住建部新闻发布会精神解读：“两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察

“两个增加”政策超预期，但专项债效果待观察 住建部新闻发布会精神解读 投资要点 2024年10月17日 大 幅 提 升“ 白 名 单 ”项 目 信 贷 规 模 ：本次住建部大幅优化“白名单”政策，要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，并将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。此前房地产“白名单”机制的资金实际使用效率相对偏低，根据中国证券报此前数据，截至5月18日，“白名单”项目共授信4690亿元，但实际放款额仅为1554亿元。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。本次住建部要求2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，并达到4万亿元。预计将化解房地产市场风险、助力房地产市场企稳回升。 货 币 化 安 置 将 加 快“ 三 大 工 程”的推进：住建部强调通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。货币化安置将棚改区居民购房需求引导到商品房市场，有助于存量商品房库存去化。上一轮棚改期间，货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重逐年提升。以2017年为例，通过我们测算，当年货币化安置面积约为31025万平方米，占全年商品房销售面积的18.98%，货币化安置对于推动商品房去库存有明显贡献。住建部表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”，这预示随着政策的逐步落地，货币化安置规模很可能会超出100万套。预计后续棚改、旧改等工程可能将深度货币化，商品房库存压力有望缓解。 黄 红卫分 析师执业证书编号：S0530519010001huanghongwei@hnchasing.com 张 雯婷分 析师执业证书编号：S0530524030002zhangwenting30@hnchasing.com 王 与碧分 析师执业证书编号：S0530522120001wangyubi@hnchasing.com 但 专 项 债 收 储 的 效果仍待观察：财政部强调，对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。虽然专项债让收储资金来源更加多元化，有利于缓解地方政府及房企的流动性和债务压力，但与保障性住房再贷款模式难点相似，专项债收储模式的关键是价格，资金能否实现成本和收益的平衡仍存在不确定性。截至2024年9月30日，今年地方政府债券发行利率位于1.41%-2.80%区间，加权平均利率为2.34%，其中专项债加权平均利率为2.35%，距离50城的平均租金回报率（2.03%）尚有一定距离，专项债收储的效果仍待观察。 相关报告 1财信宏观策略&市场资金跟踪周报（10.14-10.18）：财政发力预期升温，市场风格走向分化2024-10-132财政部新闻发布会精神解读：增量财政政策发力，推动经济回升向好2024-10-123策略专题报告：2024年第四季度十大金股2024-10-07 投 资 建 议 ：本次发布会政策表述符合预期，楼市政策思路或仍重在托底，其中“两个增加”是重要看点，但专项债收储模式仍需观察。短期，预计房地产市场拐点仍需等待，重点关注核心一二线城市走势；权益市场短期或企稳震荡，后市高度则取决于增量财政政策的力度及其带动的经济回升速度；债券市场或区间波动，收益率趋势性上行风险整体可控。 风 险 提示：房地产政策力度不及预期风险；地方执行不及预期风险。 一、事件 事件：国务院新闻办公室在10月17日举行新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。 我们认为，房地产是影响中国经济及资本市场走势的关键变量。2021年中国新建商品房销售面积达到17.94亿平方米高峰后，开启连续3年回落趋势。2024年1-8月份，新建商品房销售面积仅6.06亿平方米，同比下降18.0%，一定程度影响国内经济复苏进程，并制约中国资本市场表现。从经济层面来看，9月份中国制造业PMI为49.8%，已连续5个月处于荣枯线下方。从资本市场层面来看，A股、港股、在美中概股等中国资产价格的上轮高点均出现在2021年初，与国内新房销售面积见顶回落时点接近；从月频数据来看，除2015年A股水牛行情以外，万得全A指数的月平均值与国房景气指数走势具有较强一致性。往后看，房地产仍将对中国经济基本面、上市公司业绩表现、资本市场走势产生深刻影响。本次住建部等五部委领导共同出席，系统介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，强调“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策组合拳，为房地产市场止跌回稳注入信心。 资料来源：Wind资讯，财信证券 资料来源：Wind资讯，财信证券 二、房地产政策组合拳：四个取消、四个降低、两个增加 发布会上：住建部部长倪虹强调，房地产“组合拳”概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。①四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。②四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一“一套、二套房贷最低首付比例”到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。③两个增加，一是通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。 我们认为，近期国家对房地产市场出台一系列支持性政策，对促进房地产市场止跌回稳起到了显著作用。