2024商业地产行业简析报告

商业地产行业简析报告 01.商业地产市场正在进入存量时代 •商业地产是指用于商业目的的房地产，主要用于经商、办公、娱乐等商业活动。商业地产的核心特征是以商业目的使用，通常涉及商业租赁和商业运营，其价值主要受到商业需求和市场租金的影响。•商业地产可以分为六大类：写字楼、零售、工业和物流、多户型住宅、酒店和专用地产。六大类下按照新旧程度，体量等特征会有更加精细的划分。•长期来看，我国经济基本面良好，消费市场韧性较强，商业地产市场仍存在发展空间，但企业发展模式正在逐渐转变。商业地产市场增量开发逐年放缓，市场正在进入存量时代，部分城市商业地产市场已呈现出供大于求态势，在此形势下，企业布局正在向人口吸引力强、产业经济发达、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦。 工业和物流地产按照工业用途和大小一般可分为弹性空间/散装仓库/重工业/轻型装配 写字楼按照新旧程度和地理位置分级一般可分为甲乙丙三级 零售地产按照地理位置和聚类形式一般可分为大型商场购物中心/小型社区购物中心/大型仓储服务中心/街区条状购物中心等 酒店按照提供服务的不同一般可分为全服务/有限服务/常住型 多户型住宅按照层高和地理位置分类一般可分为高层/中层/花园式 专用地产按照行业分类一般包括医疗保健和休闲娱乐等 02.商业地产成交面积总体平稳 •今年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积总体平稳，但土地供需均处于近十年来的低位。全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米，成交面积为4177万平方米，与去年同期相比，基本保持平稳。•分城市能级来看，一线城市因推地较少，商办用地成交量有所下降，二线城市在低基数下，同比增长有所恢复，三四线城市同比小幅回落。 03.商业地产供大于求 •今年上半年，国内消费市场延续恢复态势，餐饮消费、服务消费表现优于商品零售，商业街及商圈商铺租金小幅上涨，但涨幅较2023年下半年有所收窄。 •今年上半年，全国重点城市100条商业街商铺为样本的百街商铺平均租金为24.37元/平方米/天，同比上涨0.09%；百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/天，同比上涨0.25%，涨幅较2023年下半年收窄。今年下半年，各级政府将进一步加大国内消费刺激力度，消费市场有望加快恢复，重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金或保持平稳。 04.商业地产市场仍在下行期 •当前商业地产开发商从销售、融资、拿地、投资到投资回报率均呈现下行压力。截至2024年一季度末，全国商业地产年化销售面积为9052万平方米，自2012年以来首度跌破1亿平方米，年化同比下降27%。 •从区域上来看，一线城市群和成渝地区商业地产销售占全国比重则快速上升，因国内重点地区所在的商业开发和个人消费需求更为强劲；而三四线城市商业企业经营业务持续收缩，当地居民消费能力相对薄弱，国内主要商业地产参与者正快速退出三四线城市商业地产市场。 05.商业地产开发投资较大幅度下跌 •国内商业地产市场供大于求的状况可能会延续多年，多年前高价购入的商业土地及开发项目融资成本难以在销售放缓的背景下形成可观利润。 •2024年商业地产开发商将逐步回归高能级城市业务，这与大城市居民购买力相对较高是匹配的。而业务下沉到相对能级较低的方案将难以获得支持，2024年商业地产整体供大于求的状况难以改观，商业地产开发及运营仍可能处于收缩期。•目前，商业地产投资月均减少的程度与2012年-2013年相当。按此推算，2024年商业地产投资完成额约为1.07万亿元，同比下降15%。 06.商业地产交易保护活跃 •今年上半年，商办大宗交易市场保持活跃，但买方投资行为相对谨慎，交易金额同比下降。 •今年1-5月商办大宗交易额为369亿元，同比下降32%。其中，一线城市交易额为181亿元，北京交易额接近100亿元，上海超过70亿元；二线城市交易额为137亿元，三四线城市交易额为52亿元。•房企资金承压、折价销售资产、优化现金流仍是主力。根据披露卖家的交易数据测算，卖家为内资房地产企业的交易宗数占比超过40%。伴随着房地产行业下行的持续，部分企业的出险资产流入法拍市场，以较低折扣出让。 07.写字楼租金延续下跌趋势 •今年上半年，重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌趋势，业主通过以价换量方式降低写字楼空置率。•2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下降0.29%，上半年累计下降0.76%。展望今年下半年，写字楼市场仍处于筑底阶段，短期内租金难以企稳。 08.购物中心增量开发空间已较小 •截至2024年5月，全国3万方以上已开业购物中心总数约6400个，总建筑面积约5.6亿平方米。从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量约3800个，总建筑面积约3.3亿平方米，占全国购物中心存量比重约60%。 •截至2024年5月，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体购物中心增量开发空间已较小。 •具体来看，一线城市购物中心存量规模已较大，人均购物中心面积约1.0平方米，未来存量项目的竞争将更加激烈；二线城市城镇人均购物中心面积约0.9平方米，接近一线城市水平，部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市当前城镇人均购物中心面积仍较小，约为0.4平方米。 