去数十年的大规模建设积累了庞大的住房存量，其中部分住房随着使用年限的增长，面临结构老化、设施设备陈旧、抗震性能下降等问题，亟待拆除重建或进行功能性改造。旧有住房拆除后的原居民安置是新增住房需求的另一来 源。2000-2020年间，我国城镇累计住房拆除率高达20%以上，累计拆除接近1亿套住房。未来住房拆除率预期呈现较为显著的下降趋势，但由于当前存量规模可观，预期拆除规模仍较为庞大。 图表1.13 总体上看，得益于城镇化的快速推进和人口红利的释放，我国住房需求规模经历了大幅增长期，大规模的住房建设满足了迅速扩张的城镇人口及其不断提升的居住品质需求。未来我国人均住房面积仍有一定提升空间，原有住房的拆除也将贡献部分新增需求，但随着人口自然增长率的下降和城镇化速 度的放缓，未来住房需求的核心驱动力也在发生改变。总体来看，未来住房需求仍存在一定规模，但增速将逐渐趋于缓和，未来的市场将更加注重存量住房的更新与品质提升，而非更多依赖新增住房供给。 与此同时，随着居民收入水平的提高和生活方式的改变，改善性需求超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求呈现多元化和高质量化趋势。消费者不再仅仅关注住房的数量，而是更加注重住房的质量、配套设施以及居住环境的舒适度。这一 趋势对房地产业提出了新的诉求，促使其在产品设计、服务水平和社区配套等方面进行升级，以满足居民日益增长的高质量需求。 数据来源：清华大学吴璟课题组团队 住房供给由增量驱动转向存量优化与增量调整 图表1.18 全国城镇住房存量规模与增量关系发生深刻 变化（2000年-2050年） 过去住房市场增长主要依靠新建项目的大规模开发，新增供给规模占存量规模的比重极大。过度供给促使住房增量供求从2001-2010年间的基本平衡状态向2011-2020年间的供过于求状态转变。然而，随着我国多数城市进入“存量优化”的新型城镇化阶段，土地资源的稀缺性日益显著，开发企业每年新购置土地面积呈下降趋势，居住用地土地成交宗数与土地出让金同样开始下降。土地市场遇冷限制了新增住宅规模的扩展空间，全国施工及新开工住宅面积逐渐减小，房地产行业面临着新增供给规模与存量规模相对关系的根本性转变。如何在有限的土地和资源条件下，通过提升现有物业质量、优化功能布局来提高资源的使用效率，成为房地产业在未来发展的重要课题。 这种由扩张期向放缓期的转变，不仅反映了市场需求的变化，也代表着行业自身发展模式的深刻调整。存量物业的提质改造和增量结构调整将成为行业发展的主旋律。 图表1.19 商业地产在房地产业乃至中国经济发展中发挥愈加重要的作用 商业地产完成从无到有的迅速扩张，形成显著存量规模供给 图表1.22 单位：万平方米 商业地产作为我国房地产市场的重要组成部分，在过去高速发展中形成了较大的存量规模。截至2023年底，全国20个代表性重点城市2的甲级办公楼市场总存量已达8623万平方米，优质零售地产市场总存量达到1.38亿平方米。这些商业地产