房地产行业周报：财政部表态超预期，存量按揭调降进行时

核心观点：财政部表态超预期，存量按揭调降进行时 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长，20城二手房成交面积同比下降，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。本周政策端持续发力，财政部允许专项债券用于土地储备，使用专项资金回收存量土地或新增储备，继续用好保障性安居工程补助资金以支持收购存量商品房；发改委加大“白名单”项目贷款投放力度；多家银行批量调整存量房贷利率。地方层面一线城市国庆前购房限制措施集体放松，多地优化购房政策。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 政策端：一线城市调控集体松绑，政策密集出台企稳地产市场 中央层面：发改委：加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率。财政部：允许专项债券用于土地储备，使用专项资金回收存量土地或新增储备；用好专项债券收购存量商品房、继续用好保障性安居工程补助资金以支持收购存量商品房；及时优化完善相关税收政策。 地方层面：广州：取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。北京：居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。 上海：对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。深圳：本市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房。 市场端：土地成交面积同比增长，无锡土拍顺利收官 销售端：2024年第41周，全国68城商品住宅成交面积259万平米，同比下降27%，环比增加19%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10253万平米，累计同比下降34%。全国20城二手房成交面积为182万平米，同比增速-17%，前值+107%；年初至今累计成交面积7170万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：2024年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3061万平方米，成交土地规划建筑面积1190万平方米，同比增加8%，成交溢价率为1%。 一线城市成交土地规划建筑面积5万平方米，同比下降94%。无锡：无锡三批次土拍顺利收官，7宗土地总建设用地面积近20.9万m，总规划建筑面积27.4万m，起拍总价约31.66亿元。最终7宗地块均底价成交，合计收金31.66亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比减少 2024年第41周，信用债发行10亿元，同比减少84%，平均加权利率2.73%，环比减少36BP。信用债累计发行规模3128.3亿元，同比减少14%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、一线城市调控集体松绑，政策密集出台企稳房地产市场 中央层面：（1）央行：在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。（2）住建部：以夯实基础、深化改革为主线，全力促进房地产市场止跌回稳，持续推动建筑业工业化、智能化、绿色化转型升级，积极实施城市更新行动，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，努力为保障和改善民生办实事，为完成全年经济社会发展目标任务作贡献。（3）发改委：加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。（4）财政部：允许专项债券用于土地储备，使用专项资金回收存量土地或新增储备；用好专项债券收购存量商品房、继续用好保障性安居工程补助资金以支持收购存量商品房；及时优化完善相关税收政策，研究取消普通住宅标准相关的增值税和土地增值税政策。 地方层面：（1）上海：对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。（2）广州：9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。（3）深圳：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。（4）北京：居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。（5）河南：河南省七部门联合发布20条措施，旨在促进房地产市场平稳健康发展。这些措施包括优化土地供应、支持住房需求、加强金融支持和提升市场监管，以激发市场活力并推动新模式的构建。（6）佛山：9月30日，佛山市住房公积金管理中心发布《关于提取公积金支付首付款相关事项通知》，该通知自2024年11月1日起施行，有效期5年。根据通知，佛山市行政区域内新建商品住房的购买者，若使用住房贷款，可申请提取住房公积金支付购房首付款。（7）武汉：在优化个人住房贷款套数认定标准方面，2024年10月1日至12月31日，在武汉市新购一套新建商品住房的，申请商业性个人住房贷款时按家庭首套住房认定，新购的第二套及以上新建商品住房，申请商业性个人住房贷款时按照中国人民银行相关规定标准执行。（8）厦门：9月30日，厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化我市房地产政策相关事项的通知》。新政策将于2024年10月1日正式实施。《通知》明确，全面取消住房限售，在厦门市购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外）。优化个人住房贷款政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，与首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例保持一致。优化住房套数认定，住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定。（9）福建：10月1日起，福建全省九市一区第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房。落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行在10月31日前统一对符合条件的存量房贷利率实施批量调整，鼓励省内法人银行尽快落实政策、提前完成批量调整工作。（10）北京：加大住房公积金贷款支持力度，对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元，以更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。（11）宁波：浙江省宁波市住房公积金管理委员会宣布，自2024年10月6日起，首次申请住房公积金贷款的最高额度从100万元/户提升至130万元/户，用于购买家庭首套自住住房。同时，购买第二套自住住房的贷款额度也从80万元/户提高至110万元/户。（12）东莞：在东莞市拥有合法产权住宅房屋的成年非莞户籍人员，已在东莞市申报居住登记的，其本人或配偶可以申请入户，申请人的未成年子女、父母（以下称“家属”）可以随迁；房屋产权人、购房人为未成年人的，应由其父亲或母亲作为申请人，家属可以随迁。（13）锦州：青年人、新市民、多子女家庭、高校引进高层次博士人才购房贷款额度在符合政策规定的家庭合计贷款额度基础上加20万元。（14）南宁：支持缴存人购买保障性住房并加大租房需求支持力度。政策有效期两年，最低首付款比例调整为15%，旨在缓解购房压力，促进房地产市场健康发展。（15）杭州：引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，明确优化住房公积金贷款政策。职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。（16）福州：落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。（17）长沙：长沙市政府于10月10日宣布进一步放宽落户政策，以吸引人才和居民。新政策涵盖购房、投资创业、务工人员、租赁房屋及亲属投靠五个方面。拥有合法所有权的住宅、商业用房等可实行“一房一户”落户，租赁房屋居民亦可申请落户。此外，亲属投靠政策优化，支持家庭团聚。（18）普洱：单方缴存住房公积金的家庭，申请个人住房公积金贷款的最高额度为70万元；若夫妻双方均缴存住房公积金，最高贷款额度可达90万元。 此外，多孩家庭在普洱市最高贷款额度的基础上，可享受最高上浮20%的优惠，以支持家庭购买首套自住住房。（19）泉州：泉州市自10月1日起调整住房公积金贷款额度，夫妻双方均缴交公积金的最高贷款额度从80万元上调至100万元，单方缴交公积金的最高贷款额度从50万元提升至60万元。（20）陕西：陕西省宣布自2024年10月10日起，全省各城市商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套住房。（21）济南：持续优化住房信贷政策。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消利率政策下限，住房套数按区（县）认定；落实国家关于降低存量房贷利率政策，进一步减轻购房人房贷利息支出。（22）青岛：多子女家庭购买自住住房时公积金贷款额度可上浮30%，新建高品质住宅或达到绿色建筑标准的新建商品住宅同样享受此优惠。这些政策叠加后最高贷款额度不超过150万元。（23）泉州：福建省泉州市宣布全面取消住房限购、限售、限价政策，以促进房地产市场平稳健康发展。根据微信公众号“泉州住建”发布的《进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，鲤城区、丰泽区及泉州开发区新出让的房地产住宅用地项目将不再执行公证摇号政策，由开发企业自行销售，不设置购房条件。（24）嘉兴：对于已经出让的存量房地产项目，支持开发主体开发建设引领市场需求的优质产品，按照改善型住房和业态提升的建设要求，依法依规优化调整建设工程设计方案。 表1：一线城市调控集体松绑，政策密集出台企稳房地产市场 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第41周，全国68城商品住宅成交面积259万平米，同比下降27%，环比增加19%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达10253万平米，累计同比下降34%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第41周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第41周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长 图5：2024年第41周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第41周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第39周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单