大资管平台转型步伐加快，带动业绩平稳实现

买入 2024年9月6日 大资管平台转型步伐加快，带动业绩平稳实现 罗凡环852-25321962Simon.luo@firstshanghai.com.hk 2024H1核心净利润同比下降4.7%：2024年上半年公司实现营业收入791亿元，同比增长8.4%。其中，开发业务收入为591亿元，同比增长8.3%；经常性业务收入为200亿元，同比增长9.0%，收入占比提升0.2个ppt至25.3%。整体毛利率为25.2%，同比下降1个ppt，主要由于开发业务毛利率下降4.6个ppt至12.4%。归母净利润同比下降25%至102亿元，核心净利润人民币107亿元，同比下降4.7%。公司宣派中期股息每股0.2元，同比增长1%。 开发业务销售额保持韧性，土储结构优质：期内公司实现销售额1247亿元，同比下降26.7%，权益比69%，签约面积同比下降25.7%至520万方，均价同比降1.4%至23930元/平。虽然整体销售受市场影响有所下降，但结构改善，年初库存签约占比50.6%，一线城市（含香港）占比提升8个ppt至38%，签约销售额排名稳居行业前四。期内公司新获取项目11个，权益地价183亿元，新增土储面积202万方。截止2024年6月底，公司开发土储为4771万方，67%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比仍超7成；投资物业土储928万方，其中购物中心占比73%，一线城市占比20%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止期末，公司已售未签销售额为3214亿元，其中1661亿元计划于2024年下半年结算。公司2024-2025年可结算面积约3250万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高质量稳健增长。 行业房地产股价21.0港元目标价34.0港元（+65.8%）股票代码1109已发行股本71.31亿股市值1497.5亿港元52周高/低32.68/18.98港元净资产37.1元/每股主要股东CRH（59.55%） 经常性业务收益利润贡献提升至51.4%，逐步成为公司业绩增长第二曲线：公司经常性业务，包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为115亿元、59亿元及26亿元，同比分别增长7.0%、17.6%及0.8%。经常性业务营收贡献占比提升0.2个ppt至25.3%，核心利润贡献同比提升8.6个ppt至51.4%，占比过半。购物中心方面，公司上半年新开6座，整体零售额同比增长21.9%至916亿元，同店增长7.5%，大幅优于市场平均水平。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率提升0.8个ppt至97.3%，租售比维持在12.5%合理水平。公司计划于2024年下半年新开购物中心10座，到2027年末，在营购物中心将从2023年底的76个增加至110个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入9.5亿元，同比下降4.9%，虽然行业面临下行压力，但公司整体出租率仍维持在74.8%高位。期内万象生活收入及核心利润均保持较高增速，分别达到17.1%及22.2%。期内公司华夏华润商业REIT及有巢公募REIT的累计年化分红率分别达到5.04%及4.06%。 债务结构持续优化，风险敞口行业低位：期内公司加权平均融资成本较23年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口进一步下降2.4个ppt至2.0%。截至6月末，现金短债比1.54倍，融资储备短债比1.38倍，总有息负债率38.9%，净有息负债率33.6%，三条红线维持绿档。公司财务依旧稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创历史新低。 目标价34港元，维持买入评级：公司具备精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。截止期末，公司的资管规模较23年末提升5.1%至4491亿元，将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259亿元/275亿元/286亿元，分别给予开发及经常性业务2024年5倍及18倍市盈率，目标价34港元，维持买入评级。 附录1：主要财务报表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2024第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。