中国房地产周报：信心略现

信心略现 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比降幅减少，一线及三线城市皆同比增长 上周(至10月20日)30大中城市商品新房成交量达266万平方米，同比下跌3.3%，跌幅少于前周的12.0%，环比增长21.6%，差于前周的139.2%环比上升。一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+23.2%、-31.9%、+48.1%(前周同比：-3.7%、-30.1%、+18.8%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+27.0%、+20.9%、+17.2%(前周环比：+153.6%、+83.6%、+267.0%)。 去库存环比大致改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为49%，高于去年同期的44%并与前周的49%持平。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为89.1，高于去年同期的86.9但低于前周的94.7。 来源：彭博、中泰国际研究部 土地成交量同比转升为跌 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,166万平方米，同比下跌49.5%，环比下跌38.9%，同比变化差于前周的11.8%同比上升。不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌68.1%，环比下跌39.5%至81万平方米，同比变化差于前周的54.4%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌64.6%，环比下跌38.6%至540万平方米，同比变化差于前周的3.0%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌38.4%，环比下跌38.9%至1,545万平方米，同比变化差于前周的25.1%同比上升。 住建部：宣布政策“组合拳”-四个取消、四个降低、两个增加 相关报告 10月17日，住建部联同财政部、人民银行等举行新闻发布会，宣布政策“组合拳”，包括：(一)四个取消(取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准)、(二)四个降低(降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担)、(三)两个增加(新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿)。 20241016-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.07-10.13)：信心仍待验证 20241009-中国房地产周报(2024.09.30-10.06)：好的开始 内房港股普遍回调，民企开发商较明显落后 上周内房港股普遍回调，除了建筑/代建/设备之外，其余大致落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.0%、2.8%、6.6%、2.3%、2.4%、4.9%，落后大市0.9、0.7、4.5、0.1、0.3、2.8个百分点。建筑/代建/设备全周下跌1.0%，但领先大市1.1个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：市场信心增加 上周新房销售表现相对理想，同比跌幅收窄，一线及三线城市销售更同比增长，显示市场信心增加。商品房存销比也环比下跌。中央政策密集出台代表解决问题的决心。市场信心也往往建基于对前景的信念，即使数据短期仍未全面改善。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。(注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅减少，一线及三线城市皆同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月20日)30大中城市商品新房成交量达266万平方米，同比下跌3.3%，跌幅少于前周的12.0%，环比增长21.6%，差于前周的139.2%环比上升。 一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+23.2%、-31.9%、+48.1%(前周同比：-3.7%、-30.1%、+18.8%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+27.0%、+20.9%、+17.2%(前周环比：+153.6%、+83.6%、+267.0%)。 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比持平 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)49%，高于去年同期的44%并与前周的49%持平。截至10月20日，年初至今平均去化率为39%，仍低于2023年同期的50%。 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比环比改善 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为87.3，高于去年同期的84.2但低于前周的97.3。按面积，十大城市商品房存销比为89.1，高于去年同期的86.9但低于前周的94.7。一线地市表现较好，其存销比为60.6，低于去年同期的67.3及前周的68.9。二线地市存销比达133.1，高于去年同期的108.6及前周的129.5。 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比转升为跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,166万平方米，同比下跌49.5%，环比下跌38.9%，同比变化差于前周的11.8%同比上升。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌68.1%，环比下跌39.5%至81万平方米，同比变化差于前周的54.4%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌64.6%，环比下跌38.6%至540万平方米，同比变化差于前周的3.0%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌38.4%，环比下跌38.9%至1,545万平方米，同比变化差于前周的25.1%同比上升。 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月20日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 住建部：宣布政策“组合拳”-四个取消、四个降低、两个增加 10月17日，住建部联同财政部、人民银行等举行新闻发布会，宣布政策“组合拳”，包括：(一)四个取消(取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准)、(二)四个降低(降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担)、(三)两个增加(新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿)。 9月份统计局数字符合预期 10月18日，国家统计局发布9月份经济数字，当中关于房地产部份符合预期。9月份房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至3,422万，降幅少于8月的36.5%。但是新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65。房价方面，2024年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.7%、5.7%、6.6%，降幅分别多于8月的5.7%、4.2%、5.3%、6.2%。 内房港股表现 内房港股普遍回调，民企开发商较明显落后 上周内房港股普遍回调，除了建筑/代建/设备之外，其余大致落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.0%、2.8%、6.6%、2.3%、2.4%、4.9%，落后大市0.9、0.7、4.5、0.1、0.3、2.8个百分点。建筑/代建/设备全周下跌1.0%，但领先大市1.1个百分点。 评论 市场信心增加 上周新房销售表现相对理想，同比跌幅收窄，一线及三线城市销售更同比增长，显示市场信心增加。商品房存销比也环比下跌。中央政策密集出台代表解决问题的决心。市场信心也往往建基于对前景的信念，即使数据短期仍未全面改善。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 9月份新开工/竣工面积比例保持同比增长 2024年9月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%至9,396亿元人民币，降幅多于8月的8.5%。房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至3,422万，降幅少于8月的36.5%。新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65，反映市场对长远前景相对较看好。商品房销售面积同比下跌10.8%至9,682万平方米，同比降幅少于8月的12.6%。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 9月份百城住宅平均价格同比上升 2024年9月，百城住宅平均价格同比上升1.9%至16,484元人民币/平方米，升幅优于8月的1.8%。当中一线及二线城市分别同比上升1.9%及1.1%至44,376元及15,147元人民币/平方米，同比变化率接近8月的1.9%及1.3%。三线城市则大致持平于10,000元人民币/平方米。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。2024年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.7%、5.7%、6.6%，降幅分别多于8月的5.7%、4.2%、5.3%、6.2%。 比较两者同比增长走势，2019-23年期间前者略领先后者。但今年年初至9月差距扩大，尤其是一二线地市，当前者明显同比上升，后者仍同比下跌(见图表30至33)。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国