2024年中期业绩点评：龙头风范，挖掘改善性需求的结构性机会

股票研究/2024.08.28 龙头风范，挖掘改善性需求的结构性机会中国海外发展(0688) 房地产 ——2024年中期业绩点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 2024年上半年公司营收与净利润双降，毛利率趋于稳定而净利率仍在探底；开发业务暂时承压，公司将积极探寻改善性需求的结构性机会，尤其聚焦一二线主流城市 投资要点： 2024年上半年公司业绩回落，营收与净利润双降，考虑到公司开发业务市场韧性强、非开发业务进入快速增长期，经营整体稳健，维持增持评级。2024年上半年，公司营业收入869.4亿元、归母净利 润103.1亿元，分别同比下滑2.5%、23.5%；中期每股派息0.3港元。维持2024~2026年EPS为2.41/2.62/2.89元，维持增持评级。 毛利率趋于稳定，而净利率仍在下行通道。2024年上半年，公司主 业房地产开发业务营收同比下滑4.5%至820.4亿元，营收占比下滑 2pct至94.4%，而商业物业运营业务逆势同比上涨19.8%至35.4亿元，其中1）写字楼签约面积扩张、租户结构改善，租金上涨6.4%2）购物中心出租率较2023年末再提升0.3pct至96.6%，租金收入上涨57.6%。上半年，公司毛利率为22.1%，较2023年同期小幅下滑0.5pct，高于2023年全年的20.3%，可见毛利率已基本筑底；净利率同比下滑3.3pct至11.9%，主要来自投资物业公允价值变动收益的下滑以及联营和合营公司业绩的走弱。 探寻危中之机，在行业大变局下公司将聚焦改善性需求对应的结构性机会，作为参考，上半年以一线城市为重心的销售策略经市场验证韧性凸显。上半年公司物业销售展现两大特征：1）一线城市在公 司（不含中海宏洋、联营/合营公司）合计1187.1亿元的物业销售额中占比高达62.7%，销售均价同比上涨40.6%至3.5万元/平方米；2）首次推出的高端产品玖序系项目逆势热销，其中上海中海·顺昌玖序以近200亿元的开盘销售额创行业历史新高。在后续开发方向的选择上，随着住宅逐步进入存量市场，公司看好改善性需求对应的市场空间，该战略方向在拿地投资上已有所体现，上半年共新增6宗地块，以土地出让金计算，一线城市占比67.5%。 坚持审慎稳健的财务策略，深化融资结构优化。2024年上半年，公 司加权平均融资成本较2023年下降5bp至3.5%，处于行业最低区 间；2024年已无到期的境外债务。 风险提示：需求下行幅度超预期，商业物业运营业务发展不及预期 评级：增持 当前价格(港元)：12.20 交易数据 52周内股价区间（港元）10.30-17.92 当前股本（百万股）10,945 当前市值（百万港元）133,528 中国海外发展 恒生指数 52周内股价走势图 15% 5% -4% -14% -23% 2023/8 2023/9 2023/10 2023/11 2023/12 2024/1 2024/2 2024/3 2024/4 2024/5 2024/6 2024/7 -33% 相关报告 《延续向好态势，保持策略定力》22024.8.9 《龙头稳固，豪宅主力》2024.7.9 《拿地保持谨慎，静待销售反弹》2024.5.27 《销售初现好转，投资保持定力》2024.4.10 《业绩增长显韧性，积极投资稳规模》2024.3.29 股票研 究 海外公司 （中国香港 ） 证券研究报 告 财务摘要（百万人民币） 2020A 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入 185790 242241 180322 202524 209651 220240 237407 (+/-)% 13.5% 30.4% -25.6% 12.3% 3.5% 5.1% 7.8% 毛利润 55821 57026 38394 41153 44027 47352 52229 净利润 43904 40155 23265 25610 26400 28624 31660 (+/-)% 5.5% -8.5% -42.1% 10.1% 3.1% 8.4% 10.6% PE 3.8 4.6 8.8 5.4 4.6 4.3 3.8 PB 0.5 0.5 0.6 0.4 0.3 0.3 0.3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准评级说明 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 增持相对当地市场指数涨幅15%以上 谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于5%～15%之间中性相对当地市场指数涨幅介于-5%～5% 减持相对当地市场指数下跌5%以上 增持明显强于当地市场指数 行业投资评级 中性基本与当地市场指数持平 减持明显弱于当地市场指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 国泰君安证券研究所 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 附：海外当地市场指数亚洲指数名称 美洲指数名称 欧洲指数名称 澳洲指数名称 沪深300 标普500 希腊雅典ASE 澳大利亚标普200 恒生指数日经225韩国KOSPI富时新加坡海峡时报 加拿大S&P/TSX墨西哥BOLSA巴西BOVESPA 奥地利ATX冰岛ICEX挪威OSEBX布拉格指数 新西兰50 台湾加权印度孟买SENSEX印尼雅加达综合越南胡志明富时马来西亚KLCI泰国SET巴基斯坦卡拉奇斯里兰卡科伦坡 西班牙IBEX35俄罗斯RTS富时意大利MIB波兰WIG比利时BFX英国富时100德国DAX30葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股