锦和商管：上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年年度报告
公司代码：603682 上海锦和商业经营管理股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人孙丹及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................27第五节环境与社会责任...............................................................................................................42第六节重要事项...........................................................................................................................46第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................61第八节优先股相关情况...............................................................................................................68第九节债券相关情况...................................................................................................................68第十节财务报告...........................................................................................................................68 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 单位：元币种：人民币 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 2023年，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，推动公司实现高质量发展。本报告期，公司实现营业收入103,197.44万元,同比上升17.04%；归属于上市公司股东的净利润9,883.55万元，同比上升1.85%。 二、报告期内公司所处行业情况 2023年末，我国城镇化率为66.16%，正处于城镇化快速发展中后期向成熟期过渡的关键阶段。城市发展中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式走向“小规模、渐进式”的城市存量有机更新。城市更新已成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。 2.1城市更新政策体系深化完善，重点城市持续落地细项规划 2021年3月，城市更新首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，标志着其上升至国家战略层面。作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。 2023年，随多地开展城市更新实践，城市更新越来越多进入中央及地方政策文件，政策重点从实施城市更新行动转变为有序推进城市更新。2023年7月，住建部发布《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，鼓励地方政府积极探索城市更新的新模式，提升城市更新的效率。自然资源部于9月和12月，分别发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》和《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，前者决定在北京、上海等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点；后者对城市更新在规划引领、用途管制、土地政策衔接方面明确目标、框定原则、指明路径。 地方政府出台的政策也更具可落地性，以公司深耕的上海、北京等地为例，已经将城市更新作为城市发展的重要战略之一，其出台得一系列政策文件更加重视系统性地盘点城市内部可更新资源，并规划未来更新路径。 2023年3月，上海印发《市属国企存量土地资源盘活市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（2023年—2025年）》（以下简称“行动方案”）指出，行动方案的出台意味着未来城市更新的重点在于盘活国企低效用地，民营企业将有机会通过提升管理效能、功能改造等多种市场化手段参与盘活国有存量资产、提升资产的运营效益；4月，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，提出综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效和商业商务活力再造6项行动。此外，规划部门积极探索，同样在去年提出建立具有上海特色的“三师联创”机制，推动城市更新向新、向实、向远。 《北京市城市更新条例》于2023年3月正式实施，这意味着城市更新工作进入了法制化轨道；9月，北京市发改委发布《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，结合城市更新行动，推动腾退低效产业空间改造利用释放高品质的产业空间资源。一系列城市更新政策的发布，旨在转变城市开发建设方式和经济增长方式，全面提升城市发展质量。 在这一背景下，上海和北京的城市更新项目涉及范围广泛，非住宅更新领域包括历史风貌保护区的提升、商业综合体的升级、废弃工业用地的再开发等。这些项目的实施，将为城市带来新的活力和增长点，同时也为投资者和企业提供了丰富的发展机遇。 未来，随着城市更新政策的不断深化和实施，预计更多城市发展的焦点将从新建扩张转向对现有城区的优化和提升。这一转变意味着未来更多城市的市区存量项目，包括老旧建筑、工业遗址、商业设施等，将更加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力激发和效能提升。 2.2城市更新领域市场潜力大，并随着时间推移规模持续增大 根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后期改造运营并提升资产价值。另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房，商用建筑存量资源的更新改造空间巨大。 一方面，多项政策持续落地支持科技创新、实体经济和中小微企业发展，有望持续激发经营主体活力。公司在管项目业态较为多元，受到政策支持的正向影响，有望持续挖掘相关行业企业的成长潜力。当前，公司的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以吸引创意产业的企业；通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，为办公人员提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。未来，公司也将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。 另一方面，市场租赁需求陆续修复，但现时商办租赁企业普遍重视租金价格的谈判和预算成本的控制。在综合考虑租赁成本和租赁面积的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区楼宇持续受到租户的青睐。公司在管项目主要位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区域，拥有交通便利、完善的商业配套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，支持和满足初创期、成长期和成熟期的办公和商业租户的各项办公需求。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司新增外拓3个项目，实现多个在管项目运营模式调整，利于公司聚焦于盈利目标的实现；公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优化项目运维，提升
