8月市场延续弱复苏，投资端仍然承压

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 8月市场延续弱复苏，投资端仍然承压 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月17日 证券研究报告 |报告要点 2024年1-8月，全国商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%；销售金额59723亿元，同比下降23.6%。房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%。新开工面积49465万平方米，同比下降22.5%，竣工面积33394万平方米，同比下降23.6%。累计到位资金69932亿元，同比下降20.2%。9月市场迎来传统营销旺季，预计新房市场销量环比提升，但受购房者观望情绪浓厚和房价预期下行的影响，绝对量或筑底震荡。建议关注具备改善性产品塑造能力的央国企。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/10 行业研究|行业专题研究 2024年09月17日 房地产 8月市场延续弱复苏，投资端仍然承压 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 10% 沪深300 -7% -23% -40% 2023/92024/12024/52024/9 相关报告 1、《房地产：头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整》2024.09.05 2、《房地产：新加坡“居者有其屋”与我国保障房制度的比较》2024.08.24 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2024年1-8月份全国房地产市场基本情况报告。1-8月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为60602万平方米/59723亿元/69284亿元 /49465万平方米/33394万平方米，同比变化分别为-18.0%/-23.6%/-10.2%/-22.5%/-23.6%整体来看，销售面积、销售金额、新开工面积同比降幅均有所收窄。 投资端：开发投资降幅持平，新开工降幅收窄 2024年1-8月，全国房地产开发投资累计69284亿元，同比下降10.2%，降幅较1-7月持 平。累计房屋新开工面积49465万平方米，同比下降22.5%，降幅较1-7月收窄0.7个百分 点。累计房屋竣工面积33394万平方米，同比下降23.6%，同比降幅较1-7月走扩1.8个百 分点。根据克而瑞数据，截止8月27日，全国300城经营性土地成交规模4795万平方米，同比下降30%，平均溢价率3.9%，较7月全月下降0.3个百分点，平均流拍率11%，环比连续三个月回落。土地市场活跃度仍然较低，开发投资预计持续承压。 销售端：环比止跌，同比降幅收窄 2024年1-8月，全国商品房累计销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，累计同比降幅 较1-7月收窄0.6个百分点。1-8月累计全国商品房销售金额59723亿元，同比下降23.6% 累计同比降幅较1-7月收窄0.7个百分点。8月单月销售面积6453万平方米，环比增长3.5%，销售金额6393亿元，环比增长3.2%。8月是传统销售淡季，随着2023年初的高基数效应逐渐减弱，销售端呈现一定修复态势，但绝对值仍处历史低位区域。 资金端：到位资金边际修复，销售回款仍有压力 2024年1-8月，累计房地产开发企业资金来源为69932亿元，同比下降20.2%，同比降幅较 1-7月收窄1.1个百分点，降幅连续5个月收窄。2024年8月当月房地产开发企业资金来源 为8031亿元，同比下降10.6%，同比降幅较1-7月收窄1.3个百分点，降幅连续3个月收 窄。房地产融资协调机制持续推进，截止8月21日，商业银行已审批房地产“白名单”项 目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。随着收储去库存等政策的逐步落地，房企到位资金有望边际改善。 投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企 9月市场迎来传统营销旺季，预计新房市场销量环比提升，但受2023年同期“认房不认贷政策刺激的影响，同比降幅或弱修复。购房者观望情绪浓厚和房价预期下行，绝对量或筑底震荡。政策端，收储政策的落地指引、外部环境带来的降息空间、存量房贷利率的下调、房屋养老金制度的执行等仍然有一定的政策空间，市场修复仍需政策的进一步扶持。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：(1)政策效果不达预期；（2）房企流动性风险加剧；（3）市场信心不足 正文目录 1.投资端:开发投资降幅持平，新开工降幅收窄4 1.1开发投资降幅持平4 1.2新开工面积降幅收窄4 1.3竣工面积同比走扩5 2.销售端:环比止跌，同比降幅收窄5 2.1销售面积及金额降幅收窄5 2.2销售均价环比连续6个月增长6 3.资金端:到位资金边际修复，销售回款仍有压力7 3.1到位资金降幅连续5个月收窄7 3.2销售回款持续承压7 4.投资建议：关注具备改善性产品塑造能力的央国企9 5.风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速7 图表14：当月到位资金及增速7 图表15：累计定金及预收款8 图表16：累计个人按揭贷款8 图表17：累计国内贷款8 图表18：累计自筹资金8 图表19：资金来源主要构成9 图表20：分来源当月到位资金增速（%）9 1.投资端:开发投资降幅持平，新开工降幅收窄 1.1开发投资降幅持平 据国家统计局数据1，2024年1-8月累计全国房地产完成开发投资69284亿元，同比变化-10.2%，相较于1-7月同比降幅持平。8月当月全国房地产完成开发投资8407亿元，同比变化-10.2%。根据克而瑞数据，截止8月27日，全国300城经营性 土地成交规模为4795万平方米，同比变化-30%，平均溢价率3.9%，较7月全月下降 0.3个百分点，平均流拍率11%，环比连续三个月回落。土地市场活跃度仍然较低，开发投资预计持续承压。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右轴） 50 40 30 20 10 0 -10 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -20 20,000 15,000 10,000 5,000 0 开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右轴） 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -25 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.2新开工面积降幅收窄 2024年1-8月累计房屋新开工面积49465万平方米，同比变化-22.5%，降幅同 比收窄1.9pct，降幅环比较1-7月收窄0.7pct。2024年8月房屋新开工面积5732万平方米，同比变化-16.7%，降幅同比收窄6.9pct，降幅环比收窄3.0pct。房企现金流压力较大，预计短期内新开工面积仍将低位震荡。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 新开工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）新开工面积当月值（万平）当月同比（%，右轴） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -60 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.3竣工面积同比走扩 2024年1-8月累计房屋竣工面积33394万平方米，同比变化-23.6%，同比降幅 较1-7月走扩1.8pct。2024年8月单月房屋竣工面积3377万平方米，同比变化-36.6%，降幅较7月单月走扩14.8pct。竣工面积绝对值环比微降，降幅走扩主要原因是2023年8月竣工面积较高。政策端，保交房仍然是化解房地产市场风险的工作重心之一，同时各地收储政策试点相继落地，竣工面积有望边际修复。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 施工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）竣工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴） 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 15 10 5 0 -5 -10 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -15 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 50 40 30 20 10 0 -10 -20 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06 2022-11 2023-04 2023-09 2024-02 2024-07 -30 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 2.销售端:环比止跌，同比降幅收窄 2.1销售面积及金额降幅收窄 2024年1-8月累计全国商品房销售面积60602万平方米，同比变化-18.0%，累计同比降幅较1-7月收窄0.6pct，降幅连续3个月收窄。1-8月累计全国商品房销 售金额59723亿元，同比变化-23.6%，累计同比降幅较1-7月收窄0.7pct，降幅连 续4个月持续收窄。2024年8月全国商品房销售面积6453万平方米，环比变化+3.5%，同比变化-12.6%，降幅环比收窄2.8pct。8月全国商品