固定收益专题报告：初探公募REITS：新旧动能转型期的金融创新工具

REITs 是一种以发行收益凭证方式汇集投资者资金，进行房地产投资经营管理的信托基金。其发展与经济周期密切相关，多诞生于经济转型期。REITs 具有流动性强、收益稳定、安全性高的特点，为投资者提供了投资房地产的直接且透明的方式。从2009年-2023年，全球REITs的年复合收益率为9.73%，跑赢了股票、债券和房地产。

中国REITs市场起步较晚，2020年才开始试点。由于中国拥有庞大的基础设施存量市场，发展REITs基础资产丰富，因此选择基础设施作为试点领域。基础设施REITs有助于盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，并化解地方隐性负债。

中国基础设施REITs具有以下架构特点：

• 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；
• 基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
• 基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取稳定现金流为主要目的；
• 采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

REITs产品兼具股性和债性，类似股票是公司上市后发行的有价证券，公募REITs可以理解为资产上市后发行的有价证券；另一方面，公募REITs的价格还包括了底层单一资产的强制分红偏债的属性，相对而言较为稳定。REITs具有强制分红和减免税优势，国际成熟市场要求每年必须将REITs投资收益的大部分以分红形式派发给投资者，并享受减免税优惠。

2023年REITs基金随着房地产市场的震荡有所下跌，2024年随着房地产利好政策不断释放开始企稳回升，仍然具有配置价值。