房地产行业点评：上广深政策齐落地，风向标意义明显

事件 2024年9月29日，上海、广州、深圳接连出台楼市新政。上海市新政主要内容包括：调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策；广州全域取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳新政主要内容包括：优化分区住房限购、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策。 点评 调整限购政策，降低购房门槛，引导需求入市。一、上海：①新政放松外环外购房要求，范围更广。此前非沪籍 居民购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上，其中五大新城以及南北转型等重点区域为2年及以上，自贸 区临港新片区为1年及以上。本次政策调整为非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房，需在上海缴纳社保或个 税年限满1年及以上。②释放部分持居住证人群的需求，持居住证的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在 一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现落户。新政后该部分人群最多可提前4年，享受到等同落户上海的购 房待遇。③针对在临港新片区工作，但居住于新片区以外的人群，可在临港增购1套住房。二、广州：全域取消限购，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格。三、深圳：①优化限购套数，释放需求。本地户籍可在外围区域再购买1套住房；多子女的非深籍居民家庭，可再购买1套住房；②大幅降低购房 所需的社保年限。核心区由3年降至1年，外围无需社保。③取消限售及限价。 下调首付比例，降低准入门槛。上海首套住房的最低首付比例从20%下调至15%；二套住房核心区的最低首付比例从35%下调为25%，差异化政策区域（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）的最低首付比例从30%下调至 20%。深圳首套住房的最低首付比例从20%下调至15%，二套住房的最低首付比例从30%下调为20%（深汕合作区15%）。上海广州深圳共同打响新政后第一枪，风向标意义明显。自9月26日政治局会议提出“回应群众关切，调整住 房限购政策”之后，9月29日住建部会议强调“要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购”。三大一线城市于国庆节前共同打响政策放松的第一枪，具备明显的风向标意义。预计近期北京或将有望跟进楼市放松，四季度各地楼市出台更多政策值得期待。 把握四季度地产行情。本周国新办发布会及政治局会议持续释放重磅利好，后续货币政策、财政政策、房地产金 融政策有望共同发力。今日上海、广州、深圳的新政已经先行，随着四季度各项政策加速落地，将加快地产止跌回稳 的进程。尽管基本面的修复尚需时日，但当前地产板块估值低、仓位低，对政策敏感，股价的反应通常快于基本面复苏，政策利好接连出台促进市场预期转好及信心修复，地产股股价迎来快速反弹，应积极把握机遇。 投资建议 本次三大一线城市的楼市新政具有风向标意义，政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后政策落地速度快、有力度，体现出坚定支持地产企稳的意志。方向明确后，预计四季度各项政策将加速落地，若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布 局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、越秀地产、保利发展等。中 介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表1：上海929楼市新政前后对比 来源：上海市政府，国金证券研究所 图表2：深圳929楼市新政前后对比 来源：深圳市政府，国金证券研究所注：外围指盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区 图表3：2022-2024.9在上海、广州、深圳三地权益拿地金额TOP20房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万方) 1 保利发展 19 691 254 2 招商蛇口 12 623 274 3 华润置地 15 566 305 4 中海地产 9 562 169 5 越秀地产 5 416 220 6 华发股份 1 359 134 7 中国铁建 10 317 135 8 建发房产 5 203 113 9 绿城中国 11 199 41 10 广州地铁地产 7 187 89 11 中国中铁 4 172 129 12 象屿地产 5 172 101 13 深圳地铁集团 5 164 184 14 国贸地产 3 148 61 15 万科 3 143 100 16 大华集团 2 134 65 17 保利置业 3 127 70 18 广州城投地产 1 99 164 19 中华企业 8 98 37 20 中建二局 3 96 46 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：A股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 30 25 20 15 10 5 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 中性 992 8.2 -12.5 223.1 121.6 -79.2 4.4 -46% N/A N/A 600048.SH 保利发展 买入 1,201 9.9 13.2 12.2 120.7 91.0 98.1 -34% -25% 8% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,017 16.1 16.0 13.2 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 276 2.1 4.1 3.3 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 322 12.7 12.2 9.8 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600325.SH 华发股份 买入 186 10.1 9.5 8.4 18.4 19.5 22.2 -29% 6% 14% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,519 5.9 5.7 5.2 256.1 267.2 289.6 10% 4% 8% 3900.HK 绿城中国 买入 203 6.5 6.1 5.2 31.2 33.4 39.2 13% 7% 17% 1908.HK 建发国际集团 买入 283 5.6 5.3 4.7 50.3 53.4 60.2 2% 6% 13% 0123.HK 越秀地产 买入 224 7.0 7.0 6.4 31.9 32.0 34.9 -19% 0% 9% 9979.HK 绿城管理控股 买入 63 6.5 5.2 4.2 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,732 17.7 17.9 17.0 98.0 96.6 102.0 245% -1% 6% 9666.HK 金科服务 买入 45 N.A. 8.4 7.8 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 增持 181 62.0 12.4 9.6 2.9 14.6 18.9 -85% 400% 30% 1209.HK 华润万象生活 买入 662 22.6 18.4 15.7 29.3 36.0 42.1 33% 23% 17% 3316.HK 滨江服务 买入 48 9.7 8.5 7.2 4.9 5.6 6.7 20% 14% 19% 6626.HK 越秀服务 买入 48 9.8 8.5 7.5 4.9 5.6 6.4 17% 15% 14% 2156.HK 建发物业 买入 35 7.5 7.5 6.3 4.7 4.7 5.6 89% 0% 19% 平均值 502 12.9 8.5 20.4 55.3 42.0 52.5 23% 27% 16% 中位值 250 9.7 8.4 7.6 30.2 29.1 33.9 15% 5% 17% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年9月27日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不