当前房地产市场处于弱势徘徊阶段，房价下跌通过财富效应影响居民与企业部门的消费和投资行为。根据央行数据，居民资产负债表两侧均受房价下行冲击。财富效应传导下，消费与投资预期明显下降，居民部门表现为社零数据偏弱，企业部门表现为投资放缓、M1负增长，金融市场也反映出投资者风险偏好收窄。
宏观政策重心在于解决国民经济结构调整、土地财政下滑后的财政缺口，对地产问题的处理处在“等待”阶段。相较于房地产，宏观面临的更大挑战是以最小的成本跨越中产收入陷阱。中性假设下，房价的回落速度将继续至2025年末-2026年初。若2026年数据依然大幅下滑，脱离“泥潭困境”的机会成本将大大增加。
本轮调控结果不及预期，主要归因于宏观经济疲弱。自5.17新政发布以来，地产数据尚未出现显著拐点，与以往政策调整的“易上难下”不同，此次体现为“持续过冷”。房价回落既有外部冲击的影响，也反映出内生动力不足，经济增速放缓是与之相关的核心指标。
土地财政逐步退出，或要依靠增长脱离泥潭。土地出让金收入回落导致地方财政迈向紧平衡，中央“救市”政策难以获得配套资金落地。“三条红线”导致开发商流动性枯竭，叠加销售疲软影响了购地需求，打破了过去二十年地方财政对出售土地资源的依赖循环。截至6月，地方土地使用权出让累计同比增速-14%，连续25个月负增长，对地方财政带来了较大的压力。
土地财政走弱对产业政策的影响不容忽视。数据显示，我国住宅用地与工业用地价格的分化日趋明显。2008年至2023年，全国工业用地平均价格从446元/平方米上涨至859元/平方米；而居住用地平均价格从922元/平方米攀升至7562元/平方米。
短期稳定政策或进一步加强，通过加大保交房、收储等一系列政策加强对数据回落的支撑。从国际经验观察到短期刺激政策对地产的支撑有限，长期依然要靠经济增长破局。伴随土地财政的退出以及经济结构调整，经济要素的重新配置将成为推动高质量发展的关键。技术创新、新质生产力的培育和地方财政结构的优化，将逐步为未来经济增长提供更强的内生动力。
房地产新模式是构建新发展格局的关键支撑。房地产新发展模式的特点包括：从卖方市场转向买方市场，由增量房转向存量房，以城市更新为主的发展模式，以提供保障房为主，以产业支撑和多元公共服务为特点。构建新模式需要科学配置资源，完善全生命周期管理机制，改革基础性制度，推进现房销售。
长期展望：土地财政逐步退出，生产要素将重新配置适应新发展格局。随着中国经济进入新发展阶段，土地财政作为过去几十年地方政府财政收入的主要来源将逐步退出历史舞台。伴随这一转型，经济要素的重新配置将成为推动高质量发展的关键。技术创新、新质生产力的培育以及地方财政结构的优化，将为未来的经济增长提供更为持久的动力。
