2024房地产行业简析报告

房地产行业简析报告 版权归属上海嘉世营销咨询有限公司 01.房地产新一轮政策周期启动 •2024年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。4月底政治局会议后地方原有四限政策限制加速解除，与去库存相关的以旧换新、房票安置等政策密集出台。•5月17日，中央多部委联合发布政策“组合拳”去库存、稳需求，6月7日，国常会再次强调“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。•量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期开始启动。 02.房地产业投资是固定资产投资的重要组成部分 •固定资产投资是反映投资规模、结构和发展速度的综合性指标。从广义口径上是由固定资产投资（不含农户）和农户固定资产投资两部分组成，从狭义口径上一般指固定资产投资（不含农户），包括计划总投资500万元以上的固定资产项目投资及所有房地产开发项目投资两个部分。 •固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成，2015-2023年三者占固定资产投资的比重平均值为80.1%。其中，这期间房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3%。 03.房地产行业产业链 •房地产行业能够拉动上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。 04.房地产有力带动了上下游产品消费 •房地产有力带动了建筑建材、家电家具等上下游产品消费。商品房销售催生了建材装饰以及家用电器等上下游产品购置需求。 •1999年以来，商品房销售面积由1.3亿平方米增长至2021年的最高值17.9亿平方米，2023年为11.2亿平方米，带动水泥和钢材总产量由1999年的6.6亿吨增长至2020年的最高值37.0亿吨，2023年为33.9亿吨；带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由1999年的0.8亿台增长至2021年的5.8亿台。 05.全国房地产库存处于历史相对高位 •2021年末开始，随着地产景气度下行，民营开发商陆续暴雷，我国商品住宅销售面积和金额不断下滑，去化周期持续上升。2024年3月去化周期已达历史最高点，约为27.2个月。 •2024年3月，一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近1年来整体均保持稳定。一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。 2010年至今不同能级城市去化周期变化情况 06.新房销售分化加剧 •2023年全国房地产市场，在经历2、3月“小阳春”短暂回暖后持续回落，全年呈现前高后低的走势，2023年百强房企全口径销售金额同比下降17.7%，10家样本国央企金额同比微降1.9%，样本民企则同比下降19.2%。 •销售面积方面，百强房企全口径销售面积同比下降25.7%，样本国央企面积同比下降5.1%，样本民企面积同比下降13.7%。销售均价方面，样本国央企2023年均价增长3.4%，而样本民企均价下降6.3%。整体看销售量价表现，民企均较国央企承受更大下行压力，房企间分化加剧。 07.新房整体弱复苏 •2024年6月，53城商品房成交面积同比-18.3%，降幅较5月收窄12个百分点，年内降幅呈现收窄的趋势，如果固定19年同期作为同比基数，那么24年6月53城新房同比下降48%，较4-5月小幅收窄2-3pct。 •新房整体弱复苏，重点城市新开盘去化率有所提升，24年2月重点城市开盘去化率27%，为21年以来最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持续改善，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%），基本面正逐步改善。 08.二手房成交表现强于新房 •2024年6月，14城二手房成交面积同比增长34.7%，与19年相比也有7%的增长，实现单月正增长。 •同口径的8个城市新房与二手房成交数据，24年1-5月二手房成交套数占比平均为69%，为17年以来的新高，二手房表现活跃，一是二手房流动性更好（所见即所得，没有交付担忧），二是二手房价格更为市场化。 09.房价价格持续下跌 •2024年1-5月份统计局口径70城新房房价累计环比下跌2.34%，截止最新5月末70城新房房价同比-4.30%，同环比下跌城市数量进一步上升。 •二手房价格下跌幅度较新房更高，其中存在新房限价以及部分二手房业主成本价较低能容忍的折扣空间更大等原因，但也一定程度上反应了当前二手房供需关系或更弱。