锦和商管：上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年半年度报告

公司代码：603682 上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人孙丹及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2023年6月30日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利103,950,000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交2023年第二次临时股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 详见本报告第三节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................23第五节环境与社会责任...............................................................................................................25第六节重要事项...........................................................................................................................27第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................37第八节优先股相关情况...............................................................................................................40第九节债券相关情况...................................................................................................................40第十节财务报告...........................................................................................................................41 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本报告期内，营业收入较上年同期减少主要系部分项目出租率情况恢复不及预期所致。 本报告期内，归属于上市公司股东的净利润较上年同期增加主要系锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置收益增加所致。 本报告期内，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降主要系部分项目出租率情况恢复不及预期、并购项目拖累。 本报告期内，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系公司收缴率提升，导致销售收入带来的现金流入增加所致。 本报告期内，归属于上市公司股东的净资产、总资产较上年同期增加主要系北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司纳入合并范围所致。 本报告期内，本公司基本每股收益、稀释每股收益（元／股）比去年同期增加38.46%，主要系锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置收益增加所致。 本报告期内，本公司扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）比去年同期减少112.50%，主要系部分项目出租率情况恢复不及预期、并购项目拖累。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况说明 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业、新经济企业提供办公空间和专业服务，为商业品牌和消费群体提供创新场景和焕新体验，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。 我国仍处于城市快速发展的阶段，截至2022年末，常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超70%、城镇年新增就业1206万人，城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。在此背景下，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。 城市更新活动坚持在“防止大拆大建”的原则下坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老城区格局尺度、延续城市特色风貌，采用有机更新举措创造城市生命力和活力。针对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值。 近年来，随着城市更新的顶层设计及系列配套政策出台，各级政府对城市更新、资产盘活的重视程度提升，并强调通过金融手段、政策支持手段予以支持，从而提升城市经济活力、产业引进及转型升级和城市可持续发展。 1.政策体系逐步深化完善，各级政府盘活积极性提升 2023年7月以来，国家各部委密集出台政策推动城市更新行动和资产盘活：7月7日，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出统筹推动既有建筑更新改造、活力街区打造、城市功能完善、基础设施更新改造、历史街区和历史建筑保护传承等城市更新工作。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称“意见”），《意见》涉及特大、超大型城市的城中村改造，推动城市高质量发展。7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中提到，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 与此同时，地方政策细化实化为城市更新提供基础支撑：上半年，全国多地积极推进城市更新行动，以在管项目布局城市来看，上海、北京、杭州、南京均贯彻落实中央政策指引，因地制宜落实本地城市更新政策体系，推动盘活更新存量资产实现高质量发展。 3月，上海印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，明确以区域更新为重点，聚焦开展综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区和商业商务项目改造六大行动。5月，杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》，精准细化城市更新类型和目标任务。同时，北京已于3月正式实施《北京市城市更新条例》，明确了北京城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性5大更新类型、12项更新内容；南京已于8月正式实施《南京市城市更新办法》，明确了南京市城市更新相关部门职能、各方主体责任、项目实施流程和全过程支撑政策。各地政府的城市更新政策在国家政策基础上细化，为当地企业进一步落地城市更新、盘活资产提供具体指导。 结合中央及地方的城市更新政策及实际运行状况，政策陆续细化出台给本公司所在行业进一步带来机遇，将在未来相当长的时间内为本行业提供可供改造和运营的既有存量建筑（群）。 2.存量盘活挖潜空间充足，民企参与空间持续提升 早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状况。据中信建投测算，仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾8,000万平方米建筑面积转为文化创意产业园区；另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房，存量资源的更新改造空间巨大。 2023年3月，上海印发《市属国企存量土地资源盘活市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（2023年—2025年）》（以下简称“行动方案”）指出，全面统筹“上海2035”总规实施和国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资产配置，推动形成“四个一批”联动统筹的盘活方案。行动方案的出台意味着未来城市更新的重点在于盘活国企低效用地，民营企业将有机会通过提升管理效能、功能改造等多种市场化手段参与盘活国有存量资产、提升资产的运营效益。 3.市场租赁需求处于恢复阶段，未来将持续挖掘目标租户客群 其一，目标客户基数庞大且处于稳步复苏过程。工信部数据显示，截止2022年末，中国中小微企业法人单位数量已超过5200万户，较2021年底增长约9%，中小微企业总量保持正向增长。行业经营环境改善，部分行业持续正向修复，以公司重点租户行业文化产业为例，国家统计局调查显示2023年1-6月，规模以上文化企业实现营业收入5.9万亿元，同比增长7.3%，实现利润同比增长35.4%，均延续一季度增长趋势，文化服务产业延