业绩保持稳增，结构持续优化

归母净利同增 11%，管理费用率下降。2024 上半年公司实现营业收入 78.7亿元，同比增长 10%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 11%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 55.9 亿元，同比增长 16.1%；社区增值服务收入 12.5 亿元，同比下降 1.8%。2024 上半年公司整体毛利率为 20.5%，同比下降 0.7pct；净利率为 10.9%，同比持平；管理费用率为 6.2%，同比下降1.0pct。 优化拓展结构，聚焦核心城市。截至 2024 上半年末，公司共进驻 205 个城市，在管项目数量 2667 个，合同项目数量 3168 个，拥有合同面积 9.5 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 36.8%和 63.2%，拥有在管7.6 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 35.1%和 64.9%。公司深耕核心城市与业态，优化拓展结构，新拓展单年合同金额 12.0 亿元，新签约单年合同金额 10.7 亿元。公司加强城市筛选，聚焦核心经济带，集中发力四大核心经济带，其他城市新拓展单年合同金额同比下降 40.5%，占比下降 10.5pct。公司聚焦优势非居业态，强化细分业态能力，商办业态新拓展单年合同金额占比 36%，同比提升 12pct；公服重点细分业态占比 45.4%，同比提升 4.5pct。 社区增值服务营收企稳。2024 上半年公司社区增值服务收入 12.5 亿元，同比下降 1.8%，在业务结构优化和消费意愿下行的大背景下保持了营收规模的企稳，其中社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长 14.3%、100.2%、3.2%。 投资建议：考虑到房地产市场下行带来的物管收入增速的下降，我们按照行业龙头平均销售降幅下调公司 24-25 年营收预测至 170/190 亿元（原值为186/224 亿元），在其他假设条件不变的情况下得出新的盈利预测，预计公司 24-25 年归母净利分别为 15.7/17.5 亿元（原值为 16.9/20.0 亿元)，对应 EPS 为 2.83/3.17 元，对应最新股价的 PE 分别为 7.4/6.6X，维持“优于大市”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 盈利预测和财务指标 归母净利同增 11%，管理费用率下降。2024 上半年公司实现营业收入 78.7 亿元，同比增长 10%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 11%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 55.9 亿元，同比增长 16.1%；社区增值服务收入 12.5 亿元，同比下降 1.8%。2024 上半年公司整体毛利率为 20.5%，同比下降 0.7pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费用率为 6.2%，同比下降 1.0pct。 图1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 图3：公司不同业务板块营业收入占比 图4：公司毛利率及净利率变化 优化拓展结构，聚焦核心城市。截至 2024 上半年末，公司共进驻 205 个城市，在管项目数量 2667 个，合同项目数量 3168 个，拥有合同面积 9.5 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 36.8%和 63.2%，拥有在管 7.6 亿平方米，其中来自母公司和第三方的占比分别为 35.1%和 64.9%。公司深耕核心城市与业态，优化拓展结构，新拓展单年合同金额 12.0 亿元，新签约单年合同金额 10.7 亿元。 公司加强城市筛选，聚焦核心经济带，集中发力四大核心经济带，其他城市新拓展单年合同金额同比下降 40.5%，占比下降 10.5pct。公司聚焦优势非居业态，强化细分业态能力，商办业态新拓展单年合同金额占比 36%，同比提升 12pct；公服重点细分业态占比 45.4%，同比提升 4.5pct。 图5：公司当前在管面积 图6：公司当前合同面积 社区增值服务营收企稳。2024 上半年公司社区增值服务收入 12.5 亿元，同比下降 1.8%，在业务结构优化和消费意愿下行的大背景下保持了营收规模的企稳，其中社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长 14.3%、100.2%、3.2%。 投资建议：考虑到房地产市场下行带来的物管收入增速的下降，我们按照行业龙头平均销售降幅下调公司 24-25 年营收预测至 170/190 亿元（原值为 186/224 亿元），在其他假设条件不变的情况下得出新的盈利预测，预计公司 24-25 年归母净利分别为15.7/17.5 亿元（原值为 16.9/20.0 亿元)，对应 EPS 为 2.83/3.17 元，对应最新股价的 PE 分别为 7.4/6.6X，维持“优于大市”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 财务预测与估值 资产负债表（百万元）