房地产行业周报（2024年35周）：300万以下城区常住人口城市取消落户限制，新房成交处于低位

板块行情：第35周（8月26日-8月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.5%，在31个一级行业板块中排名第12。 政策要闻：中央层面：公安部：全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。地方层面：1）深圳：大力推进保障性住房建设，深圳市宝安区已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三五”期间的2倍。2）福州：已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3）昌吉回族自治州：公积金最高贷款额度由65万元提高至80万元，引进人才、多子女家庭住房公积金最高可贷100万元。4）南京：公积金贷款年限延长至退休后10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可贷120万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动，参与活动的“新房”必须是厦门市房地产业协会、厦门市房地产中介行业协会官网公布的开发企业新建商品房住房项目。 公司动态：1）越秀地产：2024年中期收入353.4亿元同比上升10.1%，毛利率13.7%，核心净利润约17.4亿元，同比下降18.8%。2）华润置地：2024年上半年营业总收入为825.31亿元，同比增长12.6%；归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%。3）中海：公司2024上半年实现营收869.4亿元，同比-2.5%。 4）招商蛇口：2024年上半年实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%；中国证券监督管理委员会发布《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年。5）旭辉控股：公司实现营业收入202.1亿元，经营活动所得现金净额为正；归母净利润亏损49.4亿元，较去年同期减亏40.3亿元，亏损幅度持续收窄。 销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升7%。1）本周20城商品房成交面积237.3万方，商品房日平均成交面积33.9万方，环比上升20%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7391万方，累计同比下降28%。3）第35周10城二手房成交面积128.4万方，日平均成交面积18.3万方，环比下降11%，同比上升7%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4838万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨2.5%，板块排名第12位 第35周申万地产板块上涨2.5%。第35周（8月26日-8月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.5%，在31个一级行业板块中排名第12。 图表1第35周申万地产板块上涨2.5%，板块排名第12位 本周A股板块内涨幅第一为特发服务，累计涨幅达10.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为特发服务、苏宁环球、信达地产、天地源、新城控股，跌幅前五的个股分别为荣安地产、中新集团、荣盛发展、三湘印象、陆家嘴。 图表2特发服务周涨幅达10.9% 图表3荣安地产周跌幅达8.1% 港股板块内涨幅第一的为华润万象生活，上涨20.2%。从港股表现来看，第35周涨幅排名前五的个股分别为华润万象生活、旭辉永升服务、绿城服务、恒大物业、绿城中国，跌幅前五的个股分别为绿城管理控股、远洋集团、合生创展集团、美的置业、融信中国。 图表4华润万象生活周涨幅达20.2% 图表5绿城管理控股周跌幅达29.8% 二、政策要闻：城区常住人口300万以下城市取消落户限制，促进农业转移人口进城落户 中央层面：公安部：全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件，完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。 图表6全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，促进农业转移人口进城落户 地方层面：1）深圳宝安区：已开工建设3.2万套保障性住房，数量为“十三五”期间的2倍。2）福州：已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3）昌吉州：引进人才、多子女家庭住房公积金最高可贷100万元。4）南京：公积金贷款年限延长至退休后10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可贷120万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动。参与对象包括换房人、房地产开发企业、房地产中介机构、商业银行和交易资金监督机构。6）重庆：取消新购住房“两年限售”政策；住房套数认定不再区分中心城区和非中心城区；已出售住房不纳入住房套数计算范围扩大至全市，“以旧换新”补贴不低于总房款的0.5%;收购已建成商品房用作保障房，加大住房租凭市场发展力度。7）郴州：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，并取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。对已建未售的非住宅商品房，在满足消防结构及国家规范的前提下，经法定程序批准可变更为商品住宅。8）宁乡：支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策享受首套房屋首付比例和按揭利率优惠。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）绿地控股：2024年上半年营业收入1153.27亿元，同比降33.8%，净利润2.1亿元，同比大减91.97%。2）越秀地产：2024年中期收入353.4亿元同比上升10.1%，毛利率13.7%，核心净利润约17.4亿元，同比下降18.8%。3）华润置地：2024年上半年营业总收入为825.31亿元，同比增长12.6%；归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%。 4）中海：公司2024上半年实现营收869.4亿元，同比-2.5%；股东应占溢利103.1亿元，同比-23.5%；核心股东应占溢利106.4亿元。5）金地集团：2024年上半年营业收入为211.29亿，较上年同期下降42.67%；归属于上市公司股东的净利润为-33.61亿，较上年同期下降319.43%。6）融创中国：公司上半年实现营业收入342.8亿元，同比下降41.4%，毛亏18.1亿元，同比下降41.2%。7）招商蛇口：上半年实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%；中国证券监督管理委员会发布《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年。8）新城控股：实现营业收入339.04亿元，同比减少18.83%；归母利润为13.18亿元，同比减少42.16%。9）旭辉控股：公司实现营业收入202.1亿元，经营活动所得现金净额为正；归母净利润亏损49.4亿元，较去年同期减亏40.3亿元，亏损幅度持续收窄。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升7% （一）新房市场：35周20城成交面积同比下降15% 从我们监测的20城数据来看，第35周20城商品房日均成交面积环比上升20%，同比下降15%。1）本周20城商品房成交面积237.3万方，商品房日平均成交面积33.9万方，环比上升20%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7391万方，累计同比下降28%。 图表9第35周20城商品房单日平均成交面积33.9万方 第35周一线城市商品房成交面积为89.2万方，同比上升22%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第35周成交面积分别为89.2万方、84.7万方、63.4万方，周环比增速分别为19%，18%，25%，周同比增速分别为22%、-40%、-4%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为73%、-4%、68%、6%，环比增速分别为70%、32%、-18%、-17%；二线城市中苏州、宁波环比增速为138%、54%；三四线城市中芜湖、绍兴环比增速为409%、130%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2377万方，同比下降23%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3053万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为1961万方，同比下降27%。 图表10第35周20城新建商品房成交面积237.3万方 （二）二手房市场：第35周10城成交面积同比上升7% 从我们监测的10城数据来看，第35周二手房成交面积同比上升7%。1）第35周10城二手房成交面积128.4万方，日平均成交面积18.3万方，环比下降11%，同比上升7%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积4838万方，同比下降2%。 图表11第35周10城合计二手房日平均成交面积18.3万方 第35周监测的一线城市二手房成交面积同比上升45%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第35周二手房成交面积分别为47.1万方、69.6万方、11.3万方，环比增速分别为11%，-16%，-40%，同比增速分别为45%、5%、-46%。2）一线城市中北京二手房成交面积37.4万方，同比上升41%；深圳二手房成交面积10.1万方，同比上升64%。3）二线城市中苏州和青岛成交面积同比增速为22%、14%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1355万方，同比上升5%；5个二线城市二手房成交面积2835万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积648万方，同比下降15%。 图表12第35周10城二手房成交面积128.4万方 四、融资端：本周发债企业均为国央企 本周发债企业均为国央企。1）第35周信达投资发行规模最大，发行23.75亿元私募债； 2）信达投资发行的18.75亿元私募债利率最高，为3.18%，陆家嘴发行的20亿元中期票据和常高新发行的3亿元中期票据利率最低，均为2.52%。 图表13第35周信达投资发行23.75亿元私募债 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。