24年1-5月份统计局口径70城二手房房价累计环比下跌3.7%。 10.房企拿地能力持续分化 •2023年国央企与民企拿地能力持续分化，样本9家国企2023年拿地金额逆势增长11.0%，而民企在2022年低基数上继续下降34.4%，几乎丧失拿地能力。 •从投向看，头部国央企投资策略有一定趋同，核心城市核心地段的项目土拍热度较高，中低能级城市土拍相对冷清。•从拿地力度看，2023年样本9家国央企全口径金额投销比46.0%，处于合理补库的水平；而样本民企投销比仅22.1%，补库力度较弱。 11.房企进入精耕细作时代 •房企发展模式由“规模为王”转为“精耕细作”，拿地权益比的提升能够提高房企的结算效率。 •横向对比来看，保利发展、招商蛇口、华发股份三家公司在2023年的拿地权益比均高于当年的结算权益比，未来结算权益比均具备提升空间。 12.坚持租售并举是房地产行业回归居住属性的核心举措 •目前我国大量新市民群体的住房需求尚未得到满足，但是受人口结构影响我国总量层面的住房需求已经出现拐点。 •我国住房空置率已经达到15%，部分省份超过25%，高于国际5%的空置率标准。我国近两年财政收入受疫情冲击、留抵退税以及房地产“遇冷”等因素影响明显承压。 •考虑到我国人口规模和财政收支情况，未来增加住房供给的措施将更接近德国模式，即在完善租赁市场的同时，重点增加租赁住房的供给。 •坚持租售并举将重点在增加保障租赁住房供给方面发力，公租房和共有产权房则分别对应着更高层次的保障水平和更多元化的需求，将是保障住房体系的重要补充。 13.房地产行业遭遇四大挑战 房企高企的信用风险 房地产的库存压力 在融资紧缩的压力下，地产开发商普遍资金链紧绷，信用风险高企。在行业已被明显打弱、地产开发商信用风险引发金融机构普遍“惜贷”的情况下，仅凭市场本身很难打破行业下行的惯性。地产开发商高企的信用风险抑制了地产需求，令地产销售滑落至低位。 研究库存结构、探索去库存有效手段，是今年各房企颇为关心的内容，去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰，所以破解问题的突破口，不在于新房供应端，而在于销售端。 02 01 房企融资难 购房信心不足 03当下，民营房企经营及债务风险仍存，能在公开市场融资的已大多为央国企。受此影响，房企整体融资规模也在持续下滑。债务问题是本轮房企违约的核心症结之一，因难以发债“借新还旧”，房企资金链断裂的速度加快，进而出现违约。 居民对于未来购房的信心显得特别脆弱，这背后的原因可不简单。一方面，政策的调整让购房者手中的资金压力变大了；另一方面，市场的起伏不定也让人们持观望态度，不敢轻易出手。 04 14.房企重点关注的五大趋势 央国企将成为盘活存量资产用于保障租赁住房供给的主导力量 房地产租金收益率开启修复 国企有望成为推动房地产新发展模式的主体 央国企在一二线房地产市场份额可能显著提升 房地产整体或延续去杠杆趋势 我国保障租赁住房的建设主要包括涉租赁用地新建和产业园配套用地建设。新建保障租赁住房的盈利很大程度依赖地方政府让渡土地出让红利当前纯租赁用地拿地主体仍以国企央企为主，民企租赁用地来源则主要是配建配套用地。拥有大量土地和房屋等优势的地方国企目前是保障租赁住房建设的参与主体。 在未售保障性住房转化方面，央国企是被各地政府“寄予厚望”。近两年地方政府纷纷出台多元化政策落实“保交楼”责任，其中多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房，地方国企是主要收购主体。 各地政府通过土地供给、金融支持、税收优惠等方式，为参与保租房建设运营的企业留出基础利润空间，但建设保租房的利润仍低于住宅和商业地产项目。民营企业的目标函数是实现利润最大化，而央国企的经营必须将承担更多的社会责任纳入考量。 租金收益率保持相对坚挺，租金虽然跟随房价同步下跌，但租金更具刚性跌幅更小，整体租金收益率相对更具韧性；叠加部分房东持有房产经历本轮房价下跌后已浮亏，折价出让意愿减弱，部分房东改售转租，房价下行压力得到缓解。 2024年以来，在中央与地方持续推动城市房地产融资协调机制的背景下，开发房企的融资环境有望得到边际改善，但市场对于民企甚至混合所有制房企的悲观情绪恐难在短期彻底扭转；同时结合目前持续低迷的行业环境，行业整体或延续去杠杆趋势。 05 版权说明 本报告为简版报告，内容均从嘉世咨询原有完整报告中精炼提取，如需了解详细内容，请联系：mcr@chinamcr.com或021-52987060； 本报告中的所有内容，包括但不限于文字报道、照片、影像、插图、图表等素材，均受《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国著作权法实施细则》及国际著作权公约的保护。 本报告的著作权属于上海嘉世营销咨询有限公司所有，如需转发、转载、引用必须在显著位置标注出处，并且不得对转载内容进行任何更改。 本报告是免费报告，任何机构和个人不得将本报告用于收费为目的经营活动。