一是“9月24日一行一局一会新闻发布会”提出降低存量房贷利率约0.5pct、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%、将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%、研究允许政策性银行及商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地等四项措施，对提振实体经济、托底房地产起到了显著效果。二是9月底政治局会议明确要求“要促进房地产市场止跌回稳”，态度更为明确、坚定。三是10月8日发改委新闻发布会提出“要加大超长期特别国债对人口集中流入城市普通高中、医院病房改造、保障性住房等建设的支持力度”，将特别国债支持范围拓展至保障性住房建设。四是10月12日财政部新闻发布会提出“扩大专项债券使用范围至收购存量商品房作为保障房”。 国庆节期间楼市积极反应。9月底以来，各地陆续出台房地产优化调整措施，国庆“黄金周”多地楼市火爆，根据克而瑞监测数据，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%，同比上升26%。根据财联社记者报道，国庆期间，北京新房成交同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%；深圳新房认购量较去年同期增长664.14%；上海新房成交也同比出现翻倍增长；广州新房项目的到访量及认购量均大幅上升。本次住建部等五部委联合出席发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展情况，落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，分别从降低置业门槛、增强居民购房能力、优化房地产供给等方向，进一步促进房地产市场止跌回稳。其中“四个取消、四个降低”在此前多个部委表态中已有所涉及，“两个增加”则是本次发布会的重点新增内容，我们预计货币化安置房、房地产“白名单”项目等将进入政策加速落地期。 三、金融支持：大幅提升“白名单”项目信贷规模，有效化解地产风险 发布会上：①住房城乡建设部部长倪虹表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。②金融监管总局副局长肖远企表示，今年以来，城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入“白名单”，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。③国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。④人民银行副行长陶玲表示，预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。 我们认为，本次会议相关举措为926政治局会议明确定调“要促进房地产市场止跌回稳”后的政策着力点进一步落实细化，其中：增加房地产“白名单”信贷规模至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，为本次的增量政策。而调降存量房贷利率则为现有政策的跟进落实。 此前房地产“白名单”机制的实际使用效率相对偏低，后续银行投放有望加速。2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，可给予融资支持的房地产项目“白名单”并向本行政区域内商业银行报送，以改善在建房地产项目现金流问题。入选项目需要同时满足5个条件：房地产开发项目必须处于在建施工状态；房地产开发项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；房地产开发项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；房地产开发项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；房地产开发项目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。且进入“白名单”并不意味着一定能获得金融机构融资，最终决策权仍处于金融机构手中。 根据最新数据显示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。根据本次发布会政策安排，预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，并超过4万亿元。该项政策规模的加码有助于为困难房企提供流动性支持，助力在建工程完工交付，但后续银行放款节奏仍是影响政策效能的重要因素。根据中国 证券报披露的数据，截至5月18日，“白名单”项目共授信4690亿元，但实际放款额仅为1554亿元，表明银行实际投放金额并不高。针对这一问题，本次会议提出后续要优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”，银行可根据项目用款计划，将全部贷款提前发放到项目资金监管账户。2024年1-8月房地产开发资金来源中的银行贷款规模为10229亿元，累计同比降幅收窄至-5.1%，预计随着政策的进一步落实，银行对房企项目审批授信后贷款发放节奏有望提高，提升房地产上下游企业资金回款速度、化解房地产市场风险、助力房地产市场企稳回升。 资料来源：wind、财信证券 降低存量房贷利率的落地，助推居民消费潜能释放。降低存量房贷利率政策此前已在“924”国新办新闻发布会上公布，具体细节为：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。整体而言，我们认为此举有助于缓解居民提前还贷现象。2024年1-8月，社零同比增长3.4%，其中8月份，社零同比增长2.1%，远低于疫情前8%社零增速中枢，消费不足问题较为突出。这部分减少的利息支出将有望部分转换为居民消费，助力社零改善。 四、三大工程：货币化安置将加快“三大工程”的推进 发布会上，住建部部长倪虹介绍：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。主要政策：一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。 我们认为，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”是构建房地产发展新模式的重要抓手，“三大工程”一方面可以推动城市更新