人口数据口径 09.商业地产陷入“流量争夺战” •当前商业地产陷入“流量争夺战”，呈现出新变化：挤满“特种兵游客”的新一代网红之城，从边缘地带走到聚光灯下。 •在城市之中，非标商场、奥莱小镇、网红街区……加入流量混战的它们，改变了“地段决定客流”的绝对标尺，用创意、用诚意创造了一个个另类的流量故事。•2023年，全国购物中心场日均客流2万人，同比上年大幅增长35%，且超过疫前水平，同比2019年增长10%。 10.商业地产的资产证券化 •2023年，国内商业地产领域CMBS+类REITs（仅统计零售物业、办公物业、酒店、混合类）共70宗，总发行金额987.23亿元。其中CMBS为53宗，总发行金额780.45亿元；类REITs为17宗，总发行金额206.78亿元。 •2022年的商业地产资产证券化有明显的主题：国央企占比极高，碳中和主题成新风向。而到了2023年，这两个主题持续的同时，又有了新变化：非民营企业发行金额占比超8成；绿色主题延续政策优势仍然是风向；港资企业拓展境内融资渠道，实现创新尝试。 11.商业地产标杆企业稳中求进 •商业地产企业及时洞察消费需求变化，优化租户组合、拓展新业务模式，凭借多元业态组合、新潮商业场景和丰富的会员权益为消费者提供优质消费体验，提升项目吸引力。2023年，代表企业在营商场平均出租率超95%，与2022年底相比有小幅提升。 •2023年，华润万象生活旗下101座在营购物中心实现零售额人民币1812亿元，同比增长43.3%；实现业主端租金收入人民币220亿元，同比增长38.8%。中粮大悦城2023年购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%。 12.商业地产短期债务集中兑付压力 •2024年内到期的商业地产存续债券规模共618.73亿元，占存续债券总额的45.46%，商业地产企业存续债券于2024年集中到期规模较大。 •从存续债券2024年四个季度到期分布情况看，商业地产企业在2024年一季度到期的债券规模较大，商业地产企业存在一定短期债务集中兑付压力。 13.商业地产行业遭遇四大挑战 购物中心经营仍承压 物流地产有所降温 在消费复苏乏力和大量新增供应环境下，加之美联储加息对外资的影响，物流地产市场有所降温，投资者态度更趋谨慎，部分外资平台拟进行资产出售。此前物流地产投资端的火热将加剧未来一段时期运营端的压力，物流地产细分市场面临结构性供大于求风险，物流地产开发商偿债压力有所加大。 由于消费和投资收紧，超额储蓄趋势显著，社会对宏观经济的预期较弱，消费者仍具备购买力但消费信心不足。未来一段时期消费信心仍将处于筑底阶段，预计购物中心的经营仍将承压。 01 02 商业地产企业信用风险分化 写字楼租金水平仍将震荡下行 03过去曾以重资产模式快速扩张的商业地产企业，将面临一定的流动性风险考验。产业园区和专业市场方面的发债企业以国企为主，自身融资能力和股东支持力度强；物流地产方面随着市场降温，资产处置进度不确定性加大，对企业偿债安排将造成一定影响。 04当前受到内外需不足的影响，国内经济面临下行压力，稳就业压力较大，短期内写字楼租金需求难以迅速反弹。供给端方面，由于大量房企因遭遇流动性危机需要出售旗下商业项目回笼资金，存量项目大宗交易供给量提升，同时增量项目投资意愿不足。 14.商业地产企业重点关注五大趋势 非标商业成为市场新宠儿 EOD理念引导商业地产增长新模式 持续发力“数字化转型” 县级城市商业地产开发将成为新赛道 REITs试点有望落地 当前持有型物业仍可为房企持续提供较稳定的现金流和利润，尤其对于商品住宅预售资金受到严格监管的房企而言，商业地产贡献的现金流是少数能够回流至集团总部自由动用的资金渠道之一。未来随着消费基础设施REITs渠道的打通，房企的商业资产盘活能力将显著增强，有助于缓解房企流动性压力。 数字化转型有助于商业地产企业降本增效、以数据辅助决策，同时增强客户体验、拓展新商业模式，进而提升企业核心竞争力。此外，在数字化方面积累了丰富经验、形成标准化产品的商业运营企业还可以将其数字化运营产品向外输出，帮助其他商业地产企业搭建数字化运营平台，推动商业地产行业转型升级。 近年来，主要城市的商业地产已经显现出过剩迹象，倒逼房地产企业转向县级城市的新赛道。县级城市经济基础良好，消费潜力较大，商业配套等日常消费需求明确，预计在城乡融合发展的趋势下，因地制宜开发县级城市商业地产将成为地产发展新赛道。 商业地产主动拥抱EOD理念，通过空间设计结合环境、消费者与服务，将自然环境、生态场景与建筑语言充分聚合，形成无界的生态商业消费环境，而愉悦体验感反哺可持续消费力，将成为房地产开发企业与运营商重点打造的方向，从而实现商业繁荣与生态环境治理的双赢。 随着个性化消费趋势凸显和体验经济的盛行，很多非标项目以不可忽视的差异化优势脱颖而出，非标商业逐渐从外部空间到品牌臻选再到精细化运营手段，其发展正在“由表及里”，不断升级、扩展。“非标商业”或将成为市场新宠儿，备受年轻群体青睐。 版权说明 本报告为简版报告，内容为嘉世咨询研究员通过桌面研究整理撰写。如有深度调研需求，请联系：mcr@chinamcr.com或021-52987060； 本报告中的所有内容，包括但不限于文字报道、照片、影像、插图、图表等素材，均受《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国著作权法实施细则》及国际著作权公约的保护。 本报告的著作权属于上海嘉世营销咨询有限公司所有，如需转发、转载、引用必须在显著位置标注出处，并且不得对转载内容进行任何更改。