锦和商管：上海锦和商业经营管理股份有限公司2024年半年度报告
公司代码：603682 上海锦和商业经营管理股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人张杰及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2024年6月30日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利103,950,000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交2024年第一次临时股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................7第四节公司治理...............................................................................................................................22第五节环境与社会责任...................................................................................................................23第六节重要事项...............................................................................................................................25第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................32第八节优先股相关情况...................................................................................................................34第九节债券相关情况.......................................................................................................................35第十节财务报告...............................................................................................................................35 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 1、归属于上市公司股东的净利润、基本每股收益及稀释每股收益较上年同期下降主要系公司去年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致去年同期资产处置收益金额较大，本期不涉及类似改变合作模式的情况所致。 2、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期略有增加主要系上年同期基数较低，导致变化幅度较大所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况说明 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业、新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。 2023年末，我国城镇化率为66.16%，正处于城镇化快速发展中后期向成熟期过渡的关键阶段。城市发展中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式走向“小规模、渐进式”的城市存量有机更新。城市更新已成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。 1.政策出台引导行业发展，稳步实施城市更新行动 自2021年3月，城市更新首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，2022年党的二十大报告提出实施城市更新行动，2023年7月住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，2024年《政府工作报告》提出“稳步实施城市更新行动”。根据住建部统计，截至2024年7月，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，其中更新改造老厂区、老商业街区等2600多个。实施城市更新行动带来的综合性成效离不开顶层政策设计，国家层面、部委层面及地方城市均出台一系列文件，对城市更新活动开展形成指引。 2024年6月，国家发展改革委等部门印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，鼓励利用老旧厂房、城市公园、草坪广场等开放空间打造创意市集、露营休闲区；探索社会闲置公共资源商业化运营，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆等改造为商业综合体。老旧厂房、老旧街区的盘活更新已打造多个亮点项目，激发片区经济活力及消费活力，引进新经济、新业态、新消费。 2024年上半年，公司深耕的上海、北京两地政府部门稳步实施城市更新行动，通过充分调动各类主体积极性，持续推进老旧厂房、商业商务区的更新改造活动。上半年，上海市政府部门印发实施多项城市更新政策文件。4月，上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，从资源规划角度全面系统推进城市更新工作，提出针对城市更新项目/单元，推动地区策划招商链接活动。6月，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》印发实施，该行动方案提出，至2027年，有序推进40-50个商务楼宇更新改造项目；商务楼宇吸引力和竞争力明显提升，空置率控制在合理区间。期内，有关政府部门及社会团体有机集合空间资源、资金、主体等各类要素,成立城市更新开拓者联盟，持续构建政府引导、市场运作、各方参与共同推进城市更新的局面。 北京市商务局于2024年3月发布《北京市传统商业设施更新导则》，重点对传统商圈和传统商业设施更新改造进行引导。同期，北京市经济和信息化局发布《北京市老旧厂房更新导则》，用以指导北京市开展老旧厂房更新改造工作，补齐城市功能短板，提升高精尖产业承载能力。 办公楼宇改造和商业设施更新进一步融入城市更新改造工作，通过改造运营提升原业态、植入新业态，有助于实现原有建筑的结构改扩建和功能提升，实现城市空间重构。这也意味着，未来城市内市区存量项目，如老旧建筑、工业遗址、商业设施等，将更加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力激发和效能提升。 2.城市更新领域市场潜力大，专业运营能力提升城市更新项目价值 根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足就业、生活、居住、社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切换和升级的转变。 换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发展。 目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。 未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。 （二）主营业务与主要产品情况 公